从大潮退去到巨头初现，租房分期行业到底经历了什么？

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文丨薄珂零和戈森

租房分期，恐怕是最早觉醒的“场景分期”消费金融。

2015年前后，场景这个概念，还没像今天这般火爆，而众多互联网玩家们，却不约而同涌入租房分期这片万亿市场。

一年多的厮杀，行业急速猛冲，风控缺失，技术粗犷，行业理解太浅，一度出现大规模潮退：平台或倒闭，或退场。

而幸存者，开始回归行业本心，并寻得一条明径……

1、大潮退去

2015年，突如其来地，租房分期迎来了爆发增长的春天。

彼时，以房司令、会分期、丁丁白条、斑马王国、自如白条、58月付、租了么、租房宝等为代表的核心选手，集中爆发，而一些名不经传的小平台，在各个地区开展业务。

潮起潮落，集中爆发一年之后，行业却迎来了急速潮退。

核心人员斌然透露，趣店集团旗下的趣租，从2015年初开始着手做，7月上线，北京有30人左右的团队，加上各个省负责谈业务的BD，“整个规模有好几百人”。

当时的趣租，可谓火力全开，和品牌公寓合作，帮公寓先垫付一年或两年的房租，或直接找到房产中介，把房子租过来，装修后再用分期的方式租出去。

“结果只做了半年多，就停了”，斌然称，原因很简单，趣租的模式太重，“很多房源积压，租不出去”。

而此后风头正劲的斑马王国，也渐渐淡出。

据斑马王国的员工称，公司去年开始裁人，业务线几乎停滞，“但催收部门还在运转”。

而红极一时的丁丁白条，也因为丁丁租房的倒闭，而彻底停摆。

“这些都还是知名平台，很多小平台，上线一段时间，就悄悄下线了”，一租房分期平台的风控负责人孙新杰对一本财经称。

“大部分平台，都在洗牌中退场”，孙新杰称，剩下的玩家，背后都是有大树撑腰，如我爱我家派系的房司令、获上市公司入股的会分期、58集团下的58月付、链家和京东合作的自如白条等。

一年多的时间，行业洗牌，最终成为巨头的战场，这背后，到底发生了怎样激烈的暗战和故事？

2、万亿市场

时间倒流回2015年，租房分期的集中爆发，确实有其核心的逻辑——这个市场，实在是庞大，而且潜力无限。

2016年年底，链家研究院院长杨现领在《租赁崛起》报告分享会上，曝出一组数据：预计到2030年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长将会超过4.6万亿元。

又一个万亿级别的市场。

这种增长，其实也是可预见性的，随着房价的提高，将有越来越多的年轻人，不得不选择租房。

新崛起的租房群体，是一群消费意识觉醒的年轻人，他们追求生活质量，乐意花更多的钱租房。

租房的常见规则是“押一付三”，在北上广深这些一线城市，就意味着，一次需要拿出上万的资金——对于刚毕业的孩子们，压力实在有点大。

租房分期，在这样的背景下应运而生。

租房分期到底怎么玩？现在最常见的玩法，就是和场景合作。

举个例子，房东和租客签了一年的合同，这份合同就相当于“应收账款”，是未来一年可变现的钱。

分期平台一次性给房东支付一年的房租，而此后，租客只需要每个月将房租打给分期平台。

对于房东来说，提前拿到了未来一年才能拿到的钱，提高了资金的流动性；对于租客来说，不用押一付三，缓解了资金压力；而分期平台，从房东或租客手里，再收取一定的服务费和利息——这就形成了一个三赢的关系。

