长租公寓向资本市场融资，平台纷纷倾向金融化

编者按：本文来自每日经济新闻，记者吴若凡，实习编辑张杨运

8月15日，长租公寓品牌自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元。这也是继今年初魔方公寓发行首单公寓行业ABS之后的业内“第二例”。此前包括世联行在内，很多长租公寓已尝试通过定增、市场融资等方式开展融资。

据第三方平台新榜数据显示，统计此前全国各类规模的28家公寓的融资情况（覆盖从天使轮、Pre-A轮、A轮、B轮、C轮），融资总额远超25亿元。而据一业内人士透露，虽然部分公寓的融资金融并未公布，但目前或已超过50亿元，“光魔方一家已经超过30亿元”，另外，今年宣布获得融资的就有乐乎、遇见、未来域、麦家。

愈加频繁的融资，呈现出国内长租公寓盈利模式显著的金融化趋势。在这背后，长租公寓领域内人士向《每日经济新闻》记者直言，公寓前期投入大，依靠租金差产生的盈利，空间有限，回收周期较长，向资本市场“寻金”是平台做大的必然路径。然而是否能够靠自己运营实现盈利还未可知。

长租公寓并不“轻”普遍呈现“低回报率”

长期以来长租公寓因为“包租”的运行方式被视为“轻资产”行业。但实际上，公寓行业人士告诉《每日经济新闻》记者，一栋长租公寓大概100~150间房，一个房间算上装修和家电成本在6万元左右，整栋成本在600万~1000万元。

另外，从盈利模式上看，“目前长租公寓利润主要还是来自‘一进一出’的租金剪刀差。但租金不可能迅速上涨，所以租金差也无法快速提升，导致资本回收周期较长，且收益部分被卡死。”资深投行人士陈国华告诉《每日经济新闻》记者，如果再加上物业管理成本和逐年提升的人工费用，长租公寓其实算是微利行业。

的确，上涨缓慢的租金差，被成本压缩的服务费，以及如果“不持有”则很难享受的物业溢价，并不宽裕的利润使得国内长租公寓普遍呈现“低回报率”的局面。

根据华创证券报告，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平，部分项目甚至达不到融资成本的水平，对资本市场的吸引力会减弱。这对于大多仍处烧钱阶段的长租公寓运营商而言，可谓是费力不讨好的。

“的确，长租公寓领域，具备高估值的企业不多。”陈国华认为，长租公寓运营商需要能够对成本和费用强管控，提高拿房议价能力，同时必须要有能够快速复制的模式，利用规模化来分摊成本，尽快实现盈利，才会获得资本的青睐和长足的发展。

但实现规模，更需要钱，长租公寓企业必须实现金融化，通过金融平台来解决资金问题。

长租公寓寻金路子繁多，各类企业融资成本差距大

现在长租公寓有哪些主要融资渠道？国内一家不愿具名的品牌长租公寓负责人告诉《每日经济新闻》记者，传统的包租类的物业的一项重要资金来源是民间借贷，此外股权融资也逐渐成为主流，但因为还没有较好的退出渠道，股权融资的难度越来越大。

高力国际执行董事贺志蓉告诉记者，长租公寓的很多资金来源于财富管理公司。来自传统商业银行的资金占比较少，因为大多数长租公寓运营商没有物业产权，即没有抵押物，缺乏信用支撑，平台租金收益也具有不确定性，银行批贷很难。

“大部分长租公寓企业因为主体差异和资产质地不同，往往只能选择成本较高的融资方式，风险也相对较高，比如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等融资方法，整体而言融资渠道较少。”

不过也有类似魔方公寓、链家自如一类大型企业，既能取得银行贷款，甚至获得银行提供的租月贴现、租金分期、销售类分期，此外还能发行信托产品，进行股权融资等。据了解，还有单店做收益权和股权众筹，融资成本在10%左右。

此外，中型和大型企业还可以通过融资租赁和供应链金融来融资，这些渠道使得企业的资金成本相对更低。据了解，魔方公寓的综合融资成本不超过7%，银行还会提供相应的等比例配款。

ABS成新宠最大风险仍无解药？

在上述融资渠道之外，今年初“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”发行，开启了公寓行业的ABS融资。该计划系以魔方公寓在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为底层基础资产，在上交所挂牌发行资产支持专项计划。

8月15日，“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”发行，链家自如的这款ABS产品期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，优先级票面利率5.39%，共计超过14家机构投资者参与。

不过，陈国华强调，ABS是很好的创新项目，但如果没有长期稳定的收益，大部分收益被信托公司和资管公司拿走了，运营方依然很难使成本和收益匹配。

实际上，长租公寓发行ABS的最大风险依然是没有抵押物。

ABS是预期的租约贴现，将应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道发行。因而没有抵押物，收益具有不确定性，均是风险。

但另一方面，由于长租公寓的现金流丰富，能够资产证券化的产品很多，租金、装修、押金、服务费等都是能变现的环节。

因而目前不少企业，是以成熟项目的未来租金收益权作为基础资产，根据项目的净现金流进行融资，满足了存量物业运营商因无不动产所有权，而无法通过传统抵押担保获取资金的尴尬。

“整体而言，ABS模式还值得探索，因为其根源是现金流保证，企业的关键在于证明自己运营能够产生稳定现金流和回报，而这是需要时间和市场来证明的。”贺志蓉表示。

贺志蓉认为，资产证券化是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。但目前许多实力较强的运营商入行时间尚短，房间数和物业运营时间都尚未满足发行ABS等产品的资格。但如果相关政策变化不大，各类新兴创新结构的出现，会加速行业金融化，预计明年就会出现较多的资产证券化产品。

