在北京最大的程序员聚集地，我们淘出了四个适合进阶的小区

编者按：本文来自微信公众号 “未来可栖”（ID:hifuturecity） ，作者：小屋见大屋

在北京有一些不同职业形成的聚集区，就像《权力的游戏》中的各大家族，他们有不同的穿着打扮、生活习惯、社交方式。韩国人聚在望京、机关大院的人聚在三里河、而IT码农们住在回龙观。

在北京，因为互联网而出了名的后厂村，盛传的段子不仅包括网易的食堂、高峰期的堵塞、村里的姑娘，还有后厂村晚上和周末的空闲。每周的五个工作日，北京有几万的码农会在后厂村和回龙观之间完成一次迁徙，他们白天坐在后厂村的百度、新浪、网易、滴滴等封闭的大厦里扮演着Vanny、Julia、Amy、Cherry、Roby，等到天黑下来就顺着后厂村路、西二旗大街、建材城西街、黄土村路、黄平路、回龙观西大街，经过绵延3个小时的晚高峰，在回龙观迎来“夜生活”，在网络的另一端扮演上另一些角色：大叔也很狂、昌平林青霞、骑士小公主、药不能停……

《后厂村，没有姑娘》里写着“于梦住的回龙观被称为睡城，有几万户北漂青年住在这里，就可能有几万种孤独。”但这些北漂中尤其值得一提的，是那些喜欢住在“观里”的码农，不分男女。

从回龙观到后厂村只需要20分钟，到五道口40分钟，这是一个不愿在上下班路途和社交上太费心的理想距离。

如今的回龙观已经没有“睡城”那么不堪。13号线可以到五道口、望京两大新商业中心，8号线经过奥森直接通到鼓楼。回龙观内部又自成一体，房子相对便宜，想跑步有回龙观体育公园，想逛街有华联商厦、北店时代广场，生病了有回龙观医院——虽然拥挤，但也不错。

后厂村解决了码农们的工作，而回龙观则解决了码农的吃穿住行。一些人在回龙观租房子，又在回龙观买房子，过起幸福的小生活。

回龙观区域的住宅比较复杂，有商品房、经适房、回迁房、商住公寓，建筑年代跨度大，物业水平参差不齐，房子价差也大，价格从4万到7万都有，稍不注意就会被套路。

36氪·地产微信公众平台：未来可栖（ID：hifuturecity）联合链家网，从小区建筑质量、物业服务、换手率、价格（单价、总价）、户型、配套等多个维度综合考虑，选出4个适合码农用来进阶、安家置业、幸福生活的二手房小区。

首先，这几个小区不是屌丝气质；其次，物业服务、内部环境能让喜欢简单生活的码农省心不少；而且房源量相对稳定，性价比不坑人。

新龙城

回龙观社区的纯商品住宅不多，新龙城是品质较好的一个小区。在2006-2007年建成，以高板为主。小区一共有6437户，经常挂牌出售的约有60多套房，换手率不算很高。并且“满五”的房源比较多，能省下不少税费。

楼体白色和褐色墙砖外立面，建筑结构为钢混结构。小区四周楼栋楼层高，中间低，南北向排列。每个楼栋均有电梯厅，有1梯2户，1梯4户，1梯6户，电梯24小时运行。

小区一共是五期，一期和三期是一个院，正门在新龙城的12号楼和13号楼中间。侧门有两个，6号楼和22号楼东侧各一个。

二期有两个门，一个在29号楼和36A的中间，另一个在36C和32号楼中间。四期有两个门，正门是21号楼和23号楼中间，还有一个门在28号楼西侧。

五期的正门是40号楼和35号楼中间，小门是在39号西侧。

小区每个院出口都有广告灯箱，标识当天车辆的限号数。

 小区加分项

1. 楼龄新。

小区楼龄在10年以下，不管是房子本身还是区内配套都比较新。自己住舒适度高，过几年转手卖的话也好卖。

2. 交通方便。

小区一期距离龙泽站近，根据百度地图测距显示，龙泽站距离小区北门约500米。自驾车去市里也方便。出回龙观的口只有三个，一个是在华北电力大学附近的二拨子桥、一个是回龙观西大街的北郊农场盘桥，还有一个回龙观桥。回龙观桥和北郊农场盘桥在早晚高峰期非常容易堵车，而新龙城可以不用走这两个桥，直接上京藏高速辅路。