这其中，还分为和B2C和C2C两种模式，和B合作，就是中介或品牌公寓；和C合作，就是最直接的房东。

这无非也就是淘宝和天猫的区别，当然，最终的服务对象，还是C端的租户。

如此的金融服务，必然是好的，也确实在一定程度上解决了“租房难，钱紧张”的刚需。

“房租分期金融服务的渗透率大概在20%-25%左右”，链链金融COO蒋鹏飞对一本财经记者透露，这个占比还有很大提升空间。

这片万亿市场，大有遨游机会。

除了市场的潜力，而另一方面，大家不约而同选择这个场景的原因——这是一个“极为安全的场景”。

孙新杰举例称，一个租户出现了坏账，不再分期还款，他们会宽限一周到半个月后，如果还不还款，就扣除租户的押金作为当月房租，让其退租。

“按照这个逻辑，这个行业几乎就是零坏账率的”，孙新杰称。

可谓天时地利人和的租房分期，为何在短短一年的时间里，就遭遇了大面积潮退？

3、控制场景

租房这条产业链，大概是从有房子之后，就一直存在。

在这条交易链条中，有房东、中介、品牌公寓、二房东、租客等各种错综复杂的关系，根深蒂固，且极为混乱。

“开始大家都不懂，这片市场怎么玩”，孙新杰称，大家用了一年的时间，各种踩坑、栽跟头。

“当初资本市场一股脑地投了一堆天使，但没搞懂关键。”房司令CEO吴超认为，控制场景才是关键。

这个租房场景，掌握在谁的手中？

显而易见，是房产中介和品牌公寓。

中国的房产中介市场，实在是备受诟病。在各位租房客的心中，大部分中介都并非正面形象。

这个群体，极难操控。

“一些小中介，直接找一帮人，伪造租房交易，钱一到手就跑路”，孙新杰称，公司因此损失了几十万。

等大家踩完这波坑，已让很多机构血本无归。

“有一家租房分期公司，开始为了冲量，大小中介或品牌公寓都接，他们家都没有风控系统，只有一个Excel表格”，孙新杰称，结果运行了半年，公司亏进去几百万，直接退出了市场。

