左晖最新演讲：我比较看重的是未来中国有才华的年轻人会去哪儿？

编者按：本文来自微信公众号 “地产人言”（ID：dichanrenyan） ，作者Arcadia

如果说，在当下这个时点，谁比较有资格谈中国房地产的存量市场？那应该是左晖。如今的链家，几乎可以成为存量市场的龙头老大。

上周末，左晖现身上海，他在易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目的课堂上，给300多名高管带来了他最新的演讲干货。艳姐作为房教中国品牌总监，对接此次课程的媒体接待工作，艳姐在现场也聆听了左晖对于中国房地产市场的独到观点。

左晖演讲离不开数据，其中有好几组数据反映出了未来的趋势：从千人购房率可以看出，美国人、澳大利亚人都比中国人高，说明中国人还不是最热衷买房的；北京、上海等一线城市的租赁人口占比也不及世界级大都市，在城市化过程中，租房的人会越来越多，这是一个大概率事件。

左晖还说了这么一句：“我们今天最关注的问题其实是人口的问题，今年大家可以看到整个市场非常波动，政策背后的原因你也看不懂，市场有地方起来有地方下去，与其研究背后的复杂原因，不如来看一下全国中国有才华的年轻人他们会去哪，也是我们比较看重的一个事情。”

下面，艳姐就其中的精彩话题和论点，和大家进行分享和解析。

NO. 1 未来的人口向大都市圈集中？

左晖一上来的第一个话题就围绕着人口分布而展开，在他看来，人口的分布对于中国房地产的发展是个非常重要的因素。

（图片来自易居沃顿讲义）

从上表中看到，世界级城市圈的人口集中度大多是非常高的，除了纽约城市圈外，其他世界级城市圈的人口占全国人口的比例都超过了10%。

而再来看下中国的三大城市圈，北京、上海、广州的比例分别为1.6%、1.8%、1.0%，和其他国外的城市相比非常低。

左晖认为全世界各个发达市场都有这样的特点：人向城市集中，向城市圈集中，向城市中心集中，人们还是要享受城市中的配套设施和便利，包括这两年曼哈顿对周边年轻人的吸纳，是一种新的潮流。

左晖的判断是：中国一些大的都市圈，包括沿长江经济带，这些相对来说会是人口密集分布的区域，中国未来10亿人口会非常集中在城市圈里面。重点可以看下中国有才华的年轻人会去哪，这是我们比较看重的一个事情。

而这给到艳姐的启示是：未来北上广等核心城市圈永远不会落幕，其房地产市场无论是新房、二手房、租赁市场都相对来说比较稳定，且发展的动力相对比较强劲。

NO. 2 未来更多的人会去租房？

今年租售同权、租赁用地等调控让很多人都有这样的疑惑：未来我们到底会不会进入租赁时代？

左晖拿出了下面的这张图：这张图反映了目前世界各大城市的租赁人口情况，可以看到北京、上海、深圳和其他城市相比，租赁人口所占比例较低，都在40%以下，租赁人口占比仍然有比较大的发展空间。

左晖认为今天中国总体来看80%住在自己的房子里，20%住在别人的房子里。但在城市化过程中，租房的人会越来越多，这是一个大概率事件。

以北京为例：北京人均居住面积30平米左右，但租房的人均居住面积只有15平米。北京现在有一亿平米的租赁住宅，未来我们判断像北京这种一线城市，有一千万的租赁人口，未来人均租赁住房面积大概到25平米的话，说明这个市场需要2亿到2.5亿的租赁面积，相对于现在一亿平米的租赁面积缺口在1亿到1.5亿。

艳姐觉得左晖有着不同于常人的战略眼光，很多人只看到增量市场的快速资金回笼的短期优势，但不知道增量市场其实是一种消耗，总有消耗殆尽的一天，最终增量也会变成存量。在所有人都很快的时候，左晖做的确实“慢”的事情，在存量市场上逐渐打下了自己的优势，但却能持续稳定地发展下去。

