投资人说：公寓行业会有黄金十年，但创业者得尊重商业本质

公寓行业是否还有“黄金十年”？公寓行业是否会出现 独角兽 公司？公寓行业是否能迎来并购潮？12月28日，在由上海联寓智能科技有限公司、友社国际青年社区发起，TBO（旅游商业观察）协办的【融合与共生】暨公寓行业大整合战略发布会上，招商局创投投资副总裁甘自辛、中南资本直投总经理徐一菲、创业接力基金合伙人刘春松围绕“从蓝海市场到‘独角兽’，公寓行业还要走多远？”这个话题做出了探讨。

TBO： 进入2016年，整个公寓行业从融资方面来看，热度有所降温。站在投资人角度观察，这中间到底发生了什么？大家是否还看好这个行业？

创业接力刘春松： 公寓行业进入2016年以后，确实没什么声音了。不光是之前拿到很多钱的企业，一些新的公寓品牌也没有后续消息出现。为什么呢？

第一，投资环境遇冷 ，有几个机构在2016年整体投资项目的数量，差不多是去年的20%左右；

第二，估值在大幅下降 ，这直接影响到整个大的行业。因为往更加上游看，投资人、投资机构的资金来源于更多的资本家、更大的出资人，这些出资人在2015年年中开始，在二级市场上受伤严重，于是在一级市场就要做相对比较谨慎的配置；

第三，跟总体的经济形势有关。 今年上半年或者前三季度，经济形势还不容乐观，这会影响到大投资行业对外的局势和对内的布局；

第四，受2014、2015年创业浪潮影响，融资很容易。但进入2016年后，中央政府开始冷静，加上整个经济形势、资金市场的不利， 不仅是公寓行业，整个创业投资都进入就比较冷静平稳的阶段。

我觉得这也不算寒冬，2017年会慢慢好起来。我们的经济还是长期向好的，而且公寓行业是一个非常朝阳、非常有前途的行业。

TBO： 很多人把市场上虚高的泡沫归罪于投资人，认为你们投资了这么多钱，导致行业乱烧，有很多乱象出来。这个观点你们怎么看？

招商局创投甘自辛： 这一波的估值泡沫最主要是来自于互联网领域。之所以会出现这样的泡沫，就是 因为这部分能力被夸大了，过于乐观地估计了互联网的能量，所以之前大家觉得很多事情都可以一蹴而就。

首先，从投资人角度上讲，创业者拿出来的BP，一部分可能有真实的业务运行，但更多的是基于商业推演、对市场的理解、对未来做出的预估和假设。 这个过程中间，投资人相信什么、投资人如何看待创业者眼中看到的机会、如何去分析、如何看到机会背后所存在的合理性缺陷，这些非常重要。

其次，这个假设或许是对的，但从性价比、成本角度上看，是不是所有的账都能算明白？ 这其中包括获客、经营、管理还有税收等。我之前也接触到大量公寓类的项目，但回到 商业本质 上来看，有些账没有算得特别明白。

坦诚地讲，投资圈里面是有跟风的情况，这种跟风会导致泡沫，这是必然的。 在过去十几年里面，已经经历过两三波这样的事情，它不会结束，未来还会有，但后面也还会有机会，总还有融资的时间点。

TBO： 公寓行业的并购潮是不是要来临了？公寓行业是不是以后会像酒店一样，形成几个寡头公司的格局？

中南资本徐一菲： 不仅是公寓，所有的行业都会出现这个问题。当一个新兴事物出现的时候，第一批人很聪明冲进去了，发现这个事情赚钱且效益不错，突然又有一大批跟风者出现，这个时候毛利率开始慢慢下降。最后大家发现，任何行业好的资源都是有限的，那个时候大家开始抢资源，资源抢不到就要开始并购了。

从投资角度上来讲， 第一，就我们本身而言，只要它是一个刚需的市场，我们并不一定非要在风口上进行投资。第二，做任何投资，我们还是要回归到生意的本质。 我个人觉得虽然说公寓行业的经营模式和经济连锁型酒店有些像，但问题是，如果扩张速度越快，洗牌速度也会越快。

与扩张速度相比，更重要的是要回归生意的本质——做好服务。 长租公寓 从本质上讲，就是2C的东西，在做这个行业投资的时候，房源当然非常重要，不过比规模更加重要的是，能不能真正满足客户的需求。这个世界变化非常快，85后、90后、95后，也许很快00后就会“出道”，大家的需求在不断变化。一方面需要拼命拿资源，另一方面要考虑怎么有效利用资源，这可能是更有意思的话题。

TBO： 酒店行业用十年、甚至超过十年的时间，做到现在的规模，而我们看到公寓行业只用了短短几年时间，已经做到现在这样一个状况。从投资者角度来讲，你们觉得公寓有没有黄金十年？或者已经不需要十年了？公寓行业能不能从战略层面完全复制酒店行业？

