美国住房租赁市场调查：住房自有率低，中年单身人士占比高

摘要

美国作为住房租赁市场最发达的国家，其在市场制度规范、企业实务等方面均走在世界前列。易居研究院研究团队，在住建部课题《国（境）外住房租赁制度体系》资助下，专程赴美进行了实地调研。在为期近两周的行程中，易居研究院研究团队先后走访西雅图、华盛顿、纽约和洛杉矶等四个城市。与美国华人不动产协会、房地美（Freddie Mac）、美国HUD（住宅与都市发展部）、CW capital公司从业人员，着重就美国政府对“可支付住房”（Affordable housing）的支持政策，进行了多次会谈，在住宅发展规划、住房支持政策、政府与企业合作等方面获得了诸多有益的信息。

本文用十条事实概括美国住房租赁市场的基本面情况。

1、美国住房市场住房自有率低

如图1-1所示，美国住房自有率从2004-2005年的历史最高点68%降到2015的63%，承租住户户数从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户[1]。据美国住房和城市开发部有关专家估计，美国住房自有率每降低1%，大概就有120万人进入租房市场。

图1-1   1990-2015年美国住房自有率

数据来源:John Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing, Expanding Options for Diverse and Growing Demand.

2、美国租赁住房占全部住房市场三成左右

美国租赁住宅在全国住房存量中的占比如下表1-1。2014年，租赁住房在全部住宅存量中占比为31.2%，在全部在用住宅[2]中占比为35.6%。

表1-1  2014年美国在用住宅存量占用结构 数据来源:U.S. Census Bureau,selected housing characteristics, 2010-2014 American Community Survey 5-year Estimates.

3、美国租赁住房主要分布于大都市地区

美国租赁住宅的供应集中于大都市地区(Metro-Area)，包括中心城市(Centtral City)和郊区(Suburb)，2013年全美分布在这两类地区的租赁住宅分别占租赁住宅总量的43.3%和39.0%，非都市地区(Non-Metro Area)的租赁住宅仅占总量的17.6%。

4、大都市地区租赁住房以多户住宅为主，非都市地区以单户住宅为主

如图1-2所示，美国大都市地区与非都市地区在租赁住房类型方面的差异显著，其中：

图1-2   2013年美国都市与非都市地区租赁住宅建筑类型

数据来源:根据John Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing, Expanding Options for Diverse and Growing Demand.TableA-2 数据制作。

大都市地区，多户住宅是租赁住宅的主体，且在中心城市和郊区分别占到72.9%和57.7%；

非都市地区多户住宅占40.8%，略低于独户住宅[3](占47.1%)

在各类地区中，2-4个单元的小型多户住宅中的租赁住房单元数量最多。

中心城市，50个单元以上的大型多户住宅也是租赁住宅的一种主要形式，其单位数位居第二，如图1-3。

图1-3 2013年美国都市与非都市地区租赁住宅建筑细类

数据来源:根据John Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing, Expanding Options for Diverse and Growing Demand.TableA-2 数据制作。注:图中纵轴为单元数(单位:千套)

5、专业公寓出租企业是租赁住房供应的主体

在美国各类租赁住房的供给主体中，专业化的公寓[4]出租企业是最重要的主体。从全国总体看，按行业营业收入占比计，公寓出租业占住房出租业的总体的90%以上[5]。根据表1-2，尽管不同地区的情况有一定差异，但在大部分地区公寓出租业占住房出租业的比例都在60%以上，同时可以看出，以公寓出租业为主体的住宅出租业是美国各地区房地产业中一个非常重要的行业，在很多地区，住宅出租业在当地房地产业中的占比都在20%以上，某些地区达到80%以上甚至100%。

表1-2 2012年美国部分地区住宅租赁供给者类型

数据来源: Census Bureau,2012 Census Geographic Area Series.

