万科物业否认上市计划，科技转型成功后才会考虑？

4月28日，据彭博社报道，万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元，最快在2021年年底上市。

对此，万科物业进行官方回应称，目前没有上市计划。

雷锋网了解到，早在2019年便有消息传出万科考虑将旗下物业管理业务分拆进行10亿美元的IPO。今年1月，有消息称万科考虑打包物业与科技业务一同上市。不过这些消息后经证实皆为虚假信息。

对于万科物业上市的相关问题，万科董事长郁亮曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，“怕资本市场把我们引导坏了”。

自2017年，国内物业公司便开启了上市潮，此后，南都物业、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业先后上市。日前，富力物业服务集团也在港交所提交了招股书，开始启动IPO进程。

至此，前十房地产公司中，目前仅有万科旗下物业还未上市。

房地产赚钱不易，科技化布局成趋势

“目前房地产赚钱不容易。”

2020年业绩发布会上，万科董事会主席郁亮如此表示到。

对于这一趋势的判断，万科早有布局，2017年，““科技赋能”一词作为一个单独子项首次出现在万科的年报上。2018年半年报中，万科对“科技赋能”进展的最新表述是：在开发业务领域，已于2017 年初步完成信息化建设。

“现在房地产不止有土地的含量，也有科技的含量。管理这么一些庞大业务，没有科技是行不通的。”郁亮曾道出万科发展科技的缘由。

事实上，从2013年开始，时任万科总裁的郁亮就先后率队考察阿里、腾讯、小米等企业，科技的“种子”在当时已经播下。

2015年，万科创始人王石曾在第三届外滩国际金融峰会上提到，万科用了16个月做计划，仍描述不清楚未来十年会怎么样，但是有两点是明确的：由制造型转向技术型，由销售商转向服务商。

“万科向技术转型是一个必然趋势。”彼时王石对万科做了一个判断。他说，传统行业如果不和互联网结合起来，就会被淘汰，不是被互联网+的企业淘汰了，就是被行业、同行+互联网淘汰掉。但他同时表示，当着他的面请不要说大数据三个字，因为作为传统行业，房地产很多基本数据还不全，谈什么大数据？

不过，随后的三年，尽管万科陆续与阿里、平安、腾讯等巨头展开跨界合作，但“科技”始终没有出现在万科的战略层面上。

2016年开始，万科开始了沃土计划开启了科技建设，并将其分为了三个阶段，每个阶段耗时三年左右：

• 2016-2018年是信息化阶段，主要是打基础建能力，服务万科自身业务发展，打造全方位地产开发平台、全渠道在线营销平台，全过程客户服务平台。

• 第二阶段从2019年开始，计划于2021年结束，这是实现数字化应用的阶段。重点在于建立连接促进共享，万科将会打通各个业态各个业务场景所积累的数据，形成数据服务，然后再通过大数据的分析工具来洞察客户需求，优化业务能力。

• 最后一个阶段是2022-2024年的智能化阶段。万科将在前两个阶段的基础上，实现信息的获取、数据的洞察、到人工智能应用的跨越，从而满足个性化的定制、柔性生产的新需求。

2019年，万科宣布集团合伙人、高级副总裁兼物业事业本部首席执行官朱保全表示正式接管万科集团“沃土计划”。并由万科物业成立大型科技团队，接管万科集团的沃土计划。

彼时，朱保全表示，万科物业组建了500人的研发团队，吸引了来自华为、阿里巴巴和腾讯等人才，对人工智能、大数据、监控、门禁等进行深入开发，将其应用于物业管理领域，实现小区智能生活，降低物业管理成本和大幅提高效率。 

同时，郁亮对于坊间所传的万科物业上市也进行了回复。

“万科物业只有区别于传统的物业公司，发展成功并得到市场的认可，才考虑上市。”

2020年年底，万科物业更名为万物云空间科技服务股份有限公司（万物云），并发布城市服务子品牌“万物云城”，仅看名字就可推动出，全面向科技转型。

同时，万物云城给自己定了一个“小目标”，就是百“城”计划——在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，计划三年内落地100个城市服务项目。

财报显示，万物云打造了“星尘”操作系统作为开放连接平台，向物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴开放万物云的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。

多家竞逐，城市服务正在成为一门好生意

今年3月，碧桂园服务发布2020年业绩之后，碧桂园服务的市值就一路领先母公司碧桂园。

为什么会出现这种现象？

在明源房地产研究院看来，一方面是两者的市场和政策环境发生了翻转。另一方面，人们向往更加美好的生活，物业公司的业务范围也因此越来越广，盈利模式更加多样，城市服务就是其中一个新兴的增长点。

随着政府“放管服”进程逐渐深入，释放出了越来越多提高城市治理水平的社会化、现代化需求。很多物业公司都想做城市服务，赚政府的钱。

同样在明源房地产研究院看来，对于物业公司来说，做城市服务其实也是“必然的”。

首先在城市服务规模上来看，招商积余物业BG总经理谢水清曾在地新引力峰会中表示，现阶段物业公司做城市服务，大概有两千亿的市场价值，但未来，这一板块也许就是一个万亿的市场。

这一数字的逻辑来自政府报告。政府财政支出1.5万亿，约80%为城市服务支出，可以转化为物业公司收入的有20%。

其次，在城市服务领域，物业公司有着先天优势，因为从业务模式来看，城市服务本质上，其实和物业公司原有的服务是比较贴合的。

很多物业公司在社区、园区的管理过程中，已经积累了不少经验和能力，比如专业的服务能力、强大的资源整合能力。而且物业管理早已融入基层社会治理体系。

龙湖集团副总裁曾益明就曾表示，优秀的物业公司对社区的管理更加精细化，如果把管理小区的这套思想和理念以及技术设备，复制或拓展到城市管理，对城市管理的精度有很大的提升。

基于这一趋势，万物云、碧桂园服务、恒大物业、华润置地等头部地产商纷纷开始布局城市服务业务。

寡头未现，竞争将进入白热化

前不久，上市物业公司陆续公布2020年的业绩。融创服务、中海物业、旭辉永升服务等都不约而同地提到了，要加速发展城市服务业务。

碧桂园服务公布了去年城市服务收入8.841亿元，占总收入的5.7%，目前是第五大收入来源；万科公布城市服务累计布局 10 个城市，16 个项目。

显然，这与他们所定下的百亿、百城目标还有着不小的差距。因此不难看出，物业公司的城市服务业务都还处在探索阶段，这一业务领域没有寡头出现。

同时，智慧城市、智慧社区的建设仍处于探索起步阶段，各方力量的目的并未统一。

在雷锋网 (公众号：雷锋网) 看来，科技巨头们谋求的是智慧地产的入口。而站在地产商的立场上，选择试水智慧社区，本质上还是在房地产步入新一轮下行周期时的转型需要，当智慧社区的风口到来时，头部的地产企业显然不愿为他人做嫁衣。

但对于物业企业来说，其在科技领域底子薄弱，其投入周期较长，短时间并非会就会得到回报，真正要在这个行业立足，仍需进行较大的投入，而企业上市只有，则要为财报负责，而这或也是万科物业目前还未考虑启动上市计划背后真正的原因。（雷锋网）

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