许家印的“朋友圈”：恒大物业IPO前引入战投235亿港元，大佬为何爱物业？

许家印不止“沉迷”于新能源汽车车间，他的新关注点或许还有物业服务。

7月31日，中国恒大（03333.HK）宣布或将集团的物业分拆上市。消息过去不及半月，8月13日晚，中国恒大又发布公告，称旗下恒大物业合计引入了235亿港元战略投资。据此估算，恒大物业总估值约为838亿港元（750亿元）。目前上市的物管公司中，拥有千亿市值的仅有碧桂园服务一家。

恒大物业的上市进程正在稳步推进，不光此次引入的战投金额远超外界预计，奔向许家印的投资方队伍也巨头云集。据悉，恒大物业此次将引入14家战略投资者，包括中信、光大控股等大型央企，红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业。

值得注意的是，此次战投中还包括中国恒大董事局主席许家印的老朋友——香港华人置业创始人刘銮雄的妻子陈凯韵。其本次认购恒大物业5.37%股份，支付对价为45亿港元，是此次认购比例最高的投资者，也是唯一的个人投资者。

许家印与这些“投资天团”的大佬们颇有渊源。比如，在此次入股恒大物业前，刘銮雄家族就持有中国恒大超过5％的股份，对恒大股票及债券亦是积极投资。2014年，马云曾入股许家印名下广州恒大足球俱乐部，马化腾的腾讯也与恒大合作，成立恒腾网络。

此次引战完成后，战投方合计持有目标公司（Mangrove 3,Ltd.）28.061%股权，中国恒大仍持有71.939%，恒大物业仍为中国恒大间接非全资附属公司。关于本次融资，中国恒大表示，融资为集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升其物业管理业务的企业形象、专业水平，也能支持其成长和发展。

许家印的强大朋友圈可见一斑。有分析称，中国恒大此次引战获得马云、马化腾、沈南鹏等大佬力撑，充分显示出恒大物业的巨大发展潜力。不过，鉴于恒大物业过往在管项目多来自恒大自身开发资产，上市之后，恒大如何在市场化、多元化方面展开动作值得关注。

受此消息影响，8月14日，中国恒大高开，盘中一度涨超7％，收盘总市值为2926亿港元。

恒大物业可能在一年内上市

恒大在8月13日的公告中披露了引入战投的具体投资情况。除陈凯韵之外的其他机构投资者中，华泰国际大湾区投资有限公司出资40亿港元，红杉资本旗下SCC Growth VI 2020 B，L.P.出资34.5亿港元。阿里旗下的云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791％；腾讯控股认购12亿港元，持股比例1.433％；夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657％；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597％。

早在7月31日，中国恒大发布公告称，正考虑分拆旗下物业管理服务及相关增值服务业务，在香港联交所独立上市。如若该板块最终能够成功分拆上市，将成为恒大旗下继中国恒大、恒大健康、恒腾网络、嘉凯城、ST恒宝之后的又一上市平台。

恒大物业极有可能在一年之内完成上市。值得注意的是，此次公告中称，恒大物业引入的战投，也即买方具有回购权。

按照公告资料，在（此次战投协议）交割日（暂定为2020年8月20日）的第二周年日或之前，若恒大物业未能完成上市，战略投资者有权要求恒大以其支付的原始对价加年利息10%的价格，回购战投所持有的全部或部分股权。

恒大物业目前成色几何？公开资料显示，恒大物业管理业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担。金碧物业公布的数据显示，公司员工近7万人，在管项目超1200个，合约管理面积约5亿平方米。

据第三方机构克而瑞显示，截至2019年末，中国恒大物业板块金碧物业在管面积达3.52亿平米，排名第四，仅次于万科物业、碧桂园服务、彩生活。就业务管理收入而言，金碧物业排在碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业、雅生活服务及中海物业之后，位列第七。

中国恒大方面表示，因目标公司交割后仍将维持为中国恒大的子公司，因此集团预期将不会就出售事项录得实际收益或亏损。

公告称，截至2019年末，恒大物业实现税后利润约为9.23亿元，同比涨近3倍。截至2020年6月30日，恒大物业未经审核净资产总值为27.73亿元。据中国恒大2019年年报，恒大物业管理收入达43.8亿元，2017年与2018年，这个数字分别为30.24亿元、40.67亿元。