NO. 3 美国人比中国人爱买房？

很多人都认为买房是一件人生大事，一个人如果没有房子，可能就是个loser，所以，买房是人生中必不可少的事情，所以众人的感觉就是：大家都在竭尽全力去买房。

与交易最为接近的链家董事长左晖给出了不同的答案，根据链家的统计，在全球范围内，中国人根本不算是爱买房一族。左晖介绍，就全球的千人购房率（每一千个城市常住人口中的当年购房人数）而言，澳大利亚人才是最爱买房的，其2016年的千人购房率为24，历史均值为29，历史峰值更达到了32！

而在国人印象中爱消费、爱自由、更爱租房的美国人，历史平均千人购房率也比中国高，达到19，历史峰值更是达到26。

在楼市火热的2016年，北京、上海、广州、深圳的千人购房率分别为18、20、21、12；而英国的这个指标为24，美国是19；就历史均值而言，北上广深四大城市均低于澳大利亚、美国、英国和台湾地区。

左晖说了这么一句：“我自己感觉不是因为咱们不太愿意买房子，可能是因为房子有点贵了。”

过去10年间，北京、上海等城市的房价涨幅也许超过10倍，但真正的房价上涨就十几个月。为什么？核心是如果今年的千人流通率不够的话，一定会有一波积压在明年，导致流通率上升。所以，我们要强调所谓的中性价值观，保持市场合理的流通率，是调控本身的目标之一。

NO. 4  租金核心变量是城市的平均收入

左晖用他的专业度对目前很多人所信奉的租金回报率进行了反驳：今天对比中国的租金回报率和老外租金回报率的差异，说我们租金回报率太低，反映出来资产价格太高，这个事情没什么意义。

我们即期的回报率和远期的回报率差距非常大，比如拿今天的租金除以今天的资产价格，你再拿今天的租金除以五年前的资产价格，差别就非常大。今天算出来回报率是2%，但拿交易成本来看，回报率也许是6%，而老外即期和远期的回报率基本是一致的。

左晖还纠正了一个大家的固有观念：租金本来和房价没关系，租金核心变量是城市的平均收入，就是消费者平均收入，所有的国家所有的城市，基本上租金占平均收入的比例是一个常数，换句话说我们有一个结论：这个市场是不存在租不起这件事情。只要你收入跑赢城市居民收入平均水平，你就能租得起。

左晖将北京与东京的类似区域租金收入比进行了对比，如东京代代木公园附近，租金收入比为35.8%，而北京奥林匹克森林公园附近，这个数字只有17.4%。这些数字说明，目前一线城市的房租还有一定的发展空间。

下面这张图反映了目前一线和二线城市的租金收入比，其比例均不到30%。左晖认为未来的租金市场会是一个巨大的红利市场，今天的租金规模会在未来十年里面从一万亿涨到三万亿。

彩蛋：艳姐提问左晖时间

当日现场，艳姐也在现场和左晖进行了互动，艳姐问了左晖如下问题：

Q：如果我们做住宅售卖资金回笼一到两年，做租赁的话资金回笼十到二十年，我们知道链家收佣金，同样三百万的房子，如果出售的话佣金有六万，租赁的话佣金估计也就总共4000，您不是应该担心吗？为什么还会看好租赁这一块，或者说用什么方案解决这一块？

左晖：这是两个生意，我们主要做三件事，第一件事是交易平台；第二件事是资管；第三个就是房地产金融。刚才说的是交易的事情，通过交易收取佣金，从交易佣金市场来看，租赁市场和交易市场是不能比的，但是自如做的是资产的生意，我们把资产拿过来保值增值，相对来说是一个存量运营的生意，这个生意比起开发商来说还是要难很多。

第一个这个生意市场要足够大，如果小的话没必要费劲了。第二个就是足够复杂，因为对运营、对IT的能力要求非常高，在这样的领域里面，这也是我们也会担心的，我们会觉得开发商不太能做好的原因，这个是完全不同的生意，但规模能够做很大，我们感觉中国未来最大品牌能够做到五百万间到一千万间，一年的租金收入可能会超过两千个亿，所以说这个市场其实是足够大。