拿什么阻止你，贷款炒房？首付贷被禁还有赎楼贷

据经济参考报，近日，住建部再度通报30家违法违规房地产中介机构名单，并再次重申各地一律严禁中介机构开展“首付贷”性质的业务。不过随着“众筹买房”和“首付贷”被叫停，中介公司又开始发力“赎楼贷”这个“法宝”。

“首付贷”诞生作死记

虽然各位都没什么钱买房，但我们都知道，根据国家规定，买房是要给首期的，后面的再慢慢给银行还。至于首付比例，各地不同，但从过去20年国家层面的 房贷政策演变历史 来看，最低比例从30%降到20%。 今年2月最新政策规定 ，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。地方上，昨天上海和天津都分别提高了首付比例， 上海 首套房首付比例不低于35％，二套房不低于50％。

不过，随着各地尤其是北上广深的房价蹭蹭蹭地涨，不少人都拿不出首付了，而且看着房价一路飙升，也有不少人想“投资”房地产。为了提高销量，最早是房地产开发商发明了“首付贷”，推出“零首付”活动，后来房地产中介和一些互联网金融平台也开始加入。

虽然，首付贷性质的业务说得好听是解决了购房者资金不足的问题，不过却违背了首付比例的政策，加大了楼市的杠杆。而且，在实际操作中更是没有你想得那么完美。据 扬子晚报 ，互联网金融平台网利宝CEO赵润龙表示，中介公司会向金融机构收取或变相收取返佣，不但造成了很多灰色收入，还增加了购房者的成本。而且，还有中介公司变相给贷款人提供虚假材料的包装，破坏了银行审核机制。

因此，监管层在今年3月就叫停了“首付贷”，同时也在不停打击房地产相关违规金融产品。这时候，“赎楼贷”就开始得宠了。

“转按揭”借尸还魂记

这个“赎楼贷”主要是用于二手房交易，比如，A贷款买了房之后，还没还完房贷，就想把房子卖出去，也确实有B想买这个房子，但是房产证还在银行那儿呢。所以，就有专门的机构提供“赎楼贷”的业务，顾名思义，就是先借钱给A，帮其还清房贷，把房子赎回来了，再卖给下家B。

有童鞋说，怎么那么麻烦还要先赎回房子，直接将A的按揭房贷转移给B不行吗？

还真不行，上面的这种听上去更加方便的方式，其实早就有人想到了叫“房贷 转按揭 ”。2003年，民生银行首次推出了这种业务。不过，根据公开资料，央行早在 2007年 和 2014年 就明确表示要坚决取消转按揭和加按揭贷款，主要目的就是为了抑制 炒房 。

上有政策下有对策，就在次年，为了“帮助”大家卖出有房贷的房子， 江苏工行在 2015年推出“赎楼贷款”，可以帮卖房人先还掉银行贷款，然后房子就可以卖给别人啦，当然，这个接手的人必须在工行申请贷款。这种方式就完美地避开了国家政策，却有异曲同工之效，简直是借尸还魂。

不过，据赵润龙介绍，现实中，由于“赎楼贷”手续比较复杂，商业银行和客户对这项业务不太感冒；而且据媒体报道，原来的“转按揭”占房贷的比重也不高。

但是一些线下、线上的中介平台对“赎楼贷”却是非常感兴趣，原来在银行申请这项业务一般是 需要指定担保机构担保 的，但现在，客户向在这些中介平台申请“赎楼贷”往往不需要提供担保，提交申请材料后一至三天内就能完成审核。据媒体调查，这种产品已经成为了部分中介的“暴利产品”之一，有某些P2P平台，赎楼贷的年化利率或成综合服务费在18%以上（不同地区不同，收费标准通常还与借款人的征信情况有关），而理财端的赎楼贷产品的年化预期收益率只有为6%。

“赎楼贷”再变形记，将取代“首付贷”？

更严重的是，有部分客户擅自更改抵押贷款资金用途。

根据 《证券日报》 今年3月的报道，有人借“赎楼贷”根本不是为了赎楼卖给别人，而是为了卖给自己……看着一线城市房价猛涨，是不是觉得自己原来抵押的价钱低了，想重新估值借更多的钱，所以就想快点还了原来的贷款重新抵押。

“单纯从操作流程来看，先解除转按揭抵押，再重新申请房屋抵押贷款并不违规，只不过，贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷，另一方面又申请金额和比例较高的房屋抵押贷款，其流动性风险明显增高，而且过程中借款人很可能擅自改变了抵押贷款的资金用途”，一位股份制银行的相关人士对《证券日报》记者表示，“如果改变贷款资金用途被银行查实，银行肯定会要求客户提前清偿贷款。”

然而现在不少提供“赎楼贷”的是P2P，不知道他们会不会要求客户提前清偿。更危险的是，据经济参考报最新报道，“赎楼贷”有取代“首付贷”向购房者提供首付贷款的趋势。业内人士称，居然有部分购房客户通过首套房申请“赎楼贷”，“赎楼贷”又变相成为“首付贷”。

中国楼市的繁荣，建立在很高的金融杠杆基础之上。而高杠杆很容易引发系统性金融风险，甚至危及百姓资产安全。

不过，看看上述变形记，贷款 炒房 者和房地产金融中介跟监管部门斗智斗勇的游戏显然还会继续。