好像发现了一种10万元在北京买房的方法

事情是这样的，2014 年的时候创业泡沫还没破，A 股在冲刺珠穆朗玛峰。坐在创业大街的办公室里，我遇到的每个人都觉得自己腿上绑了窜天猴上马上就要飞黄腾达了。

作为一个不认钱只认房的俗人，不止一次劝身边的人：「差不多该买房啦，赚多少是多呀。」

然后这些每天打特斯拉出席各种行业峰会，微信里好几百个投资人的互联网新贵们和我说：「不是不想买啊。穷啊，买不起啊。」

这其实倒不是装穷而是一句实话，这一波移动互联网浪潮确实让很多人赚到了一些钱，在这个行业里年百万以上金融资产似乎已经不再是特别新鲜的事儿了。

尤其是在 2014 末 – 2015 初那一段时间撞大运操作比较好的小散，我身边好几个人都是在这段时间里用几个月的月薪平地飞升到了几百万的资产并且全身而退的。但是之后就比较焦虑了，这些钱……放在哪比较合适呢？

大家的第一反映都是买房啊，我认识的一位百度同学就用这笔钱在老家买了房。毕竟人民币是一种房地产本位货币，就算真跌了反正不上杠杆的话也没什么风险，大不了还能住，所以买房是坠好滴。

而作为一个京沪深永不落党，你也知道我肯定会说买房也是买北京的房最好——其实大多数在北京互联网公司工作的年轻人们可能也都是这么想的。可北京的房子，尤其是能维持的起中产阶级幻象的那些房子早就已经奔着一家初创公司的 A 轮数额去了。就算个人的腰包鼓了起来，要一次吞下一套房还是有困难的。

「我很绝望呀，眼看着手头有了几百万的现金，但投别的什么理财都没有房子涨的快，等的时间越长反而离在北京买房的目标更远了。」

尸酱的一个朋友和尸酱哭穷，于是我说：

「不然你众筹买个房吧。」

当时也了解了一下，把房产当纯粹的理财产品搞众筹买房在国内其实是有的——但是大多数是针对商业地产的房地产信托。房地产信托这个东西你懂的，不懂也没关系，反正它在国内的状况基本和大家理解的「房地产投资」不是一回事儿，收益率更是差了十万八千里。

后来……后来因为尸酱自己缺乏研究这个事情的动力，就不了了之了。

近期因为尸酱自己的现金理财到期了，就又想起了这个事情。然后就去做了一下简单的调研，这里面有两个困难：一个是中国的房本除了夫妻没法搞成集体产权，另一个问题是目前北上广等城市均对企业法人持有住宅型房产做出了限制。

这两个困难……不是很好解决吗？搭个 VIE 不就行了……

嗯，考虑到并不是所有读者都是互联网圈的，稍微解释一下 VIE 是啥：VIE 是可变利益实体或者叫协议控股。其诞生是因为中国是禁止外资设立互联网公司的，然而国内早期环境差（21 世纪初），互联网公司在国内融不到资而大量外国投资公司想投，于是发明了这个东西。

简单来说，它的原理是外资投资公司和公司原本的内资股东在国外设立一家合资公司，这家合资公司投资一家境内不受外资管制的公司，再由这家公司协议控制运营互联网产品的实际公司。投资从国外流向国内，收益从国内流向国外。

虽然跨境 VIE 结构实际跑起来是一件比较复杂的事情，但可以将其原理简单复制到买房这件小事儿上：

1. 不就是没法集体产权么，我们成立个公司就好了；
2. 不就是公司没法持房么？我们实际找个自然人代持就好了。

我咨询了一位房产律师朋友，他说这个逻辑是行得通，但在结构和合同的细节上要设计的比较丰富，简化一下是这个模式：

在合伙协议和借款合同中约定退出的日期，比如在 5 年后，对房产进行出售，资金回收后按出资比例分得本金和收益。

如房产增值超过公司对持房人的借款合同上约定的利息，持房人可以选择保留房产，以现金偿还与公司的借款。如房产增值不及约定利息或亏损，以房产作为完全抵押物，公司不对持房人约定房产以外的资产进行追偿。

用一个实际的例子来描述：

假设有 5 个人打算共同购买一套价值 500 万的房产，每人出资 100 万。

那么，首先他们应该共同设立一家股权 5 等分的公司，每人持有该公司的 20%。

然后从 5 位股东中选择一个作为协议持房人（这个人要有买房资格），公司将 5 位股东注入的资金出借给持房人，执行一个年化 24% 的借款合同。持房人用该笔款项进行房屋购买并将其作为抵押物抵押给公司。

约定 5 后投资到期，根据调查该房产升值到 1000 万，持房人选择卖房偿还。房屋拍卖后，持房人将 1000 万归还公司，公司再依照出资比例，扣除清算成本后分给 5 位众筹买房者。

是不是……还算比较简单？

其实这个模式不止针对一次性买不下一套房的人可以找到一种与房地产强挂钩的理财产品，而且可以充分分散购房风险，原本 500 万可以吃一套现在可以参与 5 套的众筹。

虽然我是觉得北京哪儿的房应该都不会跌，但是北京现在已经是一个越来越大的概念了。东西南北覆盖一万多平方公里，你咋就知道你一口气吃下的城乡结合部小破房不是一个「垃圾股」呢？

在咨询的过程中，这位房地产业的朋友告诉我，其实过去几年有些 P2P 平台已经这么干了……不然你以为那些坚持 8% 以上收益还承诺保本这么多年都不倒的平台上真的发的是「企业周转」标么？

哦，这么说的话，其实确实是企业周转。

不过，个人在实际操作中可能还比较麻烦，再加上尸酱实在是比较懒。所以在了解完情况之后，又懒得操作了。

实际操作中，我目前想到了这么一些点和坑：

1. 持房人必须是公司股东，以确保利益绑定。
2. 公司与持房人之间的贷款合同应为国家法律规定的上限利息 24%/年，以确保足以覆盖房产的上涨。
3. 退出期应设定为 5 年或以上，因为房产是长期投资品不易流通。相关合同中应允许 1~2 年的延长期，以应对退出期达到时可能存在的短时市场搏动。
4. 设立的公司可能应该设置为一个有限合伙企业以实现税费上的减免。
5. 公司的注册资本可以与买房款不对等，只要体现分配权就可以了。实际资金可以通过公司向股东借款注入。
6. 注意下借款合同，不要让税务局觉得持房人抽逃资金。
7. 现有构架对持房人的风险依然较高，一旦发生纠纷，协议中的「仅以约定房产进行有限偿还」可能不会得到法律的支持。

最重要的吧，其实 VIE 结构并不稳定，阿里前些年剥离支付宝的事情以及娃哈哈强行退外资的事情大家也都知道。尽管协议再完美，到具体个案上发生纠纷基本是法院想怎么判怎么判，而且如果目的是拿来炒房，那想必结果不会太好……

所以尸酱就不掺和了，把思路公布出来你们谁胆儿大谁玩儿吧。如果真的有读者这么操作了，可以来私聊和我分享一下在北京单买一个卫生间的体验。

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