会议室系统单点突破260%的坪效，你还不知道智能楼宇好在哪？

“未来的楼宇一定是布满了传感器的，就像今天的智能手机，它其实是一个高密度的传感器系统。”

在采访开始前DFocus创始人任传赟便向亿欧阐述着他对未来楼宇的理解。

DFocus专注于在 物联网 、 大数据 领域做空间运营的解决方案。主要软件产品为会议室预约管理系统和共享工位管理系统。硬件产品包括数字化信息终端、空间占用传感器、物联网设备网关。

具体来说，DFocus服务的空间运营者的用户画像可以概括为： 地产开发商、联合办公空间、企业办公空间三类 。基于精准的目标客户群DFocus 通过携手微软的 云计算 ，大数据， 人工智能 等平台，为商业企业地产提供增值服务和应用，建设IoT物联网智慧楼宇，进而实现引领未来智慧办公和智慧城市最后一英里应用和创新的愿景。

中国地产运营的弊病：轻运维，重开发

“一个真实的现象是，60%以上的房地产投资商都会面临着前期投入资金多、后期维护成本高的困扰，这就是忽视空间运营所带来的后果。”任传赟分析道。

在中国，使用十年的楼房，已经老化现象严重，且存在各种安全隐患问题。但在美国，一座写字楼在使用十年后，还可以称之为“婴儿期”，使用30年左右可能才需要做轻微的保养工作。归根结底是国内采用“突发性维护”的运营方式，当危险来临，采用补救的方式，想必早已为时已晚。

突发性维护不仅存在安全风险，且用户的满意度不高，还会缩短楼房的使用寿命。此外，突发性维护的运营成本是预防性维护陈本的2-3倍。

另一方面，近年来国家不断通过各种政策来控制房地产行业，在仅凭开发建造并不能获取更多利润的情况下，从业者应思考是如何转化运营方式，焕发资产的新活力。

直击痛点，构架IoT+ SaaS 的可视化管理

众所周知，商业空间的运营不能单纯地依靠美学设计，它需要空间运营者在“运营”上多花心思。但目前我国大多数楼宇智能化管理程度并不高且系统离散，出现的问题主要体现在以下几点：

1、空间运营及维护成本高。 一座大楼的水、照明、空调、电梯等数十个管控设备都需要人工的操作及监管。因此，无形中给空间运营加大了人力成本。此外，由于人工管理存在处理问题不及时或监控不到位等问题，不仅会给空间带来各种安全隐患，还会因为物资长期损耗无保养，加大物料维护成本。

2、系统离散拓展性能差。 各子系统间独立工作、独立管理，之间信息不互通导致管理成本加大且影响系统最大效益的发挥。

3、耗能大资源浪费严重。 据一组调查数据显示，每年楼宇消耗53%电力，2040年将增至80%。75%楼宇成本来源于运维，其中存在30%-50%节能增效的潜力。

具体到空间运营上，相信痛点绝不仅限于此。无论一个什么样的空间都离开三种数据：人、环境、物品，如何利用数据将三者有效的链接起来，并服务于空间运营者，这是物联网可以实现的。

提及物联网，必然离不开对传感器网络的解释。 传感器网络对信息处理来说，便如同人体的感觉突触一样重要，物联网感知和识别周围环境、采集信息、实时监测等工作都离不开传感器网络。 此外，随着无线通信技术的发展及广泛应用，无线传感器网络也作为其中的新兴领域应运而生。

整个无线传感器网路的工作流程是，首先在关注地点内散播大量无限传感器节点，节点间通过无线方式搜集附近的传感器节点，节点间采集的不同信息进行处理后通过通讯协议传给外部网络。

基于上述技术场景， DFocus将架构出结合IoT（物联网）和SaaS（软件即服务）的底层技术在空间运营上的解决方案，技术发力点将集中在身份识别和环境监测两个领域，应用范围也将从会议室扩大到整个空间区域 。

在通讯协议方面， DFocus自主研发了闭环通讯协议，即NB-IoT和LoRa的技术整合协议 。因LoRa和NB-IoT各有利弊，所以DFocus试图开创一种LoRa和NB-IoT互补覆盖的局面。NB-IoT满足楼楼互联的场景，覆盖大面积网络。而LoRa则针对楼宇内不同应用场景做数据传输。

此外， DFocus还在LoRa技术的基础上进行了优化改造，同时研发出一套私有化的通讯协议，目前这份协议公司内部将其命名为“风鸟” ，但并为正式对外公开。任传赟介绍道：“LoRa提供的平台是一份标准协议，并没能针对某一具体空间做差异性运行。而‘风鸟’可以适用于空间运营者的特殊场景，并且在安全性和低功耗等方面优于LoRa”。

增效效降本，做精细化运营管理

但单纯打“节能”这张牌，并不能对空间运营者产生足够大的吸引力，关键还在于DFocus所提供的解决方案能为运营方带来多少效益的提升。

以目前DFocus解决方案的客单价来分析，平均一层楼的全套管理系统售价约为10万元，其中硬件费用约8万，2万约为软件系统费用，客户在一次性购买全套解决方案后，以后只需每年购买2万的软件费，DFocus会负责产品及系统的后期维护及更新工作。

任传赟称， 中国甲A级的写字楼，一年一个工位大约要花费4-5万元，假设在一个2000平米的写字楼内，DFocus的解决方案可以提效30% ，这意味着在有限的空间内，将能释放出更多可利用的工位。

DFocus通过传感器监测到每一个工位的使用状态，企业管理者根据系统提供的实时监测信息和统计数据分析，可以清楚地了解到企业内部工位资源与使用效率情况。另一方面，员工也可通过共享工位管理系统，查询与预定工位，真正提高工位的利用率，避免资源浪费等问题。

此外，任传赟介绍道：“ DFocus的会议室系统可以为企业提效260% ，当出现会议室预约后并未使用的情况，系统会自动将此会议室资源释放。另一方面，我们在身份识别领域也加大了科研投入”。

目前，DFocus服务的客户包括微软、华为、大众、宝马、星巴克等标杆企业。

物联网产业链条长，涉及多个产业群，应用范围也几乎覆盖了各行各业。在如此庞大的领域内，要想在其中挖掘机会，还需要进一步的细分市场。纵然实体商业将逐渐走上“轻资产，重运营”的模式，但因物联网、 智能楼宇 的构建成本过高，服务层次也很难继续往下渗透。

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