顺丰、苏宁、京东抢滩物流地产，看起来很美？

高回报仍需防范泡沫

11月14日， 顺丰 宣布与嘉民在香港签署战略合作协议，双方拟建立长期合作伙伴关系，共同合作开发建设仓储设施。事实上，不仅是快递， 苏宁 、京东等多家 电商 企业纷纷加码物流基础设施建设，抢滩 物流地产 市场。

顺丰涉足物流地产

根据协议，嘉民将进一步加深与顺丰的合作关系，协助后者实现全球发展计划。为此，嘉民将开发优质物流设施帮助顺丰加快业务拓展。谈到双方的合作，顺丰方面表示，通过知识共享，双方将在物流仓储设施方面开展合作，确保顺丰在全球拥有优质的物流和仓储设施。

嘉民亚洲区首席执行官麦嘉利表示：“在中国，我们已为顺丰开发了4个优质仓储设施，嘉民的全球化工业地产平台专注于主要枢纽城市，这与顺丰的发展需求相符。我们期待开发全新的一流设施，以帮助顺丰实现其全球发展的愿景。”

公开资料显示，嘉民是一个全球性工业地产集团，在16个国家持有、开发和管理工业地产。嘉民专注于商务园区，同时拥有一系列的地产基金，为投资者提供专业服务和投资物业资产的途径。

与嘉民合作并不是顺丰首次涉足物流地产，记者发现，顺丰于近期与多家知名物流地产商“达成战略合作”。

9月6日，顺丰与万科物流签署战略合作协议，双方拟加强互动协调，充分发挥优势互补，在物流仓储、冷链探索、智慧化园区及商业配套等方面寻求战略合作，互相支持，实现共赢。

5天后，顺丰又与普洛斯签订《战略合作意向书》，双方拟加强合作，加深物流中转场、供应链仓储、冷链领域及物流设备金融等方面的合作，打造更优质的物流仓储设施，为客户提供高品质和快速专业的服务。

自建物流拓展仓储资源

关注物流地产的不只有快递企业，拥有自建物流的电商也是物流地产的密切关系方。

11月13日晚，苏宁云商发布公告称，苏宁物流与深创投不动产拟联合发起物流地产基金，投资苏宁拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施，并寻求并购其他市场主体的仓储物流设施。基金目标规模300亿元，首期募资50亿元。苏宁表示，伴随零售业务规模的持续增长，用户对物流服务时效要求日益增强，同时自有物流对外开放程度不断深化，公司需加快获取更多物流仓储资源。

近年来，苏宁物流一直在加快基础设施网络建设，提升物流运营效率。其三季报显示，苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套设施总面积628万平方米，拥有快递网点近2万个，物流网络覆盖全国352个地级城市、2810个区县城市。

对于京东来说，仓储在自建物流体系中占据了非常重要的位置，物流地产更是其熟悉的领域。

京东发布的2017年三季度财报显示，报告期内，其在全国运营405个大型仓库，总面积约900万平方米，并加大了 智慧物流 和智慧供应链的技术投入。京东表示，通过加码物流建设，零售基础设施的地位不断夯实。随着物流设施持续向第三方商家开放，京东将获得可观的边际收益。

除了电商，房地产企业同样重视物流地产布局。今年10月，房地产业龙头万科成立了物流地产投资基金，同时在多地投资物流地产项目，还参与了普洛斯的私有化收购。此外，绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展方向，而平安等金融机构也在积极抢滩物流地产市场。

发展还需防范泡沫

除房企外，电商、金融机构等企业都在加快速度抢滩物流地产，其内在动力是什么？业内普遍认为，较高投资回报率是重要原因。广发证券认为，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产。目前，我国一线城市的物流地产收益率为6.5%~7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%~5.5%。

万科董事会主席郁亮曾表示，未来10年，万科的房地产开发和物业服务仍将保持稳定发展。“另外有机会做得很大、可以向行业数一数二目标发展的优势业务有两个：一是商业地产开发和运营，二是物流地产。”

电商观察人士李成东表示，对电商企业而言，除了投资回报、物业增值外，物流地产还可与关联行业实现产业链协同。电商企业自有物流资产价值高，通过合资成立物流地产基金，有助于盘活资产，加速能力提升。

中国指数研究院的报告显示，物流地产的规模化发展时期已去。未来，项目布局将更加集中于一线城市周边的卫星城、“一带一路”沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市。在增量用地规模减少的情况下，企业间通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式，打破土地获取瓶颈，实现优势互补。而把握高标仓储的智能化发展机遇，不断丰富、提升运营服务内容及水平，将成为物流地产的发展趋势。

不过，专家也认为，物流地产的发展并不像看上去那么“美”。 清华大学互联网产业研究院副院长刘大成认为，对于投资方而言，发展物流地产将面临三重挑战——

首先，物流地产投资回报期较长，收益更多依赖物流地产的运营能力。其次，物流地产的成功运营，要么有本地区域化产业生态链的支持，要么有横向网络化平台的支撑，或者有第四方物流管理运营公司的市场分额，才能维持生存、赢取利润。最后，只有实现土地溢价、物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价，才能让物流地产实现真正的可持续快速增长。

在刘大成看来，物流地产面临的挑战主要是防范泡沫。“物流地产的主要特点是物业经营，客户主要是物流企业，这一领域很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。只有真正符合市场需要的物流地产项目才值得开发，一哄而上的道路行不通。”

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