经济下行 明年的投资重点应该放在哪儿

在这样的大背景下，明后年各种投资标的的表现会怎样?明后年我们应该怎样理财呢?

1、 房产

咱们先看一下咱们最熟悉的房市。

深圳房价在过去的一年内的涨幅，大家有目共睹。未来一段时间会怎样?咱们先看看大的需求方面。

2009到2014年这5年深圳人口流入186万。

人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。

长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

渤海湾北京+天津=流入684万人。

从数字上看，深圳流入人口不如东莞多，但大家想一下，流入深圳的人口的平均素质、收入水平肯定是远高于东莞的。

深圳是经济高地，共有上市公司三百多家，两百多家在沪深上市的，一百多家在海外上市的。在南山区就有一百多家，主要集中在科技园。

比起北京上海，深圳的经济更有活力，互联网等新经济比较好。这也是最近这一波，深圳成为龙头，先涨且涨幅最猛的重要原因。

大的供给方面呢?看下这张深圳俯视图，除了山地、林地，绝大部分的土地都被开发了，挤满了建筑物。大家都知道，深圳的土地稀缺，土地供应是非常有限的。关内基本没地了。一方面需求强劲，一方面供应紧张，这也是最近几年深圳房价上涨幅度很大的原因。

所以从大的方面讲，中国的国情决定了资源、人才这些经济要素还在向一线城市集中，深圳的房产还会上涨，我认为至少还可以涨5-10年。所以房产还是可以配置的，当然，必须是深圳、京沪的房产。一定不要配置二三线以下城市的房产。你看着以往二三线以下城市也确实涨了，以前是城市化高速进行，农村人口大量涌入城市，城市房产普涨。但现在不一样了。二三线以下城市供需平衡，甚至不少供大于求了。并且未来三大城市圈和一线城市和小城市间是零和游戏关系。城市化进行到比较高的程度，三大城市圈和一线城市会吸收小城市人口，导致小城市人口流失。中央最近提出地产去库存的说法。这也从侧面说明二三线以下城市是供大于求的。

从小周期来讲，先从供给方面看，大家看这张中金预测的库存去化月数。深圳是最低的，库存的房子不够5个月卖的。但另一面，大家看下这张二手房成交套数走势图，从七月以后，降得还是很厉害的。从七月份的一万七千多套，降到10月份的七千多套，即便考虑到有十月长假因素，还是降得挺厉害的。

为什么呢?

因为随着这一年多来的价格暴涨，有效需求是相对来说是不断缩小的。比如原来可以首付四五十万买套五六十平的小房的，现在买不到了;原来可以首付一百多万买套改善性的大房的，现在也买不到了。所以随着价格大幅上升，需求相对减小，再加上有部分需求方会观望，所以成交量就下来了。这些潜在的买方，需要一段时间积蓄力量。我认为未来会调整整固一段时间。具体时间无法预测，因为影响房价的因素太复杂，瞎猜一下的话，半年到一年，都是有可能的。

在这种情况下，我认为房产投资者首先要降低房产投资回报预期，不要期望获得像今年这样高的收益。其次需要注意风险控制，比如注意保持充足的现金流，降低杠杆率，尽量不要高杠杆。再次，需要对房市有比较清楚的判断，要意识到短期波动在所难免。房市的长牛依然在。这样就不会因为信心丧失，导致主动断供。

最后一点，我认为需要了解下自由现金流估值法，对房产的价值做到心中有数。短期决定房价的，是供求关系。但从长远看，决定一处房产价值的，不是别人都抢着买，也不是因为附近楼盘的价格高，而是这处房产未来能带来的自由现金流。自由现金流是收取的房租减去所有费用后，房产所有者能拿到手自由使用的现金。几个月前我用自由现金流估值法算了下，其实福田罗湖的大多数走楼梯的老房子，其实价格不高。仍可能被低估。完全可以趁房市的整固整理期，从容看房，仔细淘房，选低估的买入。

2、 股市

再看下股市的情况。现在股市仍然总体上比较贵，但有部分股票是低估的，比如银行股，长期投资或许能得到较高的回报。但短炒的话，是不行的。短炒是一种负和游戏。比如几个人打麻将，你赢的，就是别人输的。

零和游戏又称零和博弈，与非零和博弈相对，是博弈论的一个概念，属非合作博弈，指参与博弈的各方，在严格竞争下，一方的收益必然意味着另一方的损失，参与博弈各方的收益和损失相加总和永远为“零”。零和博弈的结果是一方吃掉另一方，一方的所得正是另一方的所失，整个参与者的利益并不会因此而增加一分。

负和游戏，也就是说，博弈双方或多方虽有一部分获胜，但付出了惨重的代价，总体来说是得不偿失，没有赢家的。

中国股市对价值投资者来讲，是正和游戏。长期看，赚的是企业增值的钱，或者说是企业的盈利。当然，价值投资者偶尔短期看也会赚投机者的钱。但价值投资者投资的目的从来不是赚交易对手的钱，而是赚所投资的企业的钱。