不过，2017年-2019年间，中国恒大的总收入分别为3110亿元、4662亿元和4775.6亿元。这也意味着，最近三年，恒大物业管理收入占总营收的比例均不超过1%。

巨头青睐的“香饽饽”

2014年，花样年控股将旗下物业管理公司彩生活分拆上市，自此成为“内地物业管理公司分拆上市第一股”。四年后，房地产行业掀起新一轮物业分拆潮，碧桂园、雅居乐、新城控股、佳兆业、旭辉等房企先后将旗下物业管理业务分拆上市。

2019年，房企物业上市迎来“井喷”势头。这一年，共有12家物管企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，数量等于此前五年主板物业股的总和。2014年到2018年，登陆资本市场的物管企业一共才12家。

克而瑞数据显示，截至2019年末，24家上市物业服务企业市值总额2355.9亿元，多数企业市盈率超20倍。

从物业企业在资本市场的表现来看，2020年以来，在整体市场受新冠肺炎疫情影响表现不佳的大背景下，物业板块平均涨幅达37%。其中，涨幅最高的是银城生活服务，今年年内股价暴涨近5倍；而如今碧桂园服务的市值，也堪比半个碧桂园。

房企分拆物业管理板块上市，可利用其轻资产、低负债、现金流充裕的特点，拓宽融资渠道。据第三方统计显示，仅今年上半年，就有约21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书，几乎所有成功上市的物管企业均获得超百倍的超额认购，24只香港物业股上半年平均涨幅为54.32%。

“物业行业PE估值高于同期的其他行业，这也展现了资本市场对物业行业的高度认同。”永升服务（旭辉控股旗下）执行董事兼首席财务官周迪称。有分析指出，物业公司大量引入战投，意在提高其估值。

在知名财经评论人黄立冲看来，此次恒大物业之所以引入多家战投，或是想利用上市机会为自身获得更大规模融资，以覆盖恒大在恒大物业业务上所占用的资金，亦不排除恒大为战投做出了高额业绩承诺。

某种程度上，恒大引入战投的目的，或与投资巨头抢滩物管市场的野心不谋而合，也正因此，拥有大规模体量的房产物管企业，亦成为投资机构渴望入手的“香饽饽”。两个月前，此次投资恒大物业的红杉与腾讯，还将触手伸向另一家TOP级房企世茂集团。

今年5月，红杉资本中国基金、腾讯完成了对世茂集团旗下全资子公司——世茂服务控股有限公司的战略投资，投资总金额达2.44亿美金。彼时，红杉资本中国基金投资合伙人苏凯表示，物业管理作为房地产开发后市场上的存量管理业务，发展空间巨大。

目前，仅就地产龙头“碧恒万融”四家而言，物管类存量市场发展空间巨大。2019年万科物业实现营业收入127亿元，较2018年的98亿元同比增长 29.7％；融创中国物业管理板块实现收入70亿元，同比增长约35.5％；碧桂园服务实现收入96.45亿元，同比增速超过100％。

头部企业的动向代表着某种趋势。截至目前，前十大房企中，除恒大外，融创和华润置地都已有了明确的分拆计划，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股了雅生活和绿城服务，只剩万科的物业板块没有明确对接资本市场的迹象。

有观点认为，可观的财务收益回报以及日后与物业公司的业务协同，或是投资者的主要诉求，这也不排除是投资巨头愿与恒大等大体量物管企业合作的重要缘由。值得注意的是，科技化、智能化、线上化、以及紧贴消费者正成为物管行业发展的新趋势。近期召开的2020蓝筹物业百强峰会上，多位房企物管企业高管皆表达了类似观点。

在龙湖智慧服务集团总经理曾益明看来，企业应致力于实践物业服务与数字化、自动化、智能化的深度融合。周迪在上述会议上表示，随着消费理念改变、科技投入及行业自我革新，物业行业将进一步开拓市场边界。

千丁互联高级副总裁王建辉也在会上透露，接下来的五年，大量物业企业会借助于今天科技的进步，在已经完成管控效率的基础上，完成惊险一跳，以变革驱动整个行业，提升运营效率。

这个新的蓝海正在激烈翻涌。正如易居企业集团CEO丁祖昱曾在2019年底预测，未来10年物业管理规模将达500亿平方米，从基础服务到增值服务，物业服务市场空间将达到3万亿元。