对话星河产业集团阎镜予：产业地产商要从"改变基因"开始

编者按：日前，由深圳市人民政府主办，深圳市科技创新委员会、鹏城实验室（PCL）和新一代人工智能产业技术创新战略联盟（AITISA）联合承办“2020年全国人工智能大赛”，正在如期进行。作为人工智能领域的顶级赛事，吸引了全国最优秀的人工智能人才、团队、项目落地，也吸引了如华为、星河等深圳本地具有代表性的企业的大力支持。

星河作为产业地产运营商，在深圳龙岗区建设了星河WORLD产业园，并孵化了众多人工智能企业。借此机会，雷锋网与星河产业集团常务副总裁、星河资本合伙人阎镜予进行了一次对话，探索产业地产商该如何进行产业布局，帮助城市实现产城融合。

在很多70、80后的脑海中肯定都有这样一段记忆，在上世纪80年代，生活的地方都有一个人人都想进的的工厂，厂区里要啥有啥，商店、医院、食堂、宿舍……

这其实就是现在所提的产城融合的雏形。

所谓的产城融合，通俗的说，就是你工作在哪，就住在哪，生活的配套设施也就在哪。

改革开放以来，随着市场经济的不断发展，工厂配套式的“产业园”，大多都被夷为平地，成了90/00年代房地产开发的更新用地。

熟料，在20年后，产城融合再一次登上舞台，产业小镇、特色小镇、智慧园区……熟悉的业态伴随着数字经济，重回人们的视线，但其模式却是发生了天翻地覆的变化。

为此雷锋网与星河产业集团常务副总裁、星河资本合伙人阎镜予进行了一次对话，从星河产业集团的布局，来找寻产城融合的新内涵。

不可因噎废食

以产业之名，行地产之实。这是很多人对于传统房地产企业转型产业地产商的第一印象，在某种程度上，他们认为是房地产企业在利用招商体系和市场体系的“价格双轨制”的一种套利把戏。

在阎镜予看来，这是典型的因噎废食的思维方式。

“产城融合本身既符合城市发展规律，又符合商业发展规律，不能因为有人钻空子就批判整个体系，而应该考虑如何完善这个体系。”

阎镜予认为，房地产住宅和产业之间，是需要现金流平衡的。因此，人们不应该排斥做产业地产的人去做住宅，但是要防止的是，做产业地产的只做住宅不做产业，或者做完住宅赚了钱之后，在产业上的承诺完全不兑现。

“该赚的钱是可以赚的，但是产业地产商在拿地时承诺的产值、人才的引领、龙头企业的招商……是必须要兑现的，只要这些承诺兑现了，住宅上赚到的钱，其实也是政府愿意为产业发展而让出的利益。”

而这也是产业地产商的生存之道。

从资本市场来看，产业地产是一个融资渠道匮乏的产业，且开发和运营期均较长。无论是前期投资建设还是后期管理运营，产业地产都是以资本链条为主轴进行操作。

无疑，这对产业地产商的资金保障和融资能力提出了很高的要求。

“住宅只是一种补充流动资金的一种手段，我们不应该去否认这个做法，要做的是让产业地产商，兑现对于产业的承诺。”阎镜予如实说道。

事实上，如今政府对于产业的监管也日趋严苛，因此对于产业地产商来说，如果还想通过不兑现产业承诺的方式来赚钱，已经是行不通的了。

产业地产商该如何谋局产业？

早在2014年，星河集团就开始了产业地产的模式探索。首个标志性的产业项目，出现在深圳龙岗区。

深圳龙岗区星河WORLD

2014年，深圳的星河world正式亮相，作为一个都市综合体，它涵盖了总部基地、星级酒店、购物中心、豪华住宅等多种业态，项目总体量达160万平方米，总投资达150亿元。

这也是星河控股作为房地产企业向产业地产领域转型的标志。

2017年12月8日，星河产业与重庆渝中区政府就星河金融控股集团西南总部和重庆星河领创天下两大项目，签署投资合作协议，正式进军成渝经济圈。

2018年3月，星河·领创天下在珠海开业，加码布局粤港澳大湾区。

2018年一整年，星河的产融项目实现突破进阶，布局郑州、天津、南京和广州南沙等地，“产城融投”模式在全国范围内大幅拓展，并已形成产融联盟新城、双创社区和特色小镇三大产品形态。

