苹果搞了个新总部，亚马逊也憋不住了，它打算怎么做？

编者按：继苹果斥资50亿美元打造新总部Apple Park之后，电商巨头亚马逊显然也按捺不住了，其决定在北美地区建立第二总部。外媒GeekWire的作者Nat Levy借此机会详细梳理了亚马逊在西雅图的扩张足迹，以小见大地拆解着亚马逊的野心。

本文来自GeekWire，原标题为 Amazon’s original boomtown: How the tech giant has transformed and outgrown Seattle ，原文由 雷锋网 负责编译。

日前，亚马逊宣布，将投资50亿美元在北美地区建立第二总部，该项目建成后预计可提供5万个就业机会。一直以来，亚马逊甚少向外界公开招募新总部用地的情况。 对于这次的意外高调，业界不免猜测，亚马逊此举是为了选址时能获得更好的优惠政策。

先来看看亚马逊CEO贝佐斯在声明中公布的第二总部的选址条件：

• 新总部园区所在地必须是人口超过100万人的大都市；
• 商业发展环境稳定，利于经商；能够吸引并留住技术人才；
• 对于房产期权想法大胆，有创新意识。

不管是50亿美元、5万个就业机会，还是第二总部将与位于西雅图的总部拥有“完全平等”的机会，亚马逊这个新总部的选址都已足够引发业界震荡。声明发布不久，即有多伦多、汉密尔顿加入竞标行列。然而，不管北美地区的哪座城市最后接手了这一大盘，都将是一场狂奔。

在亚马逊发布的声明中，我们不难发现这样一个关键信息： 亚马逊严重低估了自身扩张的潜力。自10年前在西雅图South Lake Union （南湖联盟）附近建立第一个办公园区以来，该公司已经在这座城市扩张了比原先计划多三倍的办公区域。

亚马逊的爆发式增长也让其在西雅图建立了两大建筑和活动中心——南湖联盟和丹尼三角（Denny Triangle）。与此同时，Facebook和谷歌也相继入驻这座城市。 这些科技公司的到来，不仅带来了大批量的员工，同时也兴建了数以千幢的员工公寓、商店等等。

事实上，过去在西雅图的扩张恰好反映了亚马逊的雄心壮志。正如大家所见，十年来，亚马逊的业务领域已从电子商务、数字阅读扩展到了云计算、物流、无人机、新零售，甚至是人工智能和科技界的方方面面。

目前，亚马逊在全球拥有超过38万名员工（而在十年前，这一数字还不到2万）。其中，单华盛顿州就有4万多人。在最新公司声明中，亚马逊表示，第二总部将为当地带来5万个就业机会。

然而，所有这一切都始于2007年。当时亚马逊宣布要在西雅图南湖联盟北部建立办公园区。当时的计划是建立占地面积约为170万平方英尺的办公区域，包括11幢办公楼。该工程竣工之后，其也成功替代了西雅图灯塔山（ Beacon Hil）成为亚马逊的办公园区（灯塔山曾是亚马逊最开始长期驻扎的办公地点）。

在亚马逊的一次年会上， 贝佐斯曾告诉一位股东，“我们在郊区建立办公园区，是一项错误的决定。 ”贝佐斯表示，亚马逊更倾向于“能欣赏城市环境的能量和活力”的人才。所以，这也暗示了该公司将在城市地区招募所需人才。

然而，贝佐斯在吹嘘城市园区的环境效益时，其也向外界坦承道： 当一家公司达到一定规模时，要维持在某个固定的办公园区是非常困难的。

直到今天，亚马逊在西雅图总部的办公园区已经建造了33幢大楼，总面积约为810万平方英尺，约占西雅图19%的甲级办公场所。

但这只是该公司目前在这座城市占据的空间。去年，亚马逊曾公开表示，到2022年其办公园区会扩张到1200万平方英尺。

不过，根据GeekWire的研究显示，考虑到亚马逊目前拥有和占据的一切、未来的项目，以及尚未敲定的交易等等，该电商巨头的办公室面积极有可能超过预估的数值， 最终可能会上升至1350万平方英尺，共计40幢写字楼。

图片来源：U.S Census Bureau

在过去十年中，随着经济的复苏，亚马逊等科技巨头的城市扩张，也让西雅图的房价中位数直线上升：从486000美元上涨了54%，达到了748500美元。人口则增长了约19%，达到了704000人。

通过查看亚马逊在2007-2017的园区扩张动图，我们也能发现一些规律。2010年，就在亚马逊搬进位于南湖联盟办公中心的第一幢大楼时，公司已经逐渐向接缝处扩展。此时， 亚马逊租赁了该地各处的房产，其中还包括修补了几座处于经济衰退期间建造的大楼。

2012年，亚马逊的扩张行动再次震动业界。当时，因为收购丹尼三角地区的三块土地，以修建第二个西雅图办公园区（其中还包括令人瞩目的亚马逊球场），亚马逊的市值下降了超过2.07亿美元。而就在几个月后，亚马逊又斥资11.6亿美元从Paul Allen的Vulcan收购了原来的园区。其后，亚马逊又收购了丹尼三角地区的另外两块地，以进一步扩展该园区的面积。

虽然亚马逊已经拥有了数百万平方英尺的办公区域，但其一直没有停止租赁房产的步伐。事实上，单从房地产行业角度来看，2016-2017年是零售巨头最活跃的年份，亚马逊自己甚至都难以想象其线下商铺和书店的铺设速度。特别是今年以134亿美元收购全食超市，线下468家全食超市又将是亚马逊的新一轮扩张。

今年早些时候，该公司还将其办公园区扩至华盛顿湖区域，在贝尔维尤市开设了一个新的工程办公室。为此，亚马逊租赁了一个总面积为35.4万平方英尺的Centre 425大楼，以用作新的办公区域。

历数一连串的扩张史，其实我们不难发现，亚马逊在西雅图的办公园区已经接近饱和。 此外，我们还了解到，除了南湖联盟和丹尼三角的两个核心园区以外，亚马逊在西雅图的大部分空间已被租用，并将在一定时间内到期。

如前文所言，亚马逊的第二总部，将产生5万个岗位需求。这一数值，可能会将对西雅图总部的地位产生一定影响。根据外媒日前报道，亚马逊将在第二总部聘请新的团队和高管，但也有可能是让公司现有高层直接决定，是否把他们的团队留在第一总部，或迁移到第二总部，还是二者兼而有之。亚马逊同时还向外界表示，目前在第一总部工作的员工可以选择继续在原地工作。如果他们更喜欢第二总部，未来也有机会“搬家”。