独家 | 蛋壳自如自救失当，优客刘翔：二房东模式已经走进了死胡同

“蛋壳公寓存在‘租金贷’的情况”，“近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件”，2月19日，一份由深圳市委政法委员会发布的《关于开展相关排查工作的通知》在网上传出，其中提及这两个事实，也是蛋壳近期饱受诟病的问题。

“租金贷”是指租户按月分期偿还贷款给金融机构，公寓则获得金融机构支付的房租预付款。这本来是为租客解决租房资金短缺的问题，后来却成为长租公寓行业主要的现金流来源。

蛋壳方面回应猎云网称，租金贷是合法合规的，2019年12月25日，住建部等6部门发文称，住房租赁企业租金收入中，“租金贷”占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。另外，深圳市委政法委员会发布的通知也是普通的问询调查函，并非处罚性文件，蛋壳将积极配合。

受疫情影响，城市间的人员流动受限，复工时间延缓，导致新签租房量大跌，使得公寓现金流锐减。规模数万间以上的公寓，在本次疫情中遭受的损失，都是以数千万甚至上亿计的。“对于在租房源，企业已把未来12个月，甚至24个月的租金收回消耗了，短期内无法再产生现金流入贡献。”优客逸家CEO刘翔介绍，个别依赖大比例长周期预收的企业，更是受到致命冲击。保命状态下，一些公寓企业采取的自救举措欠妥，就出现了负面舆论。

2月10号，自如涨价的话题被冲上了微博热搜。

2月初，蛋壳公寓由于“强制”房东们免租，却不给租户免租的消息，引发舆论质疑。2月17日，蛋壳公寓道歉，称工作没有组织好，做得不到位，让本该有的协商，变成了一种“通知”。

近几年，长租公寓突然成为一个风口，不少资金雄厚的VC、房地产商进来砸钱，催生行业泡沫化发展。刘翔说，部分公寓企业唯规模论，哄抬租金抢房源、过度加杠杆“短贷长投”等，导致长租公寓行业变成了一个高风险行业，企业资金链的抗波动能力非常脆弱。这个问题，在疫情中暴露无遗。“现在，整个长租公寓行业，原来包租且投资装修的模式在非理性竞争的市场环境下，已经走进了一个死胡同。”

刘翔从事公寓行业八年以来，没有经历过这么大的冲击，后面会有什么具体变化，他也无法准确预测。但他可以肯定的是，经历过疫情的冲击洗礼，从业者、房东、租客、管理机构都会变得更加理性，那些太激进的行业扩张措施、经营手段会有所收敛，整个长租公寓行业将在重创下努力破局，迎来新生。

2月18日，优客逸家CEO刘翔接受了猎云网的独家专访。

以下是访谈内容，略经编辑：

刘翔：首先，未真正核实情况下，我不能随便对别的同行企业做评价。仅对哄抬房租、强逼免租这类行为本身，持否定态度。另外，这次疫情造成的影响，对公寓企业确实非常大。防疫管控措施限制了城市间的人员流动，延缓了复工时间，导致公寓现金流收入锐减。个别依赖大比例长周期预收的企业，更是受到致命冲击。保命状态下，一些公寓企业采取的自救举措欠妥，就出现了负面舆论。

刘翔：长租公寓行业的现金流，主要来源于新签租房量。

以成都为例，新签的一个客户，假设每间每月的均价是1000元，按照押一付三或者押二付三的付款方式，正常来说，签约后可以拿回来4、5千块钱。但是，依赖大比例长周期预收的企业，会要求按年，甚至按两年预收租金。租户现金不足，可以选择以“租金贷”的方式支付租金，这样，每发生一个新签，公寓就可以拿回来1万多，甚至两万多的资金。

如果一个月能新签10000间房，带来的现金流就是1个多亿，甚至2个多亿。同样，如果新签大减，现金流损失也相当巨大。

对于在租房源，企业已把未来12个月，甚至24个月的租金收回消耗了，短期内无法再产生现金流入贡献。所以，受疫情影响，新签租房量骤降时，依赖大比例长周期预收的公寓企业受到的资金影响就非常大。

