朱云来：未来房价将以刚需族“兜里的钱”定价

腾讯财经作者 张庆宁 郭亦非

6月18日，“第三届青岛·中国财富论坛”在山东即墨召开。金融专业人士朱云来在其中一场分论坛上谈及房地产时说，当房子不再增值，持有者最终可能被迫出售，那时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。

“您觉得房地产行业，属于实体经济吗？” 在论坛最后的提问环节，一位与会者向朱云来等嘉宾发问。

这个问题引发朱云来的兴趣，他说道，“还有什么东西，能够比添砖加瓦更实的实体经济？可房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，又有人说它是虚的。但我觉得恰巧这个问题不在于实和虚，而在于到底盖了多少房子？盖了有什么用，（老百姓）到底能不能买得起这个房子？”

朱云来援引国家统计局的年鉴历年统计介绍，如今深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平方米的标准，而且如果以人均30平方米的标准计算， 全国现有商品房足够支撑10亿人居住。

“我们把很多乡镇人口都算上，目前国内的城镇化人口也只有7亿多人，多出的3亿人居住面积，也就是房地产库存。”朱云来认为，即便开发商把闲置的房子卖出去了，多出的库存依旧处于闲置状态，“虽然房子被人买走了，但是没有人住，人们之所以买房是为了将来卖。”

朱云来表示，按照目前中国老百姓的收入水平来说，已经很难买得起如今这么贵的房子， “房子为什么会这么贵？因为它越来越像是纯粹的金融产品，所谓脱实向虚中的‘虚’。货币超发量一直在提升，房价一定跟着涨，这是资产的价格膨胀过程。”

“真正需要住房的大多数人，收入水平又非常低，大概需要30多年的积蓄结余才能买得起一个房子。”朱云来说，尽管目前房产持有人继续看涨房价，但等到将来卖房时，他们依旧需要刚需族接盘，“他们（刚需族）确实想买，但不可能买得起，最终时间长了你（空置房产持有者）会发现，这个房子你买了也没有意义，同时伴随着很多的利息消耗、维修消耗等各种消耗。”

朱云来总结道，当房子不再增值，持有者可能被迫出售，等到那时房产价格将会调整，“我不知道价格将来怎么调整，我说的是， 到时候房价会调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱的地步，更高的他们出不来，除非抢钱去。 ”

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