链家研究院院长杨现领：青年公寓的未来在资产管理

近日，链家研究院主办的“互联网与不动产资产管理峰会”在上海举办。会上，包括财经智库、中信建投在内的数十名重量级专家对不动产和互联网结合的新形势、新走向提供数据分析和行业预测。

会上提出，对于房产的管理和预测不应该仅仅局限于房产，应该从市场、金融、管理的三大核心去理解和判断。

链家研究院院长杨现领表示，站在公寓的角度看公寓是没有机会的，从资产管理的角度看公寓，从金融的角度看公寓才会柳暗花明。互联网与不动产资产管理的结合是最大的战场，中国存在足够的需求和资金来支撑不动产资产管理领域，这将是“独角兽”诞生的地方，而未来能够胜出的企业或者是规模化的大企业或者是小而美的二房东。

就公寓市场的现状以及未来的发展方向，杨现领接受了房掌柜的采访。

记者：您如何总结公寓市场这一年来发生的诸多变化？公寓市场的未来在哪里？

杨现领：我核心的概念是，从公寓角度看公寓，仅仅当成拿房、租房，中间仅做一些动作，这始终是比较小的视野和格局，很难去突破，因为这一行业本身也遇到一些瓶颈，我觉得应该从资产管理和金融的视角来关注公寓行业，在资金方面，如何去支撑这一比较重的品类的发展，如何与金融更好的结合。今天，在供应的效率上，并没有得以改进，从拿房到租房的时间周期也没有最大化降低，包括用户的居住体验和收入之间的匹配程度还没有完全解决，需要用更多的办法去解决这些问题。而这些办法需要从公寓之外来寻找，通过资产证券化和消费金融的角度来看产业，有了更多的产业分工，有了生态圈之后，做事可能会更好。

记者：也有一些专家认为，二手房没有未来，青年公寓的未来要有所发展，需通过两个渠道：一是彻底做轻，做品牌输出，二是彻底做重，实现资产证券化。不知您如何看？

杨现领：也不能说二房东没有未来，现在任何一种生态在环境中生存，都有它存在的道理，二房东之所以广泛存在于一线市场，就在于很大程度上他们做了几件事。其中，最重要的是，为不断增长的青年人群提供租金范围内可支付的需求，因为大量的移动人口流入大城市，而收入不足以去支持买房，二手房提供了青年人群在买房和租房、甚至地下室这一需求之间的链接，解决一种过渡性需求。今天人们的消费需求、产品进一步升级，青年公寓实则在二房东与买房之间又提供了一个过渡。我们定义青年公寓与二房东的区别就在于，青年公寓实现了品牌连锁、有运营成分，也有一些互联网的概念和服务体验，这是消费升级后的体现。但我相信二房东未来也会转型，今年的二房东跟过去相比，就有了很大进步，这是市场的自发驱动。我相信二房东永远会存在，只是今天的市场因为有大量规范的资金、品牌连锁的进入，让二房东的市场逐步缩小，在拿房上的竞争力变弱。但二房东效率更高，因为只需管理好某个片区，甚至也不需要系统，只需要用笔记录、收账，所有的东西看起来传统，但把人力资本、人力效率最大化。但缺点在于，无法实现扩张。100间房可以靠人力，但500间则无法靠人力，二房东的规模瓶颈非常明显，但在几百间这一区间范围内，他们可以活得很好。