3. 环境好。

小区有景观园林，16号楼前有中心花园，有水系，有凉亭，凉亭之间有木板桥相连，夏天的时候一期和三期的院里都会在水系放着小鱼仔，一期的门口还有仿泰式大象。小区每两栋楼之间都有绿植，修剪的很整齐，小区里还种植了英国梧桐，形成了林荫道，很幽静。此外还有紫叶李，海棠、银杏等树木，目前树冠都不是很大，但是种植面积比较大。

4. 整体干净。

小区楼道偶尔也能看见没有及时清理的小广告，但总体上比较干净，每天都有人打扫。每栋楼前也有自行车棚，自行车棚比较新，不过有业主会把比较宝贝的自行车、电动车停到楼梯间。

5. 有运动设施。

新龙城有两个篮球场，一个在五期小区里，一个在物业，每天下午都会有人在打篮球，周末的时候人更多。小区物业有时候也会组织小区篮球赛。

小区减分项

1. 有噪音影响。

小区北侧紧邻着13号线，小区最北侧的6号楼会有噪音影响。还有两条铁轨，靠近小区的已经废弃，外侧的还在运行，但是过火车的频次不高。

2. 无地下车库。

小区在建设之处，没有涉及地下车库，所有的车位都是地上，并且只能租赁，没有产权车位。

3. A、B、C、D、E五栋是小产权房，买房、租房的时候留心一点。

流星花园

流星花园还有个更清新的别名叫：阳光斯坦福，2004-2009年建成，是回龙观社区内比较新的纯商品房小区，总共39栋楼。24栋6层板楼、9栋11层高板、4栋11层塔楼以及2栋商业楼组成，都是南北向。6层板楼带观景电梯，一梯二户，或者一梯三户，落地窗，大多数楼栋一层南侧带小院，小院面积大小不一，部分楼栋带地下室，6层板楼北向卧室带飘窗，客厅主卧落地窗。

小区每一栋楼都有电梯，1、2、18、19、9、24号楼是一梯三户，28、30、33号楼为一梯四户，其余楼栋均为一梯两户，24小时运行。

流星花园最初的业主基本上以外地来京人员为主，其中东北人比较多。近几年的购房人群大多转换成在上地、西二旗、中关村等地的IT从业者，以中青年为主，这一部分人孩子还比较小，家里老人给帮忙带孩子比较多。

 小区加分项

1.六层板楼带电梯

流星花园三区1-24号楼为六层板楼，并且带观景电梯，即使是老人或者孕妇住在高层，也没问题。同时，小区人口密集度低，环境好，比较适合居住养老。

2.户型丰富

小区户型从47平的开间小户型到180平的四居大户型，大平层、复式都有，能满足各类购房需求，也是回龙观商圈少有的6层板楼带电梯小区，并且是外挂观景电梯。

3.物业基础服务到位

垃圾清理很及时，小区里基本看不见纸屑，垃圾桶也很干净。下午的时候会看见物业的保洁人员在清理草坪以及小区水系里的落叶。楼道里，电梯厅基本上很少看见贴小广告，也打扫及时，但是偶尔会有建筑垃圾堆砌。小区南门的保安是24小区全天值班，晚上11点以后除了南门外，其他门全部上锁，不能进出。

4.内部绿地面积比较大

每两栋楼之间都有种树和草坪，并且一层南向都带大小不等的花园，用篱笆围起来，业主有种果树、花草还有种植蔬菜。道路两旁有种植银杏等树木，树冠不是很大。还有碧桃、海棠等观赏性树木，修剪很有型。小区中轴线上是景观大道，中间都是鹅卵石，两旁种植了月季等花卉。在中心位置还有水系，有木桥，夏天的时候物业会放小鱼仔，两边还有垂柳。夏天在水系旁玩耍嬉戏的小朋友很多。水系北边是喷泉，一般夏天的周六下午5-6点会开启。

5.有健身场地

小区37号楼东侧和1号楼7单元西侧都有健身器材，乒乓球桌，24号楼4单元北侧，2号楼1单元东侧，13号楼4单元西侧，8号楼1单元东侧，都有小区自建羽毛球场地。

 小区减分项

1. 停车位紧张

小区内没有地下车库，只有地上的停车位

2. 楼间距窄

小区内楼间距比较窄，再加上每两栋楼之间有比较高的树，低层采光受影响。

3. 道路

平时早7-9点晚17-20点高峰期，周边的进出路会比较堵。最近的地铁是8号线，去西二旗后厂村上班需要在霍营站换乘13号线，会绕远。

4. 监控

电梯里没有监控。

万润家园

万润家园小区大约在2003年建成，由12栋楼构成，约25种户型，合计约875户。除了2号楼没有电梯外，其他楼栋都带电梯，有1梯2户，1梯3户，1梯4户。

小区有板楼，也有板塔结合。2、3、5、6、10号楼为板楼，1号楼3单元、4号楼2单元、7号楼3单元、8号楼1单元、9号楼3单元、11号楼1单元、13号楼7单元为塔楼。