刘翔：公寓涨租有很多因素，常态化的是淡旺季波动影响下的小幅调价，通常控制在±5%幅度内。网传高达30%以上的涨价，我没有去核实过，不便评价。但有一个客观情况确实是需要关注的：北京市去年7月份出台了禁止N+1的政策，大量房屋被拆掉了隔断，也就是少了一间可出租单位，这个情况下公寓如果不去每间房涨价30%多，根本无法挽回因隔断被拆带来的损失，永远无法盈利。

刘翔：我们现在还在观察疫情影响的持续性和严重性，没有大面积接洽，只是抽样沟通了少量房东，了解房东意愿。后续我们会根据疫情发展情况，去跟部分房东协商免租或延付，但这种沟通肯定不能强制。交租是义务，免租是情分。

刘翔：近几年兴起的长租公寓，大多是在二房东模式下的经营升级。二房东是一个历史悠久的行业，以前的特点是微利，稳定、风险低。现在的长租公寓，把租前、租中、租后环节打通，解决了产品设计、改造装修、租后服务等用户体验改善的相关问题，模式相对重一些，但稳健发展前提下，风险依然可控。

本来，长租公寓行业正在优化经营模式，向酒店业靠拢，从自营转到大比例的管理输出，就是把自己去包租、自己投资装修变成业主来出房子、出钱装修，然后长租公寓企业做运营，收取运营管理费。

但近几年，长租公寓突然成为一个风口，不少资金雄厚的VC、房地产商进来砸钱，催生行业泡沫化发展。部分公寓企业唯规模论，哄抬租金抢房源、过度加杠杆“短贷长投”等，导致长租公寓行业反而变成了一个高风险行业。

比如说一个小区里，虽然个别出高价包租的公寓不可能把所有房东的房子都收走，但他只要给一两个房东出了高价，其实就形成了锚定效应，该小区的房东在后续的房屋出租过程中就会普遍提高价格预期，导致公寓行业的拿房成本越来越高，而租客租房的支付意愿和能力不可能快速上涨，这就导致公寓的盈利空间被挤压。盈利无望的企业又高杠杆大规模扩张，资金链的抗波动能力是非常脆弱的，必然带来极大经营风险。

现在，整个长租公寓行业，原来包租且投资装修的模式在非理性竞争的市场环境下，已经走进了一个死胡同。优客逸家也已经从2019年开始就痛下决心，停止了包租投资扩张的二房东模式，转而发展对各方都更健康、更安全的“托管分账+银行资金监管”模式。

刘翔：相比强逼房东免租，我更深恶痛绝的就是高价抢房。

如果说蒙眼狂奔、扩大规模，一定要给他找一个好处，那就是所谓的教育了市场，普及了公寓的概念，让大家知道还有这样一种标准化，有一定舒适性的居所可以租住。

更多的都是消极的、坏的影响，这类行为抬高了整个社会以及行业的成本，把市场的价格哄抬起来，把这个行业里的人员也搞得非常浮躁，都去逐利。企业之间的恶性抬价竞争本是不必要的，但所有的企业都被拖进来裹胁在里面。

刘翔：这个帽子太大了，我不敢随便评价是不是P2P的方式。

如果公寓是用自己的钱在蒙眼狂奔那没有问题，如果是金融机构提供的资金也没问题，因为它是专业机构，可以为它的投资承担风险责任。

但是，公寓利用租金贷做大比例长周期预收，其实是让普通的、没有辨识能力的老百姓跟它承担了共同风险。但这些人并没有享受到它蒙眼狂奔带来的好处。所以，我觉得，创业者在追逐个体梦想的时候还要考虑你的社会担当，该稳健的时候要稳健。

整个2017年，在主要竞争对手都在大比例使用租金贷募集资金快速扩张的情况下，为了不被淘汰出局，优客逸家使用租金贷的比例也曾一度超过60%。但很快，2018年春节后，我们意识到稳健的重要性，主动压缩了使用比例。到2019年，已经完全停止了租金贷的使用。

刘翔：我们在看一个模式的健康度的时候，关键指标之一就是看你的收益和风险是否对等。

长租公寓过去包租且投资装修的模式，最大的挑战和硬伤就是这是一个极其微利、甚至亏钱的行业，然后另外一头你还承担了巨大的风险。这个风险就是因为你做了包租，有系统性的库存风险；因为你做了大额的装修改造投资，你有空置和低价造成的装修折损风险，这部分投资价值会随着时间推移而消耗掉，我们管这个叫“冰淇淋”模式，逐渐化掉了，你是找不回来的。