6、市场化水平高，政府参与度低

美国住房租赁市场的市场化水平非常高，根据各类租赁住宅享受政府租赁补助的情况看（图1-4），2013年，88.1%的租赁住宅单元未享受政府租赁补助，而占总量11.9%的享受政府租赁补贴的租赁住宅单元中，还有许多也并不是由政府投资、运营的公共住宅，而是由私人(包括个人或企业)持有并经营的市场化租赁住宅[6]（其租赁补贴采取承租人享受住房券、房东享受各类税费减免等形式）,因此，即使采取保守估计态度，全美租赁住宅中，市场化运营的单元占比应在90%以上。

图1-4 2013年美国各建筑类型细类租赁住宅政府租赁补助情况

数据来源:根据John Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing, Expanding Options for Diverse and Growing Demand.TableA-2

7、美国最大的公寓出租企业是一家REITs

在公寓出租业中，EQR（EQUITY RESIDENTI）是美国最大的公寓租赁投资经营企业。这家1969年成立，1993年上市的公寓类REITs，2011年在美国15个州持有427处物业、12194套公寓，是住房租赁企业中的龙头老大。其服务对象、产品类型、空间分布均呈多元化态势，在经营手段和策略方面具有专业化、规模化、现代化、精细化的特征（表1-3）

表1-3.  EQUITY RESIDENTI (EQR)

资料来源：根据EQR公司官网

8、租房群体中40岁以上承租户占一半以上，其中单身群体占比最大，总体受教育程度较高

美国租客群体中，至2015年，40岁以上承租户占承租户总户数已超过50%，50岁以上承租户占承租户总户数已超过30%（图1-5）。单身承租户一直是承租户中总量及占比最大的群体（图1-6）。受过高等教育的承租户持续增长占五成以上（图1-7）。

图1-5   1995、2005、2015年美国住房承租户按年龄分类构成 数据来源:John Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing, Expanding Options for Diverse and Growing Demand.

图1-6   1995、2005、2015年美国住房承租户家庭类型构成 数据来源:John Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing, Expanding Options for Diverse and Growing Demand.

图1-7   1995、2005、2015年美国住房承租户受教育程度 数据来源:John Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing, Expanding Options for Diverse and Growing Demand.

9、租金水平差异较大

美国租赁住房租金水平差异较大，但2013年相关调查显示，54.5%的租赁住房月租金处于400-999美元之间（表1-5）。

表1-5  2013年美国租赁住宅租金水平

数据来源: JCHS tabulations of US Department of Housing and Urban Development, 2013 American Housing Survey

从房租与房价的比值看，目前绝大多数租赁住房的年租金/房价比处于3.4%  – 8.2%区间（表1-6）。

表1-6    2010-2014美国不同租金水平与自有住房中位房价比
数据来源:月租金按表1-2，去除小于400美元档，其它1000美元以下各租金水平档取其中位数，大于1000美元档分别按1000美元和1200美元计；房价取2010-2014 American Community Survey 5-Year Estimates，DP04, Selected Housing Characteristics 给出的自有住房价值中位数估价值（175,700美元）计，Source: U.S. Census Bureau。

10、住房承租户中约有一半处于房租支付困难的状态

在美国，房租及水电等其它居住费用占承租户收入的比重，是政府借以判断承租户支付困难程度的主要依据。政府将住房支出（包括房租及水电等居住费用）超过同期收入30%的承租户定义为“中等支付困难户”（Moderately cost-burdened households ）、将住房支出超过同期收入50%以及收入为零或负数的承租户定义为“严重支付困难户”（severely cost-burdened households ），2014年美国社区调查[7]显示，全美中等支付困难的承租户为985.4万户，严重支付困难的1141.8万户，分别占承租户总数的22.8%和26.4%。在情况最严重的加利福尼业州,这两类承租户的比例分别为25.2%和30.0%。在严重情况稍次的纽约, 这两类承租户的比例分别为22.7%和29.8%。可见，目前全美住房承租户中约有一半处于房租支付困难的状态，其中严重支付困难者接近30%。