孙新杰认为，大家开始都对这个场景的安全度预估太高，忽视了中介这个群体的高危性。

血淋淋的教训之后，孙新杰加强了B端风控，设置了严苛的门槛，譬如，合作的平台，实际运用5年以上，营业执照成立2年之上，旗下要超过400多间房源。

然而，即便如此，和他们平台合作的40多家中介和品牌公寓，其中6家都出现了问题。

去年年底，一家中介机构突然连续申请了4单分期，每一单的金额极高，都是5万。

这引起了孙新杰的警惕，他把申请人的电话，往搜索引擎上一搜，齐刷刷显示的都是租房信息。

“我点进一个页面看，我去，居然是申请贷款这家中介机构的员工，三级金牌认证经纪人，这不是闹吗？”孙新杰继续追踪，当天晚上就拿着租房合同，找到了房屋的业主。

“业主一看，说他是租了房子，却不是合同上这个人”，孙新杰就此核实，这是伪造交易。

拿着真凭实据，在他的逼问下，中介的老总承认了前面4单都是自己的员工申请。

“他说急需要用钱，就借用一下”，中介老总最终在孙新杰的施压下，将20万归还，而其他平台，就没有那么好说话。

“另一个品牌公寓的老板，甚至用自己妻子的身份证、员工的身份证申请，套出来40多万，直到半年之后再归还”，孙新杰称。

行业不得不提的隐患是，部分中介和品牌公寓，就是将分期平台当成一个绝佳的低成本融资渠道。

目前，分期平台的利率都不高，年化率不超过12%，而加上各家平台的竞价，利率还在下降。

而孙新杰的利率是7%，这个利率，大部分由中介机构来承担。

比如一个租客一年租金10万，扣除7000元的利息，剩下的9万3，就会直接打到中介公司的账户。

“只需要找几个人，过来伪装成租房，填写简单的资料，就可以立刻拿到大量的资金”，孙新杰称。

B端套现的潜在风险极大。“一旦出现，就是致命性风险”，孙新杰称。

因为租房市场有明显的淡季旺季，市场混乱，渴求现金流，极容易产生经营风险。

克尔达是郑州的一家老牌房屋托管公司，本地有多个店面，资格老，实力雄厚。也是孙新杰公司合作的一个平台。

2017年1月开始，克尔达大批量门店关闭，对外声称公司装修或者公司要被收购。目前维权租户人数已上千。

而会分期、58月付、阳光分期等一线分期平台，都曾和克尔达合作。

“克尔达倒不是跑路了，他们拿着现金流，去投资了一个新的项目，结果资金链断裂，无法再支付房东的租金，房东将租户赶出去”，孙新杰称。

“房东收不到房租，我们被房东赶了出来，我们没房子住还要还贷款。”租客在各处投诉。

守住了场景，就守住了命门，等大家明白这个道理之后，很多机构已在洗牌中黯然退场。

但即便发现了这个“机密”，要想守住这个命门，又谈何容易？除了考虑规模、声誉，就连经营状况和未来风险，都要考虑在内。

4、回归初心

除了在风控上的大栽跟头，还有众多的玩家，在一轮轮的烧钱大战中，成为了“陪跑”。

“一家中介机构，会同时接很多家分期平台，租客最终会选择哪一家？”孙新杰称，一般有两种情况，要么是中介有提成，极力推荐，要么就是分期的利率最低，租客主动选择。

为了抢夺市场，租房分期市场曾经用烧钱和降息来抢夺市场。

“一些平台中介机构的返点极高，只要进件一单，就返点50元甚至100元，一段时间把中介们养得很叼，还坐地起价”，孙新杰称。

价格战，往往由资金雄厚的巨头率先点燃。58月付房租分期产品推出后，0手续费。

逼得其他玩家，不得不跟着降息降门槛。

实际上，租房分期市场实在是一个薄利市场，除非规模效应，否则谈盈利，就是妄想。

目前，房租分期普遍按照月租6-12%收取服务费，要么由消费者承担，要么由中介机构来承担。

“我们目前可以拿到成本6%左右的资金”，会分期李磊透露。

而大多的租房分期平台，从P2P拿钱，成本更高，“实在是连成本都覆盖不了”，孙新杰称。

因为利润太薄，依靠烧钱获客的玩家，在竞争压力之下，不得不纷纷离场。

这实在是互联网中常见的戏码——在任何有寡头效应的领域，只能容纳前两名的玩家，剩下的，大多是陪跑大军。

留存的巨头，要么背靠大树，要么资金雄厚，所谓“屌丝逆袭”的戏码，实在不适用在这个领域。

百家争鸣之后，终于到了巨头争霸的时代。

好在是，2017年，行业回归本心，杀出重围的玩家，开始修炼内功。

玩家减少后的租房分期市场，还没有到绽放的时机，原因就是，市场上对于分期产品的接受度，并不高——一个用户要申请一批分期贷款，可能要和分期平台，房东，二房东签订一系列的合同，一旦退租，就会牵扯各种问题。

因为市场教育不够，很多租客将所有乱象，都归结到了租房分期的身上——在各个房租分期公司的贴吧里，到处充斥着用户对于产品和租后服务的不满。

“自如白条产品几乎没有坏账，只有3.7%的逾期，逾期主要是因为产品体验不好，没有及时提醒客户还款造成的。”蒋鹏飞称，接下来，他们将着重打磨产品，提升用户体验。

李磊也不约而同地转移了竞争重心。

“好的产品，要做到前端使用无感知，用户只需几步就能得出成功借款、审核中、拒绝几个结果。而过程中风控运行的数百条规则，资料调取等繁琐细节，留给后台去做就好”，李磊称。

“如果只想在租房分期这一亩三分地赚钱，就眼光太浅了”，孙新杰称。

而巨头们的布局，都是着眼未来。

金融在很多时候，就如润滑剂，将产业中各个环节串联，打破价值链，重塑行业。

在蒋鹏飞的眼中，金融同样也是工具，最后都要归于产业。未来，他们会用金融服务他们可以触达的房地产行业。

而李磊的想法是，用金融的手段，先切入行业中，未来去解决“租房难”的问题。租前、租中、租后，有太多痛点。

梦想和野心，都挺好的。

集中爆发，行业阵痛，大规模退潮，到如今的洗牌之后的冷静与克制，租房分期市场刚刚经历一个市场周期。