小区出房很少，挂牌数量经常在个位数。多数业主是在开盘就买的房，一直持有到现在。小区内住的人大多是业主自住，租户比较少，人口比较固定，邻里熟识度高，经常看见一个家长接孩子，顺带着接邻居家的两三个小孩。

据链家抽样调查，业主占90%，租客占百分之10%。小区2号楼主要为开发商员工购买，另外一部分是工作在上地、西二旗、永丰基地及航天二院五院的IT人士。

 小区加分项

1. 人车分流

万润家园是人车分流小区，机动车进入小区只能从东门进，北门出。地面除了小区四周为地表停车带外，其他车位全部在地下，老人和孩子在小区内活动更安全。据业主说新龙城小区的老人 有时候会带孩子到本小区玩。

2. 电梯板楼，居住密度低

除了2号楼以外，其他楼都带电梯，老人、孕妇居住比较方便。并且小区居住密度比较小，上下电梯并不拥挤。

3. 有运动设施

小区还有不少运动场所和健身器材，1号楼和10号楼之间是篮球场，9号楼和7号楼之间是网球场，7号楼和5号楼中间是儿童活动区域有秋千，滑梯，跷跷板等，1号楼和2,3号楼是健身器材。楼栋之间有设立公共设施，羽毛球场、篮球场以及儿童 游乐设施等。

4. 绿化不错

几乎每两栋楼之间就有草坪树木，树冠都不大，物业定期会修剪草坪，在下午会浇水，业主也比较爱护小区环境。

小区减分项

1. 位置不好

万润家园在回龙观南侧，更靠近西三旗，距离回龙观中心位置比较远，相对应的配套不成熟。并且距离城铁13号线的位置也比较远。根据高德地图测距显示，从小区北门到龙泽站大约1.2公里。

2. 两居室的户型设计不是很好，面宽不够宽。

万润家园小区的居委会和业务会的组织能力强，每年冬季会举行一次大规模长走活动。还会在六一儿童节、中秋等节日组织活动，开展科普知识讲座。

龙博苑

推荐龙博苑的原因，虽然它是经适房小区，但首批业主大多是当时西城公检法的工作人员，房屋基本质量有保证。而且户型小，购买压力小，临近地铁站，非常适合初次置业的码农族。

龙博苑建于2004-2005年，共计18栋楼，其中16栋楼住宅，均为六层板楼。在小区16号楼和17号楼中间有绿贝儿幼儿园。7号楼和11号楼中间的“中心广场”内还有健身器材、休闲座椅、儿童游乐场等设施。

 小区加分项

1.离地铁近

距13号线和8号线都比较近。从小区东门到13号线回龙观站约1.3公里，小区业主一般从龙博苑一区穿过更近一点。从小区东门到8号线育新站约980米。

2.户型小

从59平米的一居到157平米的复式户型都有，主力户型为59平一居，80平米两居，是回龙观经适房中户型比较小的社区，户型小，购房成本低，适合初次置业刚需过渡。

 小区减分项

1.停车位少

小区的正规停车位比较少，会有部分乱停车的现象，没有地下停车位。

2.有噪音

小区北侧隔着黄平路就是城铁13号线，还有铁轨，北侧1-4号楼的住户可能会有噪音影响，但是铁轨过火车频率并不高。

3.户型结构一般

59平米一居、80平米两居、100平米三居户型比较多，一居室格局不错，但两居室有很多卧室朝北的户型。

龙博苑二期里住的业主大部分都有孩子，家里老人过来帮忙看孩子的也比较多。平常上班的时间，小区里基本上都是老人和孩子。

结语

回龙观社区还有泷泽苑、龙腾苑、天露园、龙兴园、龙锦苑等小区值得去淘房，不过总体上以不带电梯的6层老式住宅为主，偏向于作为过渡期居住使用。

回龙观地区商场、医院、学校都有，但人均商业资源不足，业态以满足日常生活为主，潮汐式的工作生活导致周围交通压力比较大。不过经过了十多年的开发，目前回龙观地区的人气已经足够，中关村软件园、上地区域的发展也给回龙观带来了更高的居住价值。至于未来怎么发展，从目前看办公没有发展空间，和相邻的西二旗、上地没法比，主要看点是怎么能开发更丰富的商业，把需要改善的人留下来。