是什么决定了一线城市的房价？

本文 转自微信公众号“点拾投资”（ID：deepinsightapp），作者：朱昂。

导读：房价似乎是一个永恒的话题，当然也可能不是。国庆期间去了一次东京，和那边的人交流似乎没有什么人关心房价。在东京，大家都选择租房，长期通缩的环境下，物价越来越便宜，房子也越来越便宜。而在国内，城镇化带来了房屋价格的暴涨，也决定了个人的财富。

根据我自己的不完全统计，身边大部分人财富的分化来源于对于房子的资产配置能力。 而2015年之后，一线城市房价又出现了暴涨，和二三线城市之间出现明显分化。今天就和大家探讨一个话题，是什么决定了一线城市的房价？

无法改变的人口因素题

人口是决定房地产价格最重要的因素。 上周看了安信证券高善文博士的一篇报告，讲得非常深刻。他认为2012年以后，人口集中流入了大城市和特大城市，同时由于这些土地供给意愿较低，产生了明显的房价上涨压力。相反，人口流入速度缓慢的二线以下城市，城市土地供给意愿更强，房价的表现也比较弱。 也就是说，2012年之后，中国从城镇化迈向了都市化。 在这个过程中，土地的供给却出现了背离。人口流量多的一线城市土地供给不足，而人口流量少的二线以下城市，土地供给充沛。

那么为什么人口集中向一线城市涌入呢？我认为和城市提供的教育，医疗资源，以及产业结构有关。2009年金融危机之后，整个全球都出现了产业集中化的特征。

全球化带来了各国之间更加明确的分工，而在这个国家内部，优势产业开始聚集。比如美国就是互联网和金融，日本是高端制造业，中国是世界工厂向精密制造和互联网升级转型。所以金融危机之后，美国代表新经济的硅谷一片欣欣向荣，房价也不断创新高，全世界最优秀的工程师都在涌向硅谷。

相反，代表美国旧经济的底特律几乎没人去了，人口都是净流出了。 而且由于原来的汽车制造业开始没落，导致底特律治安问题越来越严重。那里的房子就算再便宜也没人买。

我们再看中国，这几年经济转型后，过去重工业的发展走到头。以上海、北京、深圳和杭州为代表的一线城市依然保持活力，提供了大量的就业机会。曾经有一篇文章，说为什么北上广生活压力那么大，还是要留住这边。核心就是这里提供了最好的机会，对于一个人的成长帮助是最大的。而代表重工业典型的东北，这几年人口都是净流出的，房价也不会有好的表现。

人口，还是人口题

另一个影响一线城市房价的因素，还是人口，那就是富人的数量。

我曾经思考过纽约的房价。作为一个城市，纽约分曼哈顿、皇后区、布朗士、布鲁克林和斯塔滕岛。曼哈顿是寸土寸金，新房的均价差不多40万人民币，二手房均价也在20万人民币一平米。

不过离开了曼哈顿，我们可以在皇后区买到40万美元一套的双卧室公寓，也可以在布鲁克林买到80万美元一栋的别墅，价格甚至比国内还要低。而美国还有Coop合作公寓出售，许多COOP合作公寓只要10多万美元就能买一个卧室的公寓房，20多万美元买两个卧室的公寓房，价格和国内三线城市房价差不多。当时我就觉得很有意思，在纽约富人，中产，穷人都能买得起房子。当时我一直有一个疑惑，是什么决定了曼哈顿的房价？

后来在我开始明白， 曼哈顿的房价虽然和美国经济有关系，但更多是和全球富豪人数有关系 。许多拥有曼哈顿豪宅公寓楼的，不是美国人。 十年前许多俄罗斯人在曼哈顿买房，五年前许多中东富豪在曼哈顿买房，而这几年来自中国的土豪在曼哈顿买房比例很高 。曼哈顿才是真正的New York City，而能够在曼哈顿买房子的人，却来自全球各地。

前一段时间在知乎上看到一位来自NYU的校友，笔名Haoran，Economics & Urban Studies@NYU，他写了一篇类似的分析， 认为一线城市的房价只和高净值人群成正比 。在这篇文章中，他对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度。这个富豪是净资产超过1000万美元的人数量，我们从下图看到，这个人群和房价的相关度居然高达0.91。

背后的逻辑也容易理解，上海、北京、纽约这些地方房价，基本上是普通人要在这些城市买房支付80到137年的平均年收入。就算你毕业进了大投行，一年几十万年薪，没做到大VP之前也想都不要想。而且还要生活开支、家庭开支、税收开支等等。我们剔除本来就享受到当地经济发展的“本地人”外，全世界真正能在一线城市购房的人都是少数富豪、精英。

纽约的房价全世界最贵，因为纽约是全世界的，是一个非常全球化的大城市。这里有全世界各种文化，有联合国总部、博物馆、各类美食，以及金融、科技的投资机会。

所以就算美国经济一般，只要中国经济增长快，日本经济增长快，或者中东经济增长快，全世界的富豪都会来纽约买房。

中国的上海和北京也是同样的道理。富豪虽然遍布在全国，但是从生活舒适度、配套方面来说，上海和北京都是最好的。中国最有钱的人基本上都愿意在上海和北京生活，这里的房价也是中国最贵的。当然，前几年有一家叫做阿里的公司在美国上市，也带动了一波杭州的房价。创业板大牛市的时候，结合腾讯股价的牛市，也带动了一次深圳的房价。所以富豪的数量，决定了一线城市的房价。

未来什么将终结房价上涨？

事实上，随着经济转型和人口红利拐点消失，大部分二线以下城市的房价都出现了下跌。目前依然坚挺的是一二线城市，也是我们所谓的超大城市和大城市。大家生活在上海，也会讨论上海房价到底是不是要跌了？

我觉得如果经济继续发展，整个都市化进程不会放缓。大城市拥有人才、机制、更好的医疗、教育水平，以及更健全的基础设施。在经济增速放缓的过程中，他们将是受益的。越来越多三四五线城市人口涌入大都市。虽然生活成本很高，但是这里有机会。

而对于其他城市的超级富豪来说，一轮经济周期结束后，这些城市制造财富的机会也会下降，他们也会去大都市开始享受新的生活。这几年我们就看到许多来自其他城市的土豪涌入北上深。和日本对比，房价整体开始下跌来源于经济停滞增长。

另一个当然是房产税。我自己看过全球所有国家，基本上房产税一出，房地产就没有任何泡沫。

从根本上来说，对于房地产的投资成为了一个避税工具。今天你开一个工厂，赚了1000万利润，你是要交税的。而且税收也是以一种复合增长的方式进行，长期以往，十年下来交税很多。但是持有1000万的房子，是不需要交税的。就算最后卖掉的时候交税，也是可以以各种手段转移。在相同回报率的假设下，1000万投资房地产比投资开工厂要好得多。当然，如果房产税出台，将改变一切。

所以真正决定一线城市房价的是人口，特别是富豪的人口数量。在任何一个国家的一线城市购房，生活，都是一件成本极高的事情。而经济停止增长，以及房产税的推出，将是终结一线城市房价的紧箍咒。不过短期看，发生的概率并不大。