套现超340亿，潘石屹的下一步很关键

以35.73亿元出售上海虹口SOHO不足10天后，SOHO中国再次释放要整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的消息。

《证券日报》援引业内人士分析，保守估计光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的市值，预计将超过105亿元。

自2012年SOHO中国在业绩会上宣布告别散售模式、从“开发-销售”转向“开发-自持”后，潘石屹几乎一年甩卖一个项目。

2014年2月28日，SOHO中国宣布将其在上海的两个项目“SOHO静安广场”和SOHO海伦广场“以52.3亿元的对价，出售给金融街控股。三年间，SOHO中国相继出售了凌空SOHO、SOHO世纪广场等项目。

在经历了转型初期的阵痛后，2014年至2016年，SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。在潘石屹眼中，这意味着转型的成功。

而通过出售旗下物业，预计SOHO中国套现将超340亿元，使得现金储备进一步增厚。作为中国房地产界的一位代表人物，手握重金，潘石屹下一步如何布局成为外界关注的焦点。

有雪球大V分析，做出租可以，但不要拿自己的物业做，回报率太低。相对于持续出售物业释放内在价值所带来的利好，更期待老潘会如何运用巨额现金。

需要提及的是，虽手握重金，但自2013年获取北京丽泽一个项目后，SOHO中国再未有任何新项目入账。

对于在北京和上海抛售商业地产项目的潘石屹来说，对未来租金的预期或是其持续抛售物业的重要原因。

有分析认为， 过去几年间，由于资产增值速度过快，一线城市按照租金收入计算写字楼的投资回报率均在4%以下，而从写字楼市场近两年的表现来看，当前的租金水平已经处于高位，未来租金水平虽不至于下跌，但增长趋势或将趋缓。

在写字楼的实际交易过程当中，投资者衡量的并不仅仅是租金收入，还有写字楼物业的资本增值部分。当前市场对北京、上海的写字楼物业资产价值，投资者仍然具备增长的预期，这也是这两地近两年来写字楼交易活跃的主要原因。

是以，对于SOHO中国的出售行为，有业内人士表示，这或许更多的是出于企业战略层面的考量。

对于频繁抛售物业，潘石屹曾坦言：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”

而从SOHO中国的股价来看，抛售物业后，股价也有小幅度提升。

SOHO中国股价

截止2016年底，SOHO中国拥有投资物业资产价值550.87亿元，发展中物业及持作销售用途的已落成物业42.27亿元，扣除掉此前已经出售的虹口SOHO账面价值，SOHO中国存量资产规模超过558亿元。

仅从租金收入的比重倒推，此番潘石屹选择出售的物业，已然占据SOHO中国物业权重近三分之一。若卖出上述两个项目，每年将损失逾3亿元的租金收入。

本文综合证券时报、观点地产新媒体