链家——中国住房习惯变迁记录者

3月7日晚，央视财经《中国经济生活大调查》公布2017-2018年度“中国美好生活指数”为102.44分，略高于100分这个“适宜”区间，正向着更加美好的方向提升。这个国内调查范围最大、参与人数最多、数据最权威的一份消费市场分析报告，已经连续进行了12年，而链家作为房产服务行业唯一代表，今年已经是第二次与中国经济生活大调查合作。

房子，一直是国民经济生活中最重要的因素。在这次调查中，链家利用链数据以及自身的分析能力，再次展现当下国人对“美好生活”的品质要求，对住房的消费理念的变化，以及对未来生活愿景的期望。

我国居民住房条件变化一览

中国人对房子一直有着特殊的情结，除了财富和安全感的象征，大多数人将房子定义成“家”。数据显示，我国平均购房年龄为27岁，这个年龄在世界范围内，处于领先地位，这主要是因为适婚男女将“拥有一套属于自己的房子”作为结婚的必备条件。种种所言，不难看出房子对于国人的重要性。

随着中国经济水平的整体提高，和房产政策的不断优化，我国居民对于住房的需求正在逐渐发生变化。

建国初期，我国工业百废待兴，在国民生活水平仅在温饱线徘徊的民众来说，头顶上能有一砖一瓦遮挡，已是幸事。 像北京的排子房，上海的弄堂，都是当时城镇地区典型住宅形式，面积小，环境简陋，房屋安全难以保障。

与此同时，受到计划经济的影响，我国城镇居民住房多为单位分配的福利房，一条长廊串联着许多个单间的筒子楼是当时城镇建筑的主要形式，这种房屋面积小，没有独立厨房和卫生间的设计，同样降低了居住环境。 据国家数据统计，1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米，而居住面积仅有3.6平方米， 住房问题成为我国亟需解决的问题。

1980年至1998年期间 ，国家出台了一系列政策推动住房政策的改革： 一方面增加房产投资，加快住房建设步伐，另一方面土地使用制和金融信贷体制的改革，为住房制度改革助力。 这段时期，住房私有化程度加深，越来越多城市居住搬进了带有独立厨房和卫生间的单元房，住房条件得到极大改善。

直至 1998年7月 ，国务院颁布23号文件停止住房实物分配，福利房分配制度宣告终结，我国的商品房时代终于到来，房地产业迅速开始复苏。21世纪之后，市场上房屋类型越来越多，高层住房，独立别墅，房屋设计日新月异的同时，居民对于住房的需求也在逐渐改变。

链家研究院曾基于“楼盘字典“数据库对用户需求进行分析，观察到几种现象推动住房需求从数量向品质转变： 高收入家庭的改善性需求，中等收入家庭的首置需求，单身独居人群的品质居住和老龄人口的分散式居家养老需求 。与此同时，链家高效、便捷的标准化流程服务，以及对科技和大数据的重视，促使其成为房产信息数据化的龙头企业，引领了整个房产服务行业的变革。

各城市改善性需求占比

数据来源：链家研究院

大数据时代下，房产变革怎么做？

大数据一次最早出现在1980年著名未来学家托夫勒的《第三次浪潮》中，他在书中写到：“如果说IBM的主机拉开了信息化革命的大幕，那么‘大数据’才是第三次浪潮的华彩乐章。”随着科技的不断发展，信息数据化的程度不断加深，使得近几年大数据席卷全球，并带来惊人利益。

大数据飞速发展的原因可以归结为几点 ：头部企业的引导作用提升行业地位和认知；丰富的上下游企业促使基础设施日渐完善；智能设备和移动设备的普及降低使用门槛；以及日趋成熟的商业模式和环境。预计到2020年，全球大数据市场将达到万亿美元的规模，而中国的市场规模将接近14万亿元。毫不夸张地说，未来大数据将渗透到每一个行业的方方面面，并从根本上改变商业经营和决策的模式。

链家的“楼盘字典”房产信息数据库便是基于以上背景应运而生的。同时可以解决房产信息服务中，三个层面的问题：用户层、中介层、服务层。

在 用户层面 ， 交易过程中信息不透明以及信息虚假一直是行业痛点。 为了解决这一问题，链家从从2008年开始投入大量人力物力，做全国最大的真实房源数据库——“楼盘字典”，并再此基础上于2011年制定了真房源标准。目前，“楼盘字典”已囊括全国36个城市的8000万套真实房源信息。在此基础上形成的包括带看、交易在内的行为数据，通过分析用户找房期间的高频交互数据，呈现用户交易行为特征与偏好的“用户画像”，更清晰地了解用户需求，为其匹配更精确的住房服务。

为了确保完全真实有效的信息，链家曾在2014年专门雇佣500位兼职人员彻底数清楚了24座城市的6000万套房。为保证真实性，链家要求每人佩戴GPS定位仪，通过对比GPS记录的停留时间和照片显示的拍摄时间，若显示一致，才被视为有效数据。也正是因为链家前期的巨大投入，才使得“楼盘宝典“成为颇受行业认可的房源信息库，并从根本上保证了信息真实性，最大程度保障用户利益。

在 中介层面 ，充当着房屋信息与客户之间中介角色的链家房屋经纪人，不再只是交易环节中的重要一环，同样为房屋信息数据做出贡献。据悉，链家大量的基础数据来自于链家经纪人的日常作业及成交情况，包括经纪人录入的数据：用户的带看行为、带看反馈、楼盘基础信息、二手房房源、客源、成交、业主信息，确保数据真实。

在 服务层面 ，链家以客户为中心，基于楼盘数据库，不断研发大数据产品，将服务流程标准化，提升客户体验。

据悉，链家目前可以完全实现 交易流程可视化 ，通过将整个购房交易流程中的所有细节都同步线上共享，线下每个环节的关键点以及所需材料、办理时间、事项进展等相关细节都做有详细说明，并把交易的历史信息聚合呈现，建立了一个从房屋核验、资质审核到网签、面签再到缴税、过户、抵押贷款等交易全流程的透明服务体系。

其研发的 房屋智能评估系统 ， 是可视化、微型化、即时性为一身，融合了神经网络、GBDT、Hedonic、随机森林等多种算法，对链家多年积累的海量真实成交数据、挂牌数据，带看数据和楼盘字典数据等海量真实数据进行建模，每个模型考虑了不同的特征组合，包括房子的基本特征、周边属性，也加入了对市场的洞察，从多个角度来评估房屋价值。

链家董事长左晖 在世界互联网大会上曾表示， 链家的逻辑是从重打到轻，用非常“重”的方式打造出庞大的大数据系统，当这些数据全部真实透明之后，链家就有机会变得“无比轻盈”。 正是因为链家在近10年时间里，累计了大量房屋数据，并不断从技术上开拓创新，才促使房产行业发生了质的改变。

链家集团董事长 左晖

链家，让住房更简单

10年的时间弹指一挥间，链家正式因为 知趋势、懂行情、早布局 ，才能在数据爆发的今天，屹立在行业的风口浪尖。现在，客户通过链家网和链家APP上查找合适的房源，而遍布全国的十多万经纪人在链家的业务系统中进行日常操作，双方都通过科技的力量极大地简化交易流程，提升交易效率。

科技，让原本冗长和繁琐的房屋交易过程变得愈加更加便捷；而数据，则让用户在选择住房是更够“更好”、“更聪明“、”更舒适“。正是因为链家对大数据的高度重视，才让“住房更简单”成为现实。

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