万达“贱卖”资产背后：王健林口中的轻资产到底是什么？

“从去年（2014年）开始，万达进行全面转型。从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。”——这是王健林2015年4月15日在深交所演讲时的原话。

当时，为了更详细地解释这一转型，王健林用两个拳头产品——万达商业地产和万达广场做了生动的对比：

万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。万达从2014年开始研发这种模式，叫做轻资产。

也就是说，最近发生的631亿元世纪大转卖，早在三年前就已经在王健林脑海里长出了雏形。

事到如今唯一的争议在于：为什么卖得那么急、为什么卖得那么快，又为什么卖得那么干净？这些做法，并不合乎人们对于房地产业的常规判断。

全国房地产商的排名已经在过去20多年的发展中总结出来了一个为业内所公认的评判标准：衡量他们发展预期的两个核心指标，一是廉价的土地储备，二是低成本的融资能力。

这次万达整体出售资产包的过程，之所以会被外界惊呼为打折贱卖，就是因为这个巨大的资产包里含有大量的土地储备，它们是业内通行评判下的巨大发展潜能。

交易达成后，万达未来的收益预期，主要就是最近新建的万达广场能带来的租金预期，以及文化、影视、儿童娱乐、金融等领域的收益增长预期，而在过往二十多年的计算公式里，后几个领域的估值远远低于楼盘开发出售所能带来的收益。

然而，如果事实上的评判标准要发生变化了呢？

比企业兴衰更替得还要快的是趋势。在王健林2015年的发言中，他曾经规划了一条缓慢而稳妥的路径：因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期为3年左右，因而2015年开业的万达广场无法再改，全部是重资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

事实上，王健林也是这样做的，和以往万达彪悍的执行力相一致——

2015年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币建设约20座万达广场。这是万达商业地产“轻资产”模式的开端。

2016年开业的50个万达广场，有21个属于轻资产。2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，次年起每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。

同年，万达商业轻资产还探索出一种新模式，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。这种被万达叫做“合作类万达广场”的形式，连房地产开发中必不可少的资本化环节都省掉了。

此消彼长在2017年上半年得以继续——新开业项目14个，其中持有物业万达广场3个，万达茂2个，总面积91.2万平方米；轻资产万达广场9个，总面积111.5万平方米。上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

王健林曾得意地将这种变化称为“空手道”——有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。

如果按照王健林这样的设计，轻资产的变化将在不知不觉中，如春雨入夜般悄然发生。

然而，是什么加快了他的步伐？

去年开始，有一句话频繁出现在各种地方，但人们对它总是将信将疑——房子是用来住的，不是用来炒的。于是那些不相信或者不太相信这句话的人继续保持高杠杆，继续热抢学区房，结果被始于今年3月、此后不断加码不下十次的种种限购政策压得几十年不能翻身。

其实，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话翻译一下，就是这个意思——房地产企业不应该为此肩负太多负债，即使在安全状况下也应该手拿现金，给自己留出平稳过冬的能力。再换句话说：未来的房地产业考验的是经营、管理等“轻资产”能力，房子再也不是建造、销售的“重资产”产品。

就和万达现在正在做的事情一样。

或许王健林正是基于这一判断而加快了整个公司转型的脚步，把预计要在未来几年做完的事情毕其功于一役了。

上海已经在几天前拍出了单价仅5568元/平方米的土地，地价降幅达到惊人的84%，但条件是开发商只能租，不能卖。而上海只是一个开始，在可预见的未来，整个国家的土地出让都会逐渐向租赁转型。对于房地产开发商来说，持有现金的能力、抵御风险的能力，也许会比开疆拓土的能力更重要。

但是，这一做法无疑背离于业内通行的评判标准。尤其是，众多竞争对手做出了和万达相反的选择——恒大和华夏幸福选择继续保持高杠杆率、融创选择继续高歌猛进地吃进大批土地存量，而只有王健林选择了见好就收。

这是一个正在变化着的时代，行业内外的意见分歧越来越显著。

对于一家企业来说，所有未来都基于决策者的规划和实施能力。万达从来不缺后面一点，目前它所面临的是市场上对前一点的广泛质疑——卖掉被业内视作黄金的土地储备，转而投向看起来并不那么壮美的轻资产经营，这个方向对吗？在急急出售的背后是否还另有隐情？

“万达的重资产不是发展得不好，也不是没有发展空间，中国的城市化还在进行，行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产？”事实上，在两年前的讲话中，王健林已经向自己和台下的观众抛出了这个问题。

之后，他自问自答——

如果我们没有远大目标，完全可以自我满足，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后要快速扩大规模，就要转型轻资产。

从财务上看，两个轻资产店的管理收入总利润就相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿租金，万达可以分到7000万租金。一个标准的重资产店平均也是1亿租金，扣除管理成本，再扣掉税，财务利润两者收入基本相当。

要不要跟从趋势转变过去对房地产业的开发模式和估值模型？或者说，现在的趋势是否到了必须要转变的关口？在现在这个时点，很难判断谁是对的。

当年阿里巴巴在香港退市后，老员工把内部股像废纸一样转来转去，很多人都没有想到未来还有在美国上市的一天；刘强东决定砸锅卖铁也要花重金自建物流；马化腾决定专注于建设看起来丝毫没有商业变现能力的连接器，而把大具赚钱机会的“半条命”交给合作伙伴……这些当时看起来不可思议的举动，事后都被验证为明智的。

猛有猛的道理，稳有稳的道理。做看客永远比做实践者更加轻松和简单。虽然此刻我们尚不能判断王健林看似“过火”的行为是否真的把准了时代的脉搏，就像能否认同万达高管表示此举是一种像“放弃延安”那样以退为进的行为，企业家对自己企业的走向有着也许与外界截然不同的判断。