的确，“金融化”仍是目前中国长租公寓的主要资金来源，在主要风险尚未排解，租金差、运营能力、降低成本的能力等方面无较大提升的情况下，靠自己运营出“金”，仍无期可测。

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长租公寓现同质化扩张，租金难挑盈利大梁

每经记者 蔡雅芸 实习记者 舒曼曼 每经编辑 曾健辉

“大家在长租公寓方面都是刚刚起步阶段，与同类的品牌差异其实并不大，现阶段还是同质化比较严重。”万科北京泊寓相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时的一句感叹，道出了目前长租市场遇到的一些实质性问题。

8月15日，《每日经济新闻》记者实地走访北京和成都多家品牌长租公寓发现，目前品牌公寓在运营上存在多种模式，其中集中式和分散式长租公寓面临着不同的竞争重点，但却面临着同样的扩张痛点。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，目前长租公寓并没有盈利模式，最核心的问题是资产收益率与资金成本不匹配。从公寓的资产价格来说，租金的收益率不到1%，这种情况下连管理成本都无法收回。

起步期同质化：未来差异竞争重点在服务

根据迈点研究院数据显示，北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。

其中，有以YOU 、魔方等为代表的互联网型公寓品牌，还涌现出以万科泊寓、世联红璞、龙湖冠寓等为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓及以自如、相寓为代表的中介系公寓。

在以规模和开店速度为主要指标的情况下，差异化往往成为被忽略的问题。

从长租公寓的模式来看，集中式更加注重物业服务和社区运营，而分散式则更加侧重居住刚需。前者的差异化竞争关键点在服务，而后者则主要在房源。

分散式长租公寓的差异主要源于房源的不同。优客逸家CEO刘翔在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，与自如相比，二者差异主要体现在房源类型上。自如主要布局在北上深这样的卖方市场，做的是老旧房改造，而优客逸家主要是选择毛坯房改造。

集中式长租公寓主要以物业配套服务为主，但服务项目的同质化趋势更加明显。记者走访发现，集中式公寓大多配备公共区域，其中健身房、书吧、咖啡吧、公共厨房、开发式会议室等区域成为标配。

北京泊寓相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“租赁的客群对房屋的首要考虑因素还是在通勤距离上，硬件投入上基本差不多，未来真正出现差异化可能会在服务上面。”

刘翔同样认为，尽管公寓在装修风格上不尽相同，但也是最容易被竞争对手抄袭的，真正产生核心竞争力的还是企业品牌服务软实力。

上述泊寓负责人则强调，长租公寓正处于起步期，现阶段不需要品牌差异化竞争，目前差异化主要体现在不同档次的产品力之间的差异，而北京泊寓并没有希望通过增值服务来增加营收的想法。

扩张痛点：优质物业资源较少

作为起步阶段的长租公寓产品，正面临着项目拓展难、资金投入与产出不匹配、行业规范不明等痛点。实际上，在长租公寓的运营当中还会遇到各式各样的难题。

“长租公寓的发展并不是受投资限制，而是资源驱动，如何突破资源获取优质物业，从而突破发展的瓶颈，这是我们目前遇到的比较大的困难。”北京泊寓相关负责人坦言。

她告诉《每日经济新闻》记者，由于北京是卖方市场，优质物业资源相对比较少，再加上市场极其不透明，导致很多项目几经转手，商业物业租赁市场乱象较多，在拓展资源上泊寓更注重多元化，并已介入一手土地资源，同时跟一些国企或资产持有者达成合作协议。

在突破规模化发展的瓶颈上，一线城市的资源稀缺并不是唯一的难题。魔方公寓相关负责人表示，长租公寓管理归口一直没有明确，给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力，特别是改造后的公寓项目消防验收标准不清晰。

“解决了这个问题，我们可能会获取更多的项目。”北京泊寓相关负责人表示。此外，对于商业办公楼等物业是否可以做长租公寓，“现在也是一个问号。”乐乎青年社区创始人罗意也指出，什么样的土地属性和房产属性可以发展，其实目前没有定论。

重资产压力待解：靠租金难回本

此外，更重要的是资金难题，长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大。泊寓北京相关负责人坦言，长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产来说，行业投资回报周期基本在5~8年，所以如何获取资金支持也是一大痛点。

《每日经济新闻》记者了解到，在成都，优客逸家每间房的装修成本在1.5万元~1.8万元，再加上租入成本和新增空调等具体项目费用，仅靠收取租金很难回本。同样，北京泊寓也有同样的难题，以劲松店为例，该店每平方米投资超过2000元。龙湖方面则透露，根据不同户型、面积、资产条件等因素，冠寓在成都的装修成本在1000元~2000元／平方米。

龙湖冠寓成都金楠天街店目前处于满租状态。据记者统计，该店每个月的租金收入约43万元，但因为整栋物业属龙湖100%持有，通过租金回报难以在短时间实现盈利。龙湖方面表示，未来希望通过整合商业、公寓、联合办公便捷商业的综合体形态，以推动商业运营的综合盈利。

北京泊寓相关负责人表示：“如何去把资产快速变现，如何利用金融手段进行融资，这些都是问题。我们现在也在积极推动RETIs或者类RETIs的形式来实现融资。”

此外，刘翔则表示，考虑到市场的租金承受能力，可投入的成本有限，如何保证居住体验和品质等都成为实际运营当中的困扰。刘翔坦言，目前最大的痛点主要体现在供应链上，因为装修行业没有产业化，所以会存在不规范、工期延误，甚至因为开发商工程的质量受到影响等问题。