经济学家说房价要降，万科物业却说为业主保值增值，这事儿靠谱吗？

这篇文章是基于虎嗅同万科物业董事长朱保全的一次对话，也许会对你理解万科物业这次引进58集团和博裕资本两个战略投资者有帮助。

房地产行业经过10余年的黄金时代，赚的是土地和人口的红利。而在人口红利拐点即将到来以及城镇化率增幅放缓等因素的影响下，房地产市场正在从“增量开发”向“存量持有”方面过渡。

在此背景下，此前被视作房地产“售后”业务的物业行业，正在得到资本市场的青睐。

花样年的彩生活（01778.HK），中海物业（02669.HK），绿城服务（02869.HK  ）等物业公司先后在港股上市。行业龙头纷纷对物业行业进行深度价值挖掘，布局多元化业务。

没有成熟商业模式的行业

彩生活专注于打造社区商业平台,连接业主和垂直服务商, 打造增值服务。

保利物业在发展社区 O2O 平台的同时,秉承集团向大健康、大教育的转型目标,向健康和教育领域垂直服务业务的推进。

绿地集团的长城物业构建社区商务的生态圈 ，拓展自营的垂直业务。

万科物业和绿城服务则强调“质价相符”的物业服务“，专注于物业基础服务的优化和提升。

各种模式不断涌现，整个物业行业都在探索增值业务的发展方向。

万科物业董事长朱保全对虎嗅说道，“物业行业目前还没有成熟的商业模式”。

而在整个物业行业没有统一被认可的商业模式下，万科物业提交了一份自己的探索路径。

打造不动产资产管理公司

采访过程中，朱保全提到了黑石的理念，“Buy it, Fix it, Sell it”（买入，修整，卖出）。

黑石是知名房地产私募基金，通过杠杆收购，提高被收购公司的管理、经营效率，从而达到最后溢价退出的目的。

最著名的收购案例是2007年以2.4倍杠杆，全现金260亿收购希尔顿酒店。2013年末，黑石发起希尔顿酒店IPO，募集到235亿美元，当时黑石持有希尔顿76%的股权，赚得120亿美元利润。

朱保全说，万科物业要从物业管理公司向不动产管理公司转型，帮助业主实现不动产的保值增值。

不过同黑石通过杠杆收购标的再溢价卖出的方式不同，万科物业更像是一种基于业主物业费的缴纳众筹，物业公司对不动产进行管理，最后帮助业主达到房产保值增值的业务模式。

万科物业强调“质价相符”的高品质物业服务。朱保全说物业公司首要的核心业务是维持不动产的正常运转。

所以，他很强调的一个概念是物业费是有下限的。当业主购买不动产的时候，社区的公共空间已经决定这个不动产后期的物业支出底线是多少。

物业公司想要维持物业项目在业主购买的初始品质上持续运行，就需要对物业进行等同比例的维修更换。

这些费用基于业主的物业费，也基于万科物业打造的社区公共基金——它将社区O2O业务上赚的利润作为社区的公众基金，用来作为后续物业配套设施维护的费用，

有的物业公司将社区O2O作为增值业务，有的物业公司将社区O2O作为便捷用户的服务，只是商业模式的不同。

对交易深深的执念

华安证券此前在《蹒跚十载，静待花开》的物业行业研究报告中，提到存量时代到来的最重要特征就是存量房交易额占比的不断提高。现阶段，一线城市二手房的交易额是新房的2.13倍，未来仍具有提升的空间。

这份报告中提到房产存量时代深具潜力的三大领域——二手房经纪、房屋租赁和物业管理”。而万科物业似乎要在这三个方面都进行布局。

万科集团公布的2016年年报中披露，此前万科集团的全资子公司万科物业首次引入两家战略投资者，博裕资本与 58 集团。

根据工商登记纪录，万科物业在3月30日进行过一次工商变更纪录。其中博裕资本旗下的Radiant Sunbeam Limited认缴注册资本1.66亿元占股25%。58集团旗下的Dream Landing Holdings Limited认缴注册资本0.33亿元占股5%。万科集团持有万科物业的股权比例变更为 63%,仍是控股股东。

至此，万科物业投资总额度也从13.7亿元变更为19.7亿元。 注：投资总额是《外商企业投资法》中的特有概念，包括投资者缴付或认缴注册资本和外商投资企业的借款。

万科物业的发展方向是从管理过渡到“服务”和“交易”。 交易指的是房屋的租售业务。万科物业可以为业主提供房产的租、售代管服务。比如说在万科物业服务的社区项目中，总能看到万科房屋租售中心，

物业服务的特点是离业主很近，甚至可以说他们就是同业主在一个小区内“生活”。但是物业接触的空间范围有限制——一个项目或者说是一个社区，被天然的切割成一块一块的管理、服务半径。

朱保全在采访中提到万科物业时使用了这样的形容“我们是陆军，我们的作战半径是有限制的”。

而58同城是中国最大线上分类信息平台，包括房产，招聘，家政、二手车等海量信息，跨越行业和地域的信息提供限制。

在同赶集合并后带来短期的高增长之后，58也陷入了增长放缓的困境。虎嗅之前在《 58赶集合并后遇到新增长瓶颈，姚劲波如何破局？ 》中提到没有电商基因的58集团要如何打造交易闭环。

但是姚劲波对“交易”有着深深的执念，在近日举行的博鳌论坛，姚劲波接受采访时提到，虽然依旧亏损，但58到家和转转二手不会放弃。

现在万科物业和58集团”在一起”了，姚劲波也进入了万科物业的董事会。一个是离业主最近但是连接半径有限的物业公司，一个是拥有海量信息但对接消费者方面存在渠道障碍的信息平台。

虽然，万科物业和58同城都没有很深的房产交易的经验，但是他们两家在一起的优势是，一个比房产中介离业主更近，在信息的获取上有优势，对租售物业也更了解。另一个能够让信息便捷的对接到更多的需求方。

物业的本质是替业主有品质的花钱

虎嗅在采访中问过朱保全一个问题“高品质服务和便捷服务哪个更重要？”

他的回答是物业行业本质上是一个替业主花钱的行业， 业主缴纳物业费来购买社区内的公共服务，所以物业公司花钱要花的有品质感，要能够给业主带来不动产的保值和增值。

除了社区的公共服务之外，业主也需要便捷服务。现阶段社区便捷服务成为物业公司增值业务之一，比如社区O2O。

朱保全表示，万科物业聚焦在不动产资产管理本身，社区O2O、BtoF（Business to Family）的业务都不再自己做，会通过合作和引入其他合作方。

或许58到家的家政保洁、保姆月嫂、搬家速递等O2O服务可以对接万科物业的便捷服务。纯线上的58在O2O业务落地上没有太大的优势，现在有了万科物业作为“地推”，之后的发展也许可以想象。

说到底，万科物业的这些姿势本质上是对房地产“存量市场”的探索，围绕房产市场的社区服务和租售交易，来推动其帮助业主实现不动产保值增值的理念。是否可以理解为万科物业是一个toC版的黑石集团？

只是在存量房产时代，或者说是二手房交易量上升的背景下，万科物业能从房产中介行业中分一杯羹吗？它的不动产资产管理理念又能够被多大范围内接受？