为何万科和融创都看“跌”楼市？

本文转自微信公众号：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903），作者：张银银。未经授权，不得转载。

有两则关于房地产的新闻极有意思。

一是万科在为房价下跌做准备，点名12城；二是融创的孙宏斌先生认为，调控影响将远超预期，对楼市非常悲观。

是真的吗？我们来挨个说说。

一、不要被万科和融创给“骗”了

1、媒体报道时特别强调，万科已经做好准备，迎接很快到来的房价下跌！这个说法有没有问题？确实万科表示，将对三四线城市保持谨慎，并为存货跌价准备了13.8亿元。

而这12个万科认为下跌城市名单分别为：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。

对这些城市审慎，“杠杆游戏”觉得太好理解了吧。正如万科自己所言，与此相应，该公司新增开发项目集中在一二线城市，规划建筑面积最多的是上海市场，居首位。

和购房者一样，万科并不看空主要一二线城市。而区别看待不同城市、未雨绸缪，懂舆情、讲政治，这不恰恰是万科多年不倒、愈战愈勇成熟的体现；

2、融创中国的业绩发布会上，该公司董事长孙宏斌先生说得很清楚，货币政策收紧，利率增加，这些措施会影响到企业现金流，贷款减少，房价肯定会受影响。

这个行业风险很大，风险大不是因为市场，因为现在买的地要亏钱。如果真的政策放松后，他也不大相信会放涨，因为房价已处在高位上了。孙先生说，他对市场是非常非常悲观的，从去年十月份开始基本上就不拿地了。

这些话很有意思，字里行间，是不是有不太赞同货币收太紧的意思？譬如孙先生认为不会放涨，可目前主要一二线城市，房价形成了长期的单边预期，房价越高，购房者恐慌情绪越严重。你说，真放开调控，涨不涨？

恰恰因为调控太严，价格虽然维持高位，但对销售总量必然造成影响，这势必影响业绩。特别是目前面粉已经贵过面包，成本投入那么大，如果不能在主要一二线城市高速、大批量周转，成本啊成本！

房地产开发商有几个不是高杠杆、高负债，周转效率决定资金链安全程度。

所以，不要被万科和融创给“骗”了，他们说的或许根本不是真的。这两个表态，也不是啥都说明不了，恰恰说明主流开发商看好主要一二线城市的楼市。

二、主要一二线城市单边价格预期为何难破？

1、道理很简单，单边预期已经形成多时，不是一两天。狼来了喊多了，没人信。

“杠杆游戏”觉得，什么数据都没必要举，价格一直就是在涨，2008年金融危机后主要一二线城市房价少有盘整的。这对人是一种什么影响和摧残！而且，目前的形势和往时真不同，土地供应紧缩，主要一二线城市人口和城市规模控制，都比过去更严。

至于调控的思路，还是那样，控制需求。谁信、谁怕？这传递的思维方式或许真不对，没有人看跌，都是看涨，最多是缓涨。而越是缓涨，越觉得要趁着调控，买买买；

2、各类城市稀缺资源、包括学区等，都带动和刺激一些板块房价畸高，并整体推动整个城市房价高位。

你看有几个城市教育资源均衡，反正“杠杆游戏”在广州的朋友说南沙还是不行，还是要买回老市区。我北京朋友说，妈的，还是单位旁边的学校好，自己房子那片太差……

而恰恰，主要一二线城市吸引人口的能力普遍强，老市民、新市民都要抢好学位，多重因素叠加，也推高了房价；

3、还有一个非理性的理性因素。主要一二线城市，特别是上海、北京，人口目标太苛刻。你说今天不买下市中心，不买下好区域，以后更怕没机会留在这里了。所以，还是买买买。越调控、越想用价格杠杆，最后越徒劳。

因为，你的疏散举措、其他配套措施跟不上；

4、还有最根本的，房地产和地方政府是真爱啊。整个国家各行各业都被房地产“绑架”，关键时候才知道什么是爱，能不保吗？

保卫房地产，就是保卫中国经济，就是保护国家杠杆、保卫地方政府债务、捍卫资产泡沫的安全……

所以，不管你怎么“恐吓”，不信。

结果就是，就算有些价格回调，像融创孙宏斌先生喊话所担心的。确实，在3月26日博鳌亚洲论坛“货币政策的‘度’”分论坛上，周小川行长指出的，在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。

——可那又如何？长期趋势不变，周期大概率不变，该怎么玩怎么玩。

三、该担心的是我国经济的未来

从过去的经验看，大部分二线以下城市房价，每轮调控都面临深度调整。不否认，一些涨太猛的，产业基础又不够好、人口魅力差一点的城市，确实需要警惕。

最起码，非刚需性购房，要慎重。特别是还加杠杆硬上的，那真是赌博。

同时，不该忽略的是，既然主要一二线城市目前限购、限贷已到苛刻地步，不怎么给炒房者空间。那么，炒房者总得寻求新的目标吧，很明显京津冀一体化的房价效应，已经膨胀到不行。

可只要北京、天津还是那样玩，啥东西还那样，你说环京一带泡沫又怎么下探？

“杠杆游戏”认为，热点城市调控是当作“一盘棋”在考虑，绝对不是单独某个城市的想法，而是来自于更高层的压力。而主要一二线城市大面积的需求端控制、限购，至少形成三个效应：

1、主要一二线城市刚需，有资格购房，或还有漏洞可钻的，想尽办法多半会拿出首付买。生怕未来限购更严，更怕未来买不起；

2、高房价城市的溢出区、卫星城、周边小城镇，获得最大眷顾，房价继续攀升或库存下降；

3、大部分投资资金被阻挡在主要一二线之外后，资金的冲动将到处嗜血。不是要去库存吗，目标不难实现。这个引导和暗示，太明确了。对了，这也实现了稳增长，做大了全国总资产，特别是做大了杠杆率的分母。

杠杆游戏顶级玩家，非政府莫属！

当然，危险是越来越大。真正的不确性倒不是川普，而是全球宽松货币政策进入周期尾部。不知道，这一次全球资产泡沫一地鸡毛哪天到来。

其实不要期待，因为破一个泡沫得靠下一个泡沫来维系。挺矛盾的。