刘翔：从2018年一季度开始，我们就在主动去杠杆。那个时间点是因为P2P爆雷，政府出台了很多管制措施，让很多金融机构能够提供的金融分期产品的资金来源受到了影响。所以，银行的朋友提醒，像我们这种比较大比例依赖于租金贷产品预收来回笼资金，再做扩张投入的企业，要警惕抽贷造成的影响。

所以，我们自己主动开始降，从2018年初3.3亿的租金贷在贷余额，到2018年底的时候就已经只有8000万了，相当于一年之内降了2.5亿。然后整个2019年从8000万降到现在仅剩100多万的在贷余额。

刘翔：我今天在另外一个群里还讲，这次真的体会到了“塞翁失马焉知非福”，也更加坚定了“长期主义”的理念。前两年去杠杆的做法，让优客逸家在房源规模增长上停滞不前，也经历了非常多的外人难以想象的困难，好在我们坚持过来了。相应的，优客逸家也不再依赖于大比例长周期的预收，因此在疫情冲击下受到的影响比部分高杠杆公寓小一些。我们只不过比别人提前吃了更多的苦，所以今天吃的苦相对少一些，但后续要面对的问题，依然非常严峻！

幸运的是，去年9月份，我们为了缓解去杠杆带来的资金压力，把武汉公司整体转让给了一个带资加盟的合作公司，后者使用优客逸家的品牌在武汉经营长租公寓，分担武汉市场开展经营的资金压力，我们提供一些品牌和运营规范的支持。

这次疫情，武汉是重灾区，大部分员工无法返程到岗，租客不能保证正常付租，公司很难正常经营。这种情况下，我们也在尽量为加盟商提供一些必要的中后台远程支持。如果当时我们贪恋于所谓的房源规模，没有合作伙伴的分担，那今天就会因为武汉市场承受更大的资金压力。如果我们还依赖大比例长周期预收，那今天也会受到更大的因为新签骤降导致的现金流冲击。

刘翔：新签等于退租量时，可以保持原来的出租率；如果新签小于退租量，出租率就往下掉。

现在的问题就是新签的数量上不来，而退租的数量又在增加，两头一叠加就变成出租率在快速往下掉。

目前，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且还在持续下降中。

大年初四、初五时，优客逸家成都的出租率在93%、94%左右。但截至2月19日，监控的数据显示，出租率已降至86%左右。

很多企业的出租率已经低于80%这条绝对红线，企业若持续几个月出租率在80%，则面临生死存亡的危机。

刘翔：自如、蛋壳、优客逸家等长租公寓的主要产品线都是针对年轻人的轻时尚合租公寓，占到了整个运营房源的90%以上，主打拎包入住。

从年龄段来看，这类客户大多是毕业1-5年的职场新人，而且以单身为主，本身稳定性就比较低。

有不少人，会在春节前后退租，等春节复工以后再租房子。

因为疫情，有些人被困在老家一时半会儿回不来，有些人公司没了要换工作，有些人没法正常复工干脆回老家，等等。加上我们在成都推出了一个照顾租客的政策，受疫情管制影响可免违约金退租，某种程度上也助推了部分租客的退租行为。

刘翔：规模数万间以上的公寓，在本次疫情中遭受的损失，都是以数千万甚至上亿计的。我们目前偏乐观的判断是，疫情会随着政府防控力度的加大和环境温度的提升而逐渐消失。因此，暂时只做了3个月预判。如果疫情持续3个月以上，绝大部分长租公寓企业都‘没戏’了。优客逸家稍好些，但若连续3个月持续目前状况，我们也只能撑到5月份。

我从事公寓行业八年以来，没有经历过这么大的冲击，后面会有什么具体变化，也无法准确预测。但可以肯定的是，经历过疫情的冲击洗礼，从业者、房东、租客、管理机构都会变得更加理性，那些太激进的行业扩张措施、经营手段会有所收敛，整个长租公寓行业将在重创下努力破局，迎来新生。

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