地产求变，物业成角

与绝大多数行业最大且本质的不同是： 房地产属资金高度密集型行业、负债率奇高，且对政策调控天然敏感。

房住不炒一直以来都是政府施政的主旋律。今年八月末，“房地产三条红线”政策的出台，更是加强了对地产行业的管控。

同时，2020年新冠疫情的肆掠，直接导致经济衰退、企业倒闭、失业率上升、购买力下降，大宗消费的房产市场自然就变得更为冷清。

此前，万科在其秋季例会上就曾打出“活下去”的标语。

三个殷红大字一经曝出，立马触碰到了不少人的敏感神经，瞬间刷屏朋友圈。

富力地产董事长李思廉调侃，“他们说活不下去是开玩笑的，万科是提醒我们要活下去。”

暂且不论谁能活下去，过去几年的中国房地产市场，的确面临一个共同问题：人口红利渐失、政府调控加强、地产降温趋冷。

据人民法院公告网数据显示，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。

地产受限成定局，各家地产商们纷纷转身培育新的业务增长点。

在这个问题上，恒大相比其他同行走得稍微快了些：房子之外，他们还卖水、玩足球、造汽车、搞农业、抓科技。

谋多元化发展的恒大给外界留下了一个印象：啥都搞。

但仔细梳理之下，基本所有的地产商在自救的战略选择上又都达成了一项共识：抓科技。

王石曾说，万科用了近两年时间去调研，仍描述不清未来十年终会怎样，但有两点非常明确：由制造型转向技术型，由销售商转向服务商。

由此，科技赋能一词作为一个单独子项，最先出现在万科2017年年报上。

再譬如碧桂园，直接定位自己为高科技综合性企业，从地产延伸至科技等多个领域。甚至直接重仓惠州，高价建了一个潼湖科技小镇。

科技为剑，鞘又在何方？而科技转型的主试验场，地产商们也都有了一致选择：物业。

引用一句业内人士的看法：地产由激进的拿地扩张模式向运营型模式发展，对物业板块的精细化运作成为必然选择。

物业成角

为什么偏偏是物业？

十几年前地产行业底层的物业部门，缘何一跃成为帮助房企维持现金流、扩大市场规模的利器？

如果要问眼下最大的AI细分落地市场在哪里，智慧社区必属其一；如果再问智慧社区最大的AI细分落地市场在哪里，智慧物业又必属其一。

如果说智慧社区是智慧城市构建的mini版；那么智慧物业就是智慧城市构建的神经网络。

城市大脑最终是否智能，主要依赖神经网络是否互通、有序。

战略规划从上往下做，市场落地从下往上走，智慧物业市场份额的多少，后期直接影响整个云、数据平台市场的战争态势。

这个说法一点也不夸张，新经济100人创始人李志刚曾提到，未来新经济由三大区间构成：

第一区间是线上，核心是信息、内容、社交。这个区间内，互联网巨头扎堆，进去就是炮灰。

第二区间是SKU，可以简单理解为卖货池。这里包含40万亿大市场，目前仍有各种垂直、细分机会。

第三区间是本地生活服务。它覆盖第三产业的各行各业。

移动互联时代，谁掌握了家庭智能入口，谁就掌握了第二、三区间的渠道入口。

这个入口的最后一道把关人是谁？不是阿里腾讯，也不是京东美团，而是物业。

房子是最牢固的社群，物业借由它能紧紧地圈住用户。

停车收费、可视对讲、视频门禁，这些产品未来都将化身物业数字化转型的战略资产，这些资产也将为物业打造一个成熟的商业生态。

从经营角度出发，传统物业只收管理费，未来会有各类数据入口、增值服务入口。多业务加码后的物业管理也会转型成平台、中介、服务商。

新力物业某高管告诉AI掘金志，目前传统物业科技转型，大概可以归纳为六化：经营科技化、盈利创新化、管理精细化、运作分包化、组织联盟化、品牌高端化。

但这六化之路不好走，智慧升级之路道阻且长，主要矛盾体现为：

一、结构冗杂的物业项目，小型技术商无力应对，大型集成商又不愿精耕。

智慧物业市场还未出现绝对巨头，并且在社区中利益相关方中间也没有出现主导者。

物业公司大多属于缺钱的状态（几家地产物业除外），低廉的物业费用不足以支撑起高昂的改造与投资。

且由于物业偏向劳动密集型市场，工作人员的技术操作能力还需配套加强。

二、涉及政府跨部门协作较多，IoT、AI、大数据等内容繁多杂乱。

