商业地产轻资产模式破解之道

一、商业 地产 轻资产模式为什么突然爆红？

商业地产行业是个资金和人才双密集型行业，两者缺一不可，既要有钱而且还需要有人才团队。商业地产也是高风险、高收益的行业，一旦成功了，就会实现租金收益和物业资产大幅升值的双重收益；而一旦 运营 失败，不但前期投资收不回，租金现金流也会陷入危机，更严重的是物业（无论是抵押贷款还是对外出售）会陷于资产价值评估停滞或者萎缩的泥潭。

商业地产的投资回报一般是租金管理收益和资产升值收益两个方面：1、从现金流回报的角度来说，商业地产行业单纯依靠租金来收回投资，是个非常缓慢的过程：目前国内的商业地产物业租金回报率只有2-3%，很难达到欧美发达国家5%的平均资产回报率水平。2、商业地产更多的是依靠商业运营来享受物业资产增值的红利，甚至能达到翻好几倍的高额收益。

从2005年开始到2015年，是中国地产行业的黄金十年，很多房地产企业赚得盆满钵满，并大举进入相关的商业地产行业。最近却出现了一种现象，很多商业地产公司开始快速走上轻资产模式的发展之路，如万达商业、爱琴海，星河商置、华润商服等等。

商业地产轻资产模式的突然爆红有一个宏观大背景，即商业地产开发过多过滥，全面进入竞争红海时代，没有一定的运营管理水平支撑很难生存和发展。从供给和需求角度分析，这一方面是由于商业地产行业经过几十年的发展，各项规范和制度已经比较成熟，尤其是头部的商业地产企业在管理上已经发展了一套比较成熟的模式，具备大规模复制的能力；另一方面，很多中小商业地产企业虽然拥有物业资源，但有心无力，有的是自身没有商管团队，有的是缺少短期解决招商运营难题的时间效率，需要借助头部商业地产企业的资源来协助自身的发展。

二、商业地产轻资产模式的优势与难点

对商业地产轻资产模式的定义，从本质上来讲就是物业投资人和管理人的分离，投资人将物业委托或者出租给具备管理能力的团队来操盘。商业地产轻资产的模式优势很明显，主要表现在三个方面：

1、投资和运营管理分离，专业的人干专业的事。 商业地产的选址非常重要，物业方强在拿地和建设，运营方强在管理，双方都发挥自己的特长，有利于提高资源整合的效率。

2、有利于提升商业地产物业方的运营成功率 ，物业方和运营方相互合作，相互利益考量，以财务数据说话，有利于科学决策，避免管理的任性和随意给项目运营带来灭顶之灾。

3、有利于轻资产输出方的发展壮大，快速走上规模化发展之路。 商业地产开发前期需要投入大量的资金和财力，任何一家优秀的商业地产运管团队获得的资源都是有限的，借助市场的力量，可以通过业主方的物业实现其经营价值。

商业地产轻资产模式虽然具有很多优势，但目前成功的案例并不是特别多，实施起来也会遇到一些难题和阻力：

1、信任问题。物业所有权和管理权分离遇到的最大问题就是管控，怎样建立双方的信任。每个商业地产物业在运营之前都需要投入上亿的资金，物业方会更关心回报的效益。商业地产物业会有一个市场培育期的问题，运营方会更关心物业方是否愿意持续提供相关支持（尤其是资金方面）；另外还有合作的长期稳定性，市场培育期结束后，运营方会面临过河拆桥被一脚踢开的风险。

2、利益共享和责任分担问题。轻资产运营是一个长期的过程，运营过程中可能会出现收益分配的问题，物业方和管理方对于获取的收益应该怎样合理分配，建立合理的激励和实施保障机制非常必要；另一方面对于经营中出现的问题，双方怎样合理分担责任，如消防、经营安全、业绩营收等等。

三、走向成熟的商业地产轻资产模式发展之道

目前商业地产轻资产发展模式大概有四种合作模式，各有优缺点：1、物业租赁，这个模式最简单，对运营管理方的资金考验压力较大，业主方也一般只能获取固定租金收益，很难获得经营红利。2品牌管理输出（含运营托管），物业方完全将物业委托给经营方管理，包括使用经营方的品牌，这对管理方来说风险较小，对物业方来说，风险偏大；3、物业小股收购获取经营管理权，经营方投小股获得物业经营权，主要看入股的额度，能比较号保证双方的收益分配和责任分担的问题；4、合资成立运营管理公司，这对运营商来说风险偏大，容易被管理方踢开。

商业地产轻资产模式要想走上成熟的发展模式，物业方和管理方需要以诚为本，群策群力，在制度设计上，建立如下五个科学机制：

1、合理量化的业绩指标机制

对于商业地产轻资产合作的双方来说，归根到底来说核心问题还是利益问题，物业方希望管理方能给自己带来收益，首先物业方的收益预期很重要，双方一定要建立合理化的业绩指标机制，太高完不成对于管理方来说会打击积极性，太低则会影响物业方的合理收益。

2、短期和长期收益的平衡机制

商业地产轻资产合作是一个长期合作的过程，一般是10年以上，对于短期收益和长期收益的一定要有一个动态的平衡机制。一旦过分纠结于短期利益，虽然短期收益实现了，但是会损害长期利益的实现。

3、收费机制

管理方收取物业方的服务费的机制非常重要，主要是两个问题，一个是收费的时间节点问题，是预收费还是考核后收费；第二个是收费的充分条件问题，是否需要保底无风险收益保障机制。

4、利益共享机制

商业地产轻资产合作以后，产生了利润或者超额利润，怎样实现利益共享？肯定是没有对双方来说绝对公平的方案，但这种利益共享协商机制一定要建立。

5、责任分担机制

对于经营中出现的问题，一定要设计好责任分担机制。没有明确的责任就没有压力，问题解决就会出现无人负责的真空状态，导致工作效率下降甚至是问题的脱而不决。

目前中国还没有建立成熟的商业地产REITS 模式，商业地产一方面是缺资金，导致物业投资发展缓慢，另一方面处于投资回报的需要强调短期收益；对于优秀的运营管理公司来说，模式很难获得快速复制，规模也很难扩大。随着商业地产REITS的建立和融资渠道的打开，未来10年商业地产的轻资产模式大有可为之处，真正有专业水平、有担当的商业地产职业经理人也大有可为之处。  

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