高喊“活下去”的万科，为何仍重金砸向物流地产？

国庆长假前夕， 万科 内部会议上“活下去”的口号，让房地产行业在这个秋天又平添了几分寒意。

早在6年前，时任万科总裁的郁亮，就曾预测中国房地产市场进入白银时代。“但这只是一种预测……而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。”

虽说不是黄金时代，但是白银时代也差不到哪去。从这个层面上来看，面临回款压力的万科——2018年上半年万科实现销售额3046亿元，全年的目标是6300亿元，“活下去”更多的是要求转型过程做到“收敛”和“聚焦”。

而 物流 明显属于后者的范围。

2017年8月的万科中期业绩会上，郁亮首次公布的万科五大业务类型中，“商业和物流”被列为优势业务。

9个月，新增 物流地产 项目49个

郁亮对物流业务的看好，从今年前9个月在这一领域的持续发力中可见一斑。

今年万科围绕物流地产的一系列动作中，最引人关注的当属7月的一起并购案——万科将太古实业旗下的太古冷链物流资产包（上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库）收入囊中。

并购太古冷链完成后，万科物流旗下的冷链物流项目将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。

万科物流在冷链领域的胃口不止于此。2017年布局冷链物流，计划用三年时间，通过旗下冷链平台——万纬冷链，形成覆盖30多个节点城市的冷链物流网络。

7月收购的7座冷库只是万科今年在物流地产领域布局的冰山一角。据了解，前9个月，万科新增物流地产项目49个，合计需支付权益价款80.06亿元。

万科：打造全球最大物流地产平台

万科物流成立于2015年，但在物流领域取得突破性进展，应该始于2017年万科参与的普洛斯私有化。

这也是万科要“成为国内甚至全球第一物流地产运营商”的底气所在。

在物流业务剥离成立独立品牌之前，万科就已涉足物流地产——2014年5月与廊坊签订的万庄生态城项目。

在参股普洛斯之前，万科物流已有“万纬物流”这一品牌。经过三年多的跑马圈地，目前万科物流已经进入全国36个全国主要城市，拥有110个运营及在建项目，在建及运营面积730万平方米，服务客户700余家。

随着普洛斯私有化的完成，万科的物流版图迅猛扩容。

普洛斯官网显示，在39个战略性的区域市场投资、开发并管理着280个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3500万平方米。

在全球范围内，截至2018年3月31日，普洛斯管理面积6400万平方米。加上普洛斯的市场规模，与万科有关的物流地产面积超过7000万平方米。

而普洛斯在海外市场的扩张，让万科在“最大物流地产运营商”前面加上“全球”这个定语。

除了中国，普洛斯在日本、印度、巴西的市场份额也名列榜首。美国是第二位。在相对较弱的欧洲市场，普洛斯也加快了布局的速度：去年收购欧洲著名的物流仓储配送设施开发和运营商盖世理；今年8月，普洛斯设立两支总额度40亿美元的两个新基金——欧洲收益基金和欧洲开发基金。

万科进军物流的商业逻辑

“在万科未来10年版图业务中，除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做得很大，成为行业数一数二的优势业务的领域一是商业地产，另一个就是物流地产。”

