优客工场另辟蹊径赴美上市，估值7.69亿美元

核心观点：

1 、 优客工场 二季度宣布盈利，但“流血”上市不可避免，估值7.69亿美元低于此前高峰近30亿美元估值；

2、 WeWork 上市失败影响二级市场对 联合办公 的评价，优客工场不能走前者模式；

3、轻资产、重运营是WeWork接下来重点，空间服务商更有利于描述商业故事。

WeWork与软银没有完成上市，这一次优客工场即将完成。 

美东时间7月6日， 优客工场与在纳斯达克上市的特殊目的收购（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp.（欧利森并购公司）达成最终的合并协议，预计合并后公司总价值达到7.69亿美元，新公司将以新的股票代码在纳斯达克交易所（NSDAQ）交易 。 

根据交易细节，Orisun全资子公司Ucommune International将收购优客工场（Ucommune），收购完成后，优客工场的股东和管理层将获得Ucommune International 7000万股普通股。此外，优客工场的股东也有权获得Ucommune International额外400万股普通股的获利对价，但须符合某些条件。 

随后亿欧向优客工场求证，对方表示“暂不方便反馈”。 

SPAC（Special Purpose Acquisition Company）是区别于“IPO上市”和“借壳上市”的第三种上市方式，SPAC会先造壳上市、募集资金，随后寻找可以上市的标的，并购并完成上市，相比传统上市方式，SPAC更为快速、费用更少、流程更短，在标的拥有审计报告的情况下可以在1到3个月内完成上市。 

欧利森并购公司管理团队来自于中国，于2019年4月注册并在同年8月2日在纳斯达克挂牌上市，完成4000万美元融资。 

优客工场：融资数亿美元，中国最大联合办公社区运营商 

优客工场曾于去年12月11日向SEC提交招股书，申请在纽交所上市，融资最多1亿美元。在招股书中优客工场定位于“ 中国最大的联合办公社区运营商 ”。 优客工场在2017年、2018年和2019年前9个月的净收入分别为1.67亿元、4.49亿元和8.75亿元，2018年和2019年前9个月的同比增长分别为168%和210%。 

收入来源包括：空间服务标准化空间U Space、小型办公空间U Studio、定制化空间U Design；提供运营、设计施工服务的U Brand及管理系统服务的U Partner；广告与品牌服务，以及针对企业的投资、财税、人力资源等服务。 

尽管收入大幅增长，优客工场也面临亏损扩大局面。 2017年、2018年和2019年前9个月，优客工场的净亏损分别为3.72亿元、4.45亿元和5.73亿元。

优客工场创始人毛大庆曾任万科集团副总裁，自2015年4月成立5年内，累计完成数亿美元融资，投资方包括红杉资本中国基金、真格基金、高榕资本、歌斐资产等知名投资机构。

今年4月18日，在优客工场5周年战略发布会上，毛大庆宣布优客工场在2019年首次盈利，2020年将全面盈利；模式全面由重转轻，向其他楼宇提供运营管理输出，将楼宇入驻者都纳入到管理体系中，通过福利、电商等体系提供服务。 

2020年一季度，优客工场新增入驻企业531家，线上新增注册会员约11.42万人、累计注册会员超过88万人。

截至目前，优客工场在大中华区和新加坡市场有211个办公场所，拥有超过700000名会员和94000多个工作站。截至2019年12月，管理总面积为686000平方米，2019年未经审计收入11.79亿元人民币。

联合办公谁能先上市？ 

早于优客工场， WeWork一度宣布上市，最终因为估值巨大落差而终止。 

成立于2010年的WeWork一度是孙正义和投资者追捧的共享经济代表，上市前软银愿景基金累计投资超过60亿美元，估值高达470亿美元，随后WeWork以“ 第二大共享经济独角兽 ”开启IPO计划。 

WeWork光环无法掩盖其亏损影响，在2016年到2018年3年时间，其累计亏损超32.89亿美元，2019年上半年亏损超9亿美元，亏损同比扩大25.2%。投资者不再为持续并扩大的亏损买账，不确定的经济形势也让华尔街不断调低WeWork估值。

2019年8月，WeWork招股书显示，其估值掉至75到80亿美元，孙正义紧急叫停IPO，创始人亚当·诺伊曼（Adam Neumann）于10月辞职，软银接管WeWork并再次投资50亿美元，开启裁员计划，试图挽救这一全美最高估值的创业公司。今年2月，时任WeWork董事长马塞洛·克劳尔（Marcelo Claure）宣布，为提高公司估值，计划在2022年实现正向自由现金流。 

WeWork的失败引发投资人对联合办公的忧虑， 重资产运营模式需要购买或租赁楼宇，服务商再以“二房东”身份出售空间服务，没有了科技概念公司无法获得高估值， 更重要的是，持续的亏损让投资人进一步看低长远价值，这也是WeWork急切提振收入的关键原因。

与WeWork同赛道的优客工场并不依赖于“二房东”业务，在其战略规划里， 轻资产业务与精准营销会是未来重点 。2019年前9个月，优客工场获得的8.75亿元营收中，办公社区会员收入约为4.20亿元，市场及品牌服务收入约为4.03亿元，二者占比分别为48.0%和46.1%。 

但为了完成业务规模化，2017-2018年，优客工场并购了Workingdom、WeDo联合创业社、Woo Space（无界空间）、New Space、洪泰创新空间、方糖小镇和爱特众创七家联合办公空间品牌，进一步强化了资产管理体量。 

在宣布进一步转向轻资产后，优客工场添加了培训、餐饮、健身、娱乐等综合性服务板块，增加更多复合收入，在房屋租金外获得培训费、会员费以及设备租赁等收益。优客工场的轻量化运营将更为强调为楼宇提供的运营管理服务，以及智慧化办公系统、资产管理软件和数据服务。

优客工场在过去投资并购了大量广告、品牌推广以及建筑设计与施工服务公司，包括知呱呱、大观建筑、省广众烁等公司，毛大庆计划，2020年内实现100个轻资产项目、113个超级工作室签约。

3年时间花了14亿元，优客工场账上资金吃紧，上市募资比估值好看更重要，同时需要向投资人证明，轻资产模式能正常运转，依照本次与Orisun协议价格，优客工场估值已远远低于最高峰的30亿美元估值，流血上市不可避免。

目前来看，优客工场将先于WeWork上市，相比后者营收规模，优客工场仍有很长的一段路需要奔跑，全球化布局变得更为重要。

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