创业地产活跃双创市场 “水土不服”仍待解决

随着国内创业创新的浪潮越来越受到关注，相应的配套服务产业也有了迅速的发展。在孵化器、创业空间相继出现之后，创业地产作为一个全新的概念进入市场。在国内创业地产发展的初始阶段，其商业模式和能够提供的服务一直备受市场关注。我们已熟知了孵化器以及创客空间等商业模式，与之相比，创业地产会有哪些功能性的不同，均是我们希望了解的。在此背景下，清科研究中心特推出《2015创业地产模式研究报告》，针对创业地产的商业模式、发展背景，以及在国内的市场空间等问题进行了深入分析与介绍。

创业地产重在提供办公共享空间服务

创业地产主要是指为创业企业服务、提供长、短租业务，立志于打造创业服务生态系统的一类商业地产。国内创业地产属于新兴产业，是创业服务体系新成员。与传统创业服务机构相比，创业地产与孵化器、创客空间均有其不同的服务侧重点，主要体现在服务对象和企业自身的发展定位两方面。在服务对象方面，孵化器主要服务于IT、 高科 技企业；创客空间主要服务于创造发明类的创造者；而创业地产重在提供办公共享空间，对于入驻企业的行业是无限定的。在发展定位方面，孵化器的定位是孵化科技型初创企业，待创业团队毕业后，需撤离孵化器；创客空间，重在为一些有想法的发明创造者提供一些硬件设施，使许多草根创客的思想得以实现，能够创造出市场产品；而创业地产，重在打造生态式创业办公环境，为初创企业提供共享办公服务平台。

双创背景下创业地产成为地产开发商盘活资产的重要途径

2015年两会，李克强总理提出了“大众创业、万众创新”的号召，“双创”由此已然成为未来中国经济发展的新引擎。与此同时，经济结构调整与产业升级并驾齐驱。地产行业的转型也已经走到了纵深，行业库存压力倍增，急需盘活资产。在这样的背景下，房企选择业务模式转型，转向物业持有型经营，主动盘活资产已是大势所趋。目前，国内创业地产处 于刚 起步阶段。运营模式及盈利模式均尚未成熟，运营商也正努力的尝试摸索，去寻找更能适应市场的运营模式和盈利模式。

创业地产相较于传统地产而言是创新性的一步，市场规模尚未形成。因此，目前真正属于创业地产项目的案例也是屈指可数的。国内主要典型的创业地产案例包括，SOHO创始人 潘石屹 先生创办的SOHO 3Q、前 万科 副总裁毛大庆先生创办的 优客工场 以及 万科 集团旗下的万科云工坊。

创业地产在国内发展的市场空间有待考量

任何新事物的发展都有其自身经济文化的影响因素，尤其在经济领域。价格、文化和使用习惯是影响中美两国创业地产发展的主要因素，这也是业内人士普遍担心WeWork在华水土不服的关键因素，能否处理好上述问题是走出第一步的关键所在。

首先，服务溢价很难被国人考虑进成本。WeWork收费并不低。包含了公共服务的工位月租是350～400美元，折合人民币约2200～2500元。即使不考虑中美两国人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍创业场地的工位价格。而当价格高于自己心理预期时，中国人习惯尝试用“每平方米价格”来计算租金成本，而忽略服务增值的部分。如果照搬WeWork的定价方式，必然形成门槛，更无法吸纳“大众创业”。其次，开放精神在国内的挑战。目前国内，似乎只有科技孵化器才具备“联合办公”的基因，相同或关联行业信息对称，同一类人从了解到信任后的开放合作。而中国版WeWork如果不能产生多元化的行业聚集叠加价值，只是把五花八门的公司凑在一起，那仅仅是合租。最后，碎片化办公，移动办公的使用习惯国人是否拥有。对于美国一人公司和自由职业者来说，全日制、一周 7天 可使用的办公地点可能意味着节省成本，但这种趋势在国内不知需要多久才会形成主流。

结语：在国内创新创业大潮的背景下，创业地产已进入市场的视野，同时这也是国内一些知名地产人所领导的对国家创业、创新大潮的一次响应，为国内创业服务产业注入了更多活力，促进社会整体创业成本的降低，提高我国创业者的创业效率与成功率。创业地产活跃了国内的双创市场，无疑是国内创业创新市场的新元素，未来其发展有待探索中国路径。

本文由清科私募通原创，转载请注明出处。

声明：本文内容和图片仅代表作者观点，不代表蓝鲸TMT网立场，转载需注明本文出处及原创作者姓名！