2017年郁亮首次以万科董事会主席的身份亮相时，这样评价物流在万科业务版图中的地位。

房地产开发和物业管理是万科的核心业务，而将物流地产看得如此之重，又是为何？

① 诱人的产业前景。 某媒体去年一篇有关万科的报道中有两个细节：

三四年前，郁亮等一行人去美国参观考察时，问及华平投资负责人“中国还有什么事业未来会蓬勃发展，而美国已经经历过了”，后者给出的答案是物流；

2014年万科邀请普洛斯现任首席执行官梅志明到万科总部讲课。梅志明说，中国物流才开始发展，未来还有2亿平方米以上的仓库需求，这是一片蓝海。

梅志明所说的“2亿平方米以上”的需求，主要来自于以下几个方面：

一是，跨境电商和跨境物流。 这主要是基于商品进出口贸易和国内企业加快“走出去”，对保税物流仓储需求的驱动。

近几年，跨境电商逐步成为我国进出口贸易的中坚力量。2017年中国仅出口跨境电商交易规模高达6.3万亿元。

而且这两年国家从政策层面大力支持跨境电商的发展。今年7月13日的国务院常务会议决定新设北京等22个跨境电商综试区，会议还要求深化外贸领域的“放管服”改革，并把跨境电商作为突破口。这些将推动保税仓储及其周边非保税仓储的需求。

从美国的经验来看，物流地产兴起于高端制造业发展时期，零售连锁时期得到快速发展，并在电商繁荣时期保持高速增长。而国内的物流地产行业就处于这样的机遇期。

二是，电商的迅猛发展和 新零售 崛起。 电商是拉动高端物流仓储和需求快速增长的主要动力。无论是电商还是新零售，小批量、多批次的订单，对物流服务商的快速响应能力提出更高的要求，而高端物流仓储设施则是提升高频订单快速履行能力的核心环节。

三是，高端制造业提升物流外包比例。 近年来，社会化物流使用比例逐年提高，但是与欧美国家相比仍有较大差距。但是这一趋势不会改变，这将催生出高端物流仓储设施的需求。而高端物流仓储设施，是大数据、云计算、智能设施等技术重要的应用场景，能提升高端制造业的物流效率，显著降低物流成本。

与快速增长的需求相比，国内高端物流仓储设施供应明显不足。戴德梁行发布的报告认为，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿—2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5600万—6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

从投资回报率来看，对万科来说也比较划算。高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产，中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

② 借“外力”降低融资成本。 仅今年前9个月，万科就新增49个物流地产项目，需要支付的权益价款超80亿元。而如果物流地产又是一个投资周期回报较长的产业，这对资金的沉淀率提出较高的要求。

对此，万科早在将独立物流品牌之时就有考量。2015年万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产公司时，就引入黑石集团作为股东，进行“地产+基金”式的发展。

2017年10月11日，万科发布公告称，万科下属企业公司万科产业园与乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业，该基金认缴出资总额60亿元。

对于设立基金，万科称，这有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。

③ 物流是构筑美好生活的通路。 早在2012年，时任万科总裁的郁亮提出了“城市配套服务商”的战略，就是要成为美好生活的场景师。

而万科集中发力的物流业务被称之为“通往美好生活场景的桥梁和通路”。换句话说就是，物流平台与其他业务板块协同和联动。

这种协同在万科的优质业务板块——商业和物流，体现得尤为明显。

万科收购的商业地产商印力。印力的商业平台上聚焦了大量的客户资源，这都是物流地产潜在客户；而普洛斯的客户集中在第三方物流、制造业、零售及电商等领域，这与万科的优势业务商业也有很大的合作空间。

不仅商业与物流的协同，万科拥有的高端社区和物业资源也可以与物流嫁接。出于安全考虑，一些居民社区，高端社区尤甚，给物流末端服务带来了重重障碍。万科拥有高端物业和社区资源，能成为最后一公里高效物流服务重要的应用场景。

---

2018年的餐饮市场规模已近4万亿元，在线化、数据化、模式化、品牌化、零售化是新餐饮时代的五大特征，其中零售化趋势最为突出。如海底捞的烧烤尝试，西贝的超级肉夹馍，星巴克的外卖实践等，都显示出餐饮巨头们在探索零售化想象力边界上已不遗余力。

2018年10月22日亿欧将在北京举办“遇见新物种”GIIS 2018餐饮新零售领袖峰会，与餐饮上下游企业、餐饮零售化、餐饮新物种创新企业及诸多行业领袖和行业关注者一同探讨餐饮新零售的未来趋势及餐饮新物种的代表性实践方案。报名链接： https://www.iyiou.com/post/ad/id/685