……

在今年4月，星河集团相继成功竞得惠州仲恺高新区核心产城用地，首开区建设用地总面积约300亩，将打造成粤港澳大湾区人工智能总部基地——惠州星河WORLD。

9月，星河集团又与成都市温江区人民政府签订投资协议，拟投资160亿元的成都星河WORLD项目正式落户成都温江区，再度大手笔加码布局成渝经济圈。

诚然，星河集团在产业地产领域，已经走出了一条属于自己的道路，但星河集团成功的模式，对于很多想转型的企业来说，完全复用显然并不现实，因此我们不妨探究一下，其成功内核是什么？

改变基因

“房地产企业转型产业地产，首先要构建盈利模式、改变战略思维。”因此在阎镜予看来产业地产商要做到两个“坚持”：

• 坚持战略定力：产业地产需要长期坚守。产业园区往往会受到租金的压力，空置率的压力，在各种压力之下，还要聚焦产业，保持战略定力是一个极大的挑战。

• 坚持经营的实力：这个实力是指在长期现金流不是很充足的情况下，运营好项目，做好招商的实力，甚至是做好股权投资、把股权投资与产业运营相结合的实力。

“战略定力是对老板提出的要求，运营实力、经营实力则是对职业经理人提出的要求。”

在阎镜予看来，很多产业地产商无法坚持的原因，是在组织架构上可能就没有把产业地产部门放在一个很重要的位置，并沿用原来房地产的高管来兼任产业的高管。

选择产业

“如果说一个产业运营商说自己所有的产业都能做，它一定是一个假的产业运营商。所有行业都做，其实就是什么行业都做不精，这个只能叫做写字楼招商。”阎镜予对雷锋网说道。

因此，产业地产商必须要选择产业，但产业地产商如何又该如何选择产业？

我们不妨再以星河为例，从星河的布局我们可以发现，其选择了“人工智能”这个产业。

“人工智能若狭义的去理解，它可能指的是软件或者算法，这对于空间的需求是很有限的。但以广义的去理解，它具有很好的长尾效应，比如应用在安防上，就是智能摄像头，应用在汽车上，就是无人驾驶。人工智能是大脑，制造就是机体，大脑与机体的结合，就能催生一大批智能制造企业，形成一个完整的产业链条”

在选择了人工智能产业之后，星河并没有等着“坐享其成”

在学术上，星河将深圳人工智能与机器人研究院直接引到其深圳园区。

在企业培育上，星河集团投资了众多人工智能企业，如云从科技。

目前正在进行的，由深圳市人民政府主办，深圳市科技创新委员会、鹏城实验室（PCL）和新一代人工智能产业技术创新战略联盟（AITISA）联合承办“2020年全国人工智能大赛”。

星河产业集团也是主要的赞助企业。

“我们希望通过我们的资源能把人工智能这个行业带动起来，也希望通过这个大赛能够有更多的企业了解到星河集团。”

此外，在产业园落地的城市选择上，我们发现星河WORLD不是部署在省会城市就是一些区域的重点城市。

“深圳、郑州、南京、成都、重庆，这些城市都是人口、高校比较聚集的地方，它的产业发展基础相对其所在区域是具有突出优势的。”

完善服务

阎镜予表示，星河做园区不是简单提供一个办公场所，而是要做成人工智能的示范基地。在星河的园区里，不仅仅要有人工智能的企业，人工智能的产品，还要用上人工智能解决方案。“以深圳星河WORLD为例，我们有无人机的试飞场，无人船试验基地，园区内部道路开放给了无人车试验，园区里面率先铺设了5G的基础设施，星河把整个园区的场景资源完全开放给企业，这是非常前瞻与独到的。”

新基建带来新机遇

“过去很多产业发展都是依托于区位优势的，但随着新基建的提出，未来这种优势可能并不会那么明显了。”

在阎镜予看来，新基建进一步打通我们生活的物理空间，让空间几乎没有障碍。高速铁路，让人能够尽快地实现所谓的瞬间移动的概念和幻想；特高压，让能源能够瞬间移动，突破空间的感知。卫星物联网，让所有人能在各个地方介入到网络里面，更是把岛屿、南北极、雪山之巅都要纳入城市空间的网络里面。

在物理空间的概念弱化了之后，并不需要再通过区位优势来聚集人群，这样的话也就会给一些区位优势并不强，但是人才优势很强的地方带来新的机会。

同样，这也将会给产业地产商带来更多的机会。 雷锋网 (公众号：雷锋网) 雷锋网雷锋网

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