记者：公寓运营者如何根据自己的体量，去制定适合自己的财务模型，在定价和运营成本上有所考量？

杨现领：现在的公寓运营管理者，还没法做到这一点，今天运营者更多的是在试错。有些青年公寓运营者做到500套时发觉，财务做得还不错，但在1000-5000套之间可能会发觉，5000套是个门槛，当达到5000套规模时，可能会遭遇瓶颈，财务恶化，租赁周期变长，拿房到租房的租赁周期变长，可能还会遇到装修、工期延误、服务跟不上等一系列问题。从5000-3万套之间，可能也会出现一个更大的坑。自如在发展历程中发现，3万套规模时花了很多时间打磨团队，建立供应链体系。3万套的体系，可能会支撑企业做到5万-10万套规模，可能到了10万套规模时，还会遇到瓶颈，财务也会恶化。因此，在不同的阶段，财务和规模之间的关系并不一样，可能几百套之内的二房东的财务可能是最好的，规模和财务之间的匹配最高。不同规模对应的财务模型会不一样的，不同规模上也会遇到不同的财务压力。如果未来企业能做到50万套规模，那财务一定会很好，因为它的规模效应一定会出来，用户之间的口碑和渠道成本会下降，在拿房时，市场上的规模和优势会体现出来。今天很多人的问题是，会在5000-10000套之前遇到非常大的财务瓶颈，但度过3万套这一临界点，可能会变好一些。

记者：公寓运营需要IT能力和金融能力，在您看来，异地扩张最考验哪方面的能力？

杨现领：异地化扩张最重要的瓶颈和问题还在于规模，如何才能在有限的市场激烈竞争，在可租房源有限的情况下，如何才能迅速上到一定量，而且在量的基础上，还能不出乱，保持一定的服务，很多企业在量起来的时候，服务跟不上。异地扩张最考验的是供应量体系和匹配能力，在这一点上，很多企业都需要时间。

记者：您刚提到现在很多企业都处于试错阶段，那现在市场上有没有出现一些模式相对成熟的模式？

杨现领：青年公寓内还没有。这一行业是小、散、乱，小是指整体规模小，最大的是链家自如，但目前自如的规模，相对于未来的方向，或未来的玩家而言，他的体量还很小。我想未来在中国市场内，可能会出现管理50万套-100万套体量的公司。散，乱，则体现在，现在的市场还没有一家独大，占据很大市场份额，有定价权，对供应商有议价能力的企业。

记者：现在没有出现一家独大的企业，那未来这一行业是否会出现“独角兽”？

杨现领：肯定会出现“独角兽”，因为这一行业，至少存在一万亿的租金，其中40%主要分布在一线及重要二线城市，可能会在深圳、北京等一线城市中出现几个独角兽，因为城市可以支撑几家独角兽的出现，可能会达10亿美金以上，但100亿美金以上比较难，但几个小的“独角兽”是没有问题的。

记者：面对未来的市场格局，自如能够胜出？

杨现领：目前而言，自如的优势还比较明显：第一，已经建立5万-10万套这一区间内的能力，但从50-100万套的能量圈，还需要验证；第二，在目前的赛道上，在目前的选手中，自如成功的概率明显是最大的，因为自如建立了一定的规模、壁垒和能力圈，能量圈上具有应对市场变局的能力。自如的门槛需要别人花一段时间才能达到，这意味着自如有更多胜出的概率。但从行业的发展情况而言，他相对于未来的规模还比较小，自如做了几年，依然处于规模小的阶段，但可能未来出现变局的可能性还是存在的。

记者：目前行业内企业整体的能力比较弱，有没有一个契机让这些企业发展壮大起来？

杨现领：第一，最重要的是要有资本，即资本瓶颈，目前主要靠股权融资，未来还需要靠更多债权的方式，更多金融机构、保险资金和产业资金以及酒店开发商参与进来。第二，现在的供应量还比较弱，青年公寓行业跨界很多，首先是中介公司，拿房、租房，还是服务公司，也是装修公司，需要将这些行业整理跨界起来。

记者：开发商是否也会参与到公寓运营中？

杨现领：很多供应企业也会跟开发商合作，因为开发商目前在房源市场上还有一定的优势，相信未来市场最大的玩家之一是万科、华住、链家，以及其他的创业公司。也会形成几类：1、以万科、华住为代表，从酒店、开发走向资产管理，这是未来重要的一个渠道，这类企业会有重要的机会，胜算的概率比较大；第二类是中介公司出发、具备房源优、客源优势，同时也建立运营模式的企业，比如自如；第三类，跟金融市场，特别是跟保险行业结合较好的企业。