创业接力刘春松： 在中国要做一件关系到消费者生活变革的事情，最重要的一点是时势造英雄。 也就十几年时间，中国整个酒店行业有了本质上的变化，或者说真的出现了黄金十年。但这是伴随整个中国社会的进程，和中国改革开放后15年的发展进程完成的。因为它满足了改革开放后期，我们整个国家商务社会的发展需求。改革开放的初期，早期的酒店开始形成，并得到了很快的发展。后面的酒店黄金十年，是伴随着中国中产阶级的形成的。这个阶层的购买力或者消费的能力，符合发展的过程，他们对旅游、对消费、对住宿环境的要求提升了。酒店现在过了黄金十年，因为90后、00后的需求已经发生改变。

对于公寓行业而言，我个人感觉，公寓行业未来的黄金十年还会有。公寓行业花了两三年的时间，做到酒店业原来十几年才做到的规模，这得益于互联网、移动互联的发展。前两年的泡沫经济、大规模的资金介入起到了很大的推波助澜的作用。 再往后走的话，就是回归。回归到整个商业的本质上去。

现在国家出台了很多关于公寓租赁的政策，这是大时机。 对于我们来说，内部的团队、运营管理的系统、整合的系统有没有准备好？你的壁垒到底是什么？未来在黄金十年发展过程中，你跟别人相比，你的优势是什么？靠服务取胜、靠品牌取胜还是靠什么取胜， 你得把核心竞争力挖掘出来，然后再拥抱巨大的空间市场。 不管长租也好， 短租 也好，都是很大的市场。 理清商业本质，把握好时机，行成自己的壁垒，这个时候再进去就ok了。

TBO： 我们听到有一个说法——2017年公寓行业会迎来一波放款潮。各位觉得有没有放款潮存在？假如有的话，什么样的公寓项目能够获得放款潮的亲睐？

招商局创投甘自辛： 我不觉得2017年会有放款潮，如果说有，也可能不会是单独因为公寓行业而出现的。 而或许是因为我们在2017年下半年募集的基金结构，导致投资期进入相对下半程的阶段，使得它必须在下半程将资金配置出去。

但我觉得公寓会有黄金发展阶段。 随着中产阶级以及新兴人群的成长，他们的需求会呈现出更多样的分化。在他们的生活中，有长短租的需求，比如说旅游。这些要素的差异，恰恰会体现在公寓经营管理、以及我们对潜在客户群体的定位上。我们能否把握到这些客户，让他们认同我们为他们提供的特定价值，这很重要。而这个群体非常庞大，90年代出生的有1.47亿人，2000年到2010年出生的也有1.1亿人，这批人的需求变化，需要我们在长租公寓和短租公寓领域内生产很多产品，满足不同人群。

另外，我认为资本这两年也没有停下来。大家在观察，到底还有没有其他可靠、差异化成长的项目出现。资本一定会青睐这样的项目，但是集中对这个行业进行放款我觉得不会。

TBO： 一系列资本整合会不会伴随而来？

中南资本徐一菲： 如果单从公寓行业来说，仅仅把时间轴放在2017年的话，我个人认为可能会发生个别的并购现象，而不会是一个大规模、全体性的事件。首先这个行业体量过大，如果根据收入、年龄、喜好不同，把这个行业继续垂直细分的话，就有机会诞生出一大批各种各样、非常有特色的长租或者短租公寓。有一些做平台、有一些专注做产品。 目前来看，百花齐放才刚刚开始。

从资源端来说，拿房比较困难。 但是从2C角度来讲，我个人认为，目前还没有到大家抢资源已经实在没有办法，必须做并购的地步。而且我相信就整个行业来讲，服务始终是第一位，在垂直行业它可以做出很多花样。我们非常愿意看到更多小型、精品的长短租公寓出现，为各个消费者提供更加多样化的服务。

TBO： 回到今天的议题——“独角兽”，怎么定义独角兽公司？公寓行业有没有可能产生独角兽型的公司？或者距离产生公寓行业“独角兽”还有多远？

创业接力刘春松： “独角兽”主要是从美国引进的概念。这两年这个叫法越来越少，很多时候说到“独角兽”，有些人就会觉得，这个公司是纯靠做估值、纯靠资本堆出来的。对于很多行业的创业者，首先要拥有一些资源和资产，然后把这些资源、资产靠服务能力、整合能力变现，形成一个现金流，不是单纯地靠线上去做一些商业模式推广，把估值造得多高。

在我眼里，每一个细分行业，你只要能做到龙头，做到老大、老二地位，你就是这个行业的独角兽，不管估值是多少。