两个“一百亿”，住房租赁市场会不会掉入泡沫里？

两个“一百亿”

5月4日，据上交所公告，中国恒大在上交所提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持转向计划”已得到受理。此次租赁住房资产证券计划拟发行金额为100亿。

100亿，这在租赁住房资产证券化市场是个让人眼熟的数字。

就在今年年初，中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“碧桂园租赁住房REITs”)近日获得深圳证券交易所审议通过，拟发行金额同样是100亿元。

两个100亿，揭示了租赁住房市场金融化的火爆程度，也体现了房地产企业在地产金融的投资兴趣和投资力度。

其实，自从2016年提出“房子是用来住的，不是用来炒的”和“租售同权”，“租购并举”政策上线以来，房地产企业竞相在发行类REITs产品上有出色表现。不仅是恒大和碧桂园，保利、龙湖、招商蛇口也有大手笔。

钱都花去哪儿了？长租公寓是潜力新物种

众所周知，房地产是一个高投入的重资产行业，不管是开发和运营都需要大量的资金维持。根据国家统计局数据，我国2018年3月的房地产投资来源金额累计值达到了36770.01亿，累计增长3.1%，虽然比起2月4.8%的增长率有所下降，但还是在稳步吸纳投资。

今年3月，我国房地产投资资金来源累计值达36770.01亿

图片来源：国家统计局

房企寻资的用途大概可以分为拿地建新项目、既有项目建设、兼并重组，借新还旧等四大类。

5月4日，首创置业与泰禾集团都发布了拟发行住房租赁专项公司债券，并都表示有一部分资金可能将用于偿还公司债务。

但是，拆东补西只是一小部分， 大部分资金，实际上都将投向“生新钱”的众多房企眼中的“金钵钵”——房屋租赁。

房地产的投资表现比吸纳投资更好。2018年3月，房地产投资累计值今年首次破两万亿，累计增长10.4%。

今年三月份，房地产投资累计值首次破两万亿元

图片来源：国家统计局

作为房产新物种，在行业信心上，长租公寓被业内人士统一看好。据《中国房地产金融》在4月份向业内人士发放的问卷调查显示，长租公寓以21.68%的比例跃居信心榜单第一位。

长租公寓以21.68%的比例跃居业内问卷调查信心榜单第一位

图片来源：《中国房地产金融》

这种信息不仅在业界口中流传，在公开场合，也能听到房企们大为肯定的豪言迈语。

去年12月20日，碧桂园BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。龙湖冠寓愿意考虑三年不盈利，去做长租公寓市场生态，欲冲进长租公寓行业前三名，“龙湖目标是到2020年目标这块收入达到20个亿。”。另一家龙头房企万科前CEO郁亮也曾在公开场合表示，要提高万科在城市居住市场的浓度。

会不会出现泡沫？

有人疑问，过热的金融投资是不是我国经济过度金融化的倾向的表现？会不会出现泡沫？

讲到房地产泡沫，上个世纪80年代末的北欧、日本和90年代末的亚洲金融危机惨痛经历让人们对房地产热有深刻的警惕之心。拿邻国日本来说，数年的泡沫经济引起了日本社会的强烈震荡，进入平成大萧条时期，日本也专门造出 “平成景气”一词，既指欣欣向荣之时，在泡沫破裂后的断崖下跌时期也更有讽刺之意。 房地产泡沫在日本金融危机恶化起不小的“助推”作用。

1988年，大兴土木的东京湾

图片来源：腾讯图片

1990年，日本东京，在建筑工地打工的流浪男子露宿街头

图片来源：腾讯图片

但是，一山有四季、十里不同天，针对这样的疑虑，需要具体原因具体分析。

中国人民银行副行长魏功胜就在今年三月的十三届全国人大一次会议上表示，我国的房地产信贷质量总体上良好， 房地产金融风险是可控的。

4月25日，证监会和住建部联合发文《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知），推进住房租赁市场资产证券化。，

从投资主体就可以看到：《通知》中鼓励政策重点支持领域和专业化、机构化住房租赁企业。这和日本80年代泡沫中，中小企业积极性超过大企业是不同的。

《通知》明确优先支持明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和鼓励专业化、机构化的住房租赁企业去做这件事。

而回顾上个世纪80年代， 日本房地产泡沫中出现了严重的经济主体的行为异化 ， 中小企业的土地交易尤为活跃。从1987-1991年的情况来看,就当年的交易量与上一年期末值的环比来看,大企业平均为16.4%,中小企业为21.2%;中小企业企业的活跃程度大于大企业。中国人民大学经济学院王雪峰教授认为，不同于大企业资金主要来源于资本和货币市场,中小企业资金主要来源于金融机构贷款，贷款的合法性为金融市场安全埋下一根“雷管”，危险性和过度投机兼备，这是造成土地等房地产资产泡沫的重要力量。

当然，投资主体只是两次房地产投资热潮中可进行比对的一小方面， 要监控金融风险，从投资主体上严格把控或鼓励也远远不够。 正如《通知》所指出的那样， 应该从各个方面加强住房租赁资产证券化的监督管理，建立更健全合规的风控与管理体系和自律监管体系。

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