投机者就完全不一样。投机者不靠赚企业的钱，而是靠赚交易对手的钱来获得盈利。

比如四个人在家打牌，每人出一百元，共计四百元。打了一天，最后一算，有两个人各赚了200元，那么另外的两个人必定各输了一百元，共计两百元。前两个人赚的钱，就是后两个人输的钱。不会创造任何价值。这就是零和游戏。假设这四个人不是在家打牌，而是在棋牌店打牌，老板每天抽水收费用40元。那么这四个人打一天下来，有两个人各赚了180元，那么另外的两个人各输了一百元，共计两百元。前两个人赚的钱，少于后两个人输的钱，共计少40元。这就是负和游戏。如果这四个人连续打牌，那么四个人的钱会越来越少，每天费用40元，10天后，共计400元的费用抽干了四个人的钱，四个人各亏100元。

对短炒者来讲，中国股市就是这样一个负和游戏的场所。因为中国股市的交易频率也就是换手率奇高，世界第一。每人持股的时间很短。大多数投资者都想靠短炒赚钱。证券公司佣金、印花税、交易所的规费等会持续不断地从这个市场抽水。这些费用往往会超过上市公司利润总和。

中国市场上，公募基金和私募基金行业，由于考核机制、激励机制偏向于短期化，投资者理念不成熟看重短期收益，用脚投票等原因，基金经理们也是偏向于投机而非投资。

无数“聪明人”在股市都是靠猜测其它市场参与者的下一步的行为，企图获胜的。比如猜测下一阶段哪个板块会涨，然后自己先潜伏进去，等到后知后觉者买入，客观上就给自己“抬轿”，自己就赚了。但是怎么可能你次次都预测对。50%的胜率就不错了。无数的“聪明人”在这个市场上相爱相杀，最后发现，每个人都是受伤者，没人得益。

3、 基金

特点：适合长期投资，投资几十年都可以。比如可以配置一部分作为养老用的储备金。

但只推荐指数基金。因为主动管理型的基金从长远看，绝大部分都不会跑赢指数。

4、 债券

机会与风险并存。机会：还在降息通道内，牛市可能还会持续一段时间;有套利机会，比如诉讼、评级下调等引起的套利机会。风险：未来降息空间有限，有牛市结束的风险;

债券牛市已经持续了较长的时间，收益率已经较低，比起高股息的蓝筹股来说，吸引力下降;随着市场发展，未来违约的债券、打破刚性兑付的债券会越来越多。

5、 信托产品

比起前几年，收益率降低;随着市场发展，未来违约的、打破刚性兑付的信托会越来越多。

6、 贵金属

7、 外汇

8、 期货

贵金属、外汇、期货都是负和游戏。普通投资者不要去碰。期货套期保值除外。

9、 民间借贷

在目前的大形势下，除了可借给可靠的亲戚、朋友少量的之外，其余的都不应该借出。

10、P2P

　　 p2p理财 很大程度上是线上化的民间借贷。目前在P2P平台上借款的个人或企业，通常要承受较高的融资成本，大部分高达年化25%以上，30%以上也很常见。这些借款者，通常信用、质地较差。所以即便让银行的风控团队去做风险控制，也很难保持较低的坏账率，何况大多数P2P平台风控能力和风控水平比银行要差不少。这就导致很多P2P平台坏账率高企，非常难盈利，业务的可持续性发展非常困难。其实目前P2P平台中的绝大部分都是持续亏损的。所以，其中一些实力差的 P2P平台时有倒闭或跑路的事件，也是顺理成章的事。这种业务模式是有问题的，我预测，在未来几年内，这些P2P平台绝大部分会倒闭或者转型，是大概率的事。所以尽量谨慎配置P2P。

11、私募股权

私募股权投资是风险比较大的，投资十几个项目可能一个都不能成功。对投资者的能力要求和资产要求都比较高，在西方，通常也是比较富有的人群配置私募股权投资。对行业、小公司的商业模式、市场潜力、企业估值的认识和判断都需要较高的能力，一般投资者很难做得好。现在众筹平台虽然降低了投资者门槛，但并不能解决这些问题。因此要谨慎投资私募股权。

总起来讲，明年理财需要注意的是：

Ø 降低回报预期。不要想着收益比去年那样高了。

Ø 认清自己的能力圈。自己不懂的不做。

Ø 善于学习，避开各种坑。谨慎创业，防止中年返贫。李总理提倡“大众创业、万众创新”，创业这事很好，有助于经济保持活力，但创业这事我认为还是让别人去做就好了。因为创业九死一生，风险太大。就像巴菲特对外太空航行所持的态度:“我们很尊敬、支持和感谢这些伟大的人物,但我们却不想亲自去尝试。”

Ø 精深精进。简单的事重复做。寻找安全、稳定、适合自己的能得到相对高收益的投资标的。不懂不做，依托自身优势精深精进。

Ø 精心构建投资组合，进行合理的资产配置：适度分散。

作者信息：笑看红绿

资深理财师，某平台COO。十余年金融行业从业经验，曾任某证券公司分析师;《理财》杂志特邀撰稿人、特邀专家;著有投资理财书籍《资产保卫战：一生受用的投资理财计划》。