智慧物业的改造大多停留在浅层次，整体发展较为落后。

即便是一些垂直的社区运营公司和IoT企业想要进入，却囿于各方关系难以打通，难以施展手脚。

三、技术应用成本及物业投入资源极不匹配。

智慧物业建设是系统工程，从家庭到公共区域，从网络硬件到软件服务，时间周期长，需要协调各方利益。

此外社区的智能设备更新换代非常快，更换和淘汰需要强资本做保障。

四、标准化建设跟不上。

居室之外的各类门禁、监控设备、无线连接等都面临着复杂的竞争环境，互联网厂商、安防厂商、ICT厂商，大家各自为营、自创生态。

这四大点也充分说明：

智慧物业是个硬骨头，有人不想啃，有人啃不动，地产商联手技术商亲力亲为才是上上策。

合力求胜

方向已异常明晰，接下来就看地产商们如何迎风表演。

先看恒大。今年九月末，恒大宣布：物业分拆已获批，正式上市申请将在近期提交。

地产行业近年来掀起了一波物业上市潮，物业分拆去地产化，叠加智慧科技等新概念受到资本市场的青睐。

受益于此消息，9月28日开盘，恒大相关股票债券全线反弹，中国恒大涨幅逾20%。

再看万科。2019年年末，万科子公司与海康一同出资，成立了一家名叫万御安防的科技服务公司。

新成立的这家公司由梁琪庚担任董事长，海康威视高级副总裁徐习明担任董事。

公开资料显示，梁琪庚于1998年加入万科，历任武汉万科物业总经理、苏南万科物业总经理。公司的经营项目包括：安防科技的技术转让、技术服务、物业管理等。

万御安防成立的意图基本也已明晰： 万科借由海康的软硬件能力，加码智慧物业赛道。

再譬如富力、融创、恒大等头部物业集团，都在与捷顺合作，从智慧停车入手，启动数字化转型。

针对物业停车智能化，捷顺研发了一套独家且成熟的解决方案。

传统物业停车场转型通常包含两个点：

第一，在联网部署上，大多是大宗采购服务器，再通过光纤物理通信，本地上云管理；

第二，在云端管理上，是本地局域网连接无数台电脑，协同系统维护、车道监控、出入口收费等人员运营停车场业务。

捷顺发现， 物业转型成本和管理成本依然高昂，依然是“重资产+人力密集”运营模式。 特别是物业集团在三四线城市的项目，独立经营，车流稀少，盈利有限，经费有限。

如果响应集团上云，近百万元的采购部署加上配置人力的成本重压，对其而言，不是雪中送炭，而是雪上加霜。

由此，捷顺经过10多万个停车场改造经验的磨砺下，给出了更为具体、可行、实用的技术方案：

• 直接免掉服务器，采用捷顺公有云SaaS部署Jlite管理平台，停车场系统直接上云——数据本地储存云端同步备份，更安全更稳定。

• 将传统管理模式的一台电脑管理4条车道提升到20条，节省电脑成本，还提升了5倍管控力。

• 通过网络适配器分布式集群部署，N个停车场直接联网，达到不布线或少布线的目的，不仅成本降低了80%，交付周期也从提升了2倍以上。

据悉，富力集团从去年11月份开始第三批停车场改造升级，在今年1月份完成60多个停车场联网上线，实施交付时间缩短了一半多。

在捷顺的赋能下，未来物业集团的车辆登记放行，被车牌识别和自动录入取代；停车凭卡凭票计收费，被移动支付取代；手动开发票，被电子发票、区块链取代；监控中心稽核、应急管理，被移动APP取代。

用捷顺某高管的话说，解放重复性密集劳力，释放人的更高价值，就是让物业更有价值。

求变不停

物业的智慧落地已经到了最好的时代。

截至2020年6月，30家上市物管企业合计在管面积达26.54亿平方米，较2019年增加3.66亿平方米。物业增值服务空间将达2.6万亿元。

盘子已经够大，未来就看地产商如何在上跳舞。

地产行业大规模、快复制的商业模式已经失效，移动互联扩展和模糊了整个行业的边界，竞争的焦点从独立的产品延伸到相关产品的系统。

AI智能时代，唯一不变的就是变。

越来越多的地产企业，你根本弄不清楚他最赚钱的业务是什么？房子、物业、服务还是数据。

无边界，这将是未来的又一个时代总结。

毕竟，地产的黄金时代已至黄昏，科技转型新周期正缓缓驶来。 雷锋网 (公众号：雷锋网) 雷锋网雷锋网

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