联合办公空间“变形计”

一度星火燎原的联合办公行业，兼并、关店、裁员、倒闭的坏消息不断。

5月底，聚梦空间进入破产清算程序。聚梦空间母公司万城金控有限公司、聚梦空间信息科技（上海）有限公司发布联合公告称：公司业务经营不善，出现巨大亏空损失，公司账户已经保全冻结；经管理层一致同意，公司暂停新业务并进入破产清算程序。更早在1月初，金地商置集团有限公司旗下联合办公品牌ibase则退出了联合办公行业，其母公司地产商金地集团因难以扭亏，决定砍掉这块烧钱的业务。

联合办公空间的生存呈两极化趋势。“去年下半年以来，我们的业务其实是在快速上涨，入住率越来越高。”优客工场创始人兼董事长毛大庆说。据毛大庆的《联合办公闯关》一文，共享办公行业在2018年吸纳了约50万平方米的写字楼面积，是2017年的3倍，成为租赁写字楼空间的主力军。

另据《中国企业家》了解，2018年是联合办公鼻祖WeWork在华扩张的关键一年。随着2018年完成对裸心社的收购，2018年底，WeWork在华运营空间数量已达到70+处。

对这个行业的玩家来说，“游戏难度”正在加大。

2019年5月，氪空间宣布完成10亿元融资，由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投，歌斐资产合伙人王雪泉出任氪空间CEO。与此同时，氪空间宣布新战略，从“联合办公”向“综合办公服务+新型资产管理”升级。对此，氪空间董事长刘成城表示，“整个商业地产是很大的市场，所以公司整体的战略肯定是在持续修正原来商业模式的前提下去实践。”

“现在既然资本退潮了，那就看谁在裸泳，”联合办公项目星库空间合伙人、副总经理刘铮说，“不符合市场规律、不符合商业本质的，那就必然倒掉。” 目前星库空间在北京、上海、广州拥有共计20个空间。

什么是联合办公的护城河？

联合办公的商业模式与共享单车非常相似。不同点在于，共享的前提，共享单车运营商是购买单车，而联合办公运营商则是租用办公空间。因此，在业内，人们更习惯将联合办公称为“二房东”。

早年联合办公创业者并不满足“二房东”这个称谓，他们的理由是，联合办公可以提供超越办公场所本身的价值。“首先是硬件上面，”优客工场入驻企业、跑哪儿创始人常春说，如果团队要从20个人扩张到30个人、40多人，按照传统空间，团队必须去新租，然后签约硬装家具，中间会耗费人力成本，“但在联合办公当中，我们实际上通过智能管理系统一键下单，第二天就能轻便地直接开始我们的工作了”。依托优客工场的扩张，跑哪儿在北京、成都、杭州、深圳配备了人员。

此外，在软件服务方面，常春说，他所在的联合办公会提供一些行业资源对接。2016年，资本热潮时，跑哪儿曾参与优客工场举办的融资路演活动，拿到了自己的天使轮投资，而优客工场也是参投方之一。

和共享单车一样，联合办公曾被风投深深眷顾过，靠资本驱动。“先看规模、跑马圈地、抢资源，然后号称自己是第一。”刘铮说。刘铮表示，在联合办公行业，用户端租金占90%的收入。行业冒进的结果是，在一些城市或区域，市场在短期之内突然出现很多联合办公，却没有足够多有需求的客户把它消化掉，最后只能贱卖工位，或者把项目退掉。

“你首先还是要靠成本差来做你的基础收入，这是颠扑不灭的。”毛大庆说。

一位在2018年退出联合办公领域的创业者曾告诉《中国企业家》，物业租金、折旧、人员是联合办公的成本大头，其中物业租金能占50%-60%。“这个行业的发展特别依赖资本。”他说，一开始大家都觉得自己能融到钱，但随着资本退潮，“你融不到钱，所以就没法（继续）做”。2018年，他决定让公司被另一家联合办公公司兼并。

“二房东的模式天生存在期限错配的问题。”氪空间CEO王雪泉说，联合办公对业主端是用二房东模式，租金是稳定的，但联合办公提供给客户端的期限却比较短，满足的是用户弹性时间弹性使用空间的需求。对此，氪空间的解决办法是从“二房东”升级为“运营方”，加大轻资产运营——即业主端提供物业和装修，氪空间提供运营能力和品牌。“轻资产优点是，收入几乎接近等于利润。”王雪泉说。

联合办公赚钱不易，但入局者仍不少。华润置地、万科、中海地产、远洋地产等开发商手握大量物业资产，早已入局。对此，曾有过开发商工作经验的毛大庆认为，开发商入局联合办公，更多是基于楼宇的区划问题、去库存问题。“你现在问这些开发商，你们怎么做联合办公，他能说出那才见鬼了。”在他看来，相比地产商，联合办公的护城河在于，“本身是个特别大的连锁店”。

眼下，资本退潮，全民创业向精英创业切换，与“双创”同起步的联合办公难免受到影响。但与共享单车相似的况是，资本离场，需求仍在。“不管创业者多几十万还是几百万，市场本身已经有数千万企业主体，存量（才）是更大的市场。”刘铮说。

做大客户的生意

因为联合办公起步于“双创”，它有一个更为响亮的称号，叫“众创空间”。这一称谓为行业带来了良好的政策支持，也带来了烦恼。“众创空间这个词，把我们摁在了一个跟孵化器一样的视角里。”毛大庆说，优客工场里有一半是小微企业，但“我们这里边好多小微企业连融资都不用”。

实际上，大客户入驻在联合办公领域并不少见。在广州TIT创意园工作的腾讯微信团队，因为新辟了小程序政府业务，有段时间将新增的团队部署在氪空间广州TIT创意园里，快速“攻占”了五六百个工位。

上述联合办公创业者曾告诉《中国企业家》，有实力整租一个空间的大客户，占整体工位出租的比例最少30%、40%。“你不需要鼓励（招揽大客户），销售都是拿合同金额的1%作返点。一个1000人的空间租给1000人的大客户，一年租金两千万，拿1%返点是20万。再比较下，你找一个20人的客户，一年租金的1%可能只有2000块钱。你觉得你会喜欢租给谁？”

大客户对联合办公内部生态也带来了影响。泛优咨询创始人美吉告诉《中国企业家》，邻居很重要。泛优咨询入驻在华贸的优客工场，而罗振宇创立的得到，占据了华贸优客工场的二层、三层以及一层的一部分。“随着得到再次发展，可能我们这些小的公司会搬出去、还人家一个整体的空间。”美吉说。

某业内人士认为，大客户更容易解决联合办公入住率和稳定收入的问题，但硬币的另一面是，大客户的整租溢价较小客户更低。而且在写字楼投资管理业内，有一个不成文规定，任何一个大客户不要超过这个项目体量的20%。该人士在联合办公行业也有类似的体会。早年，他手下的招商人员一口气租给某大型国企400个工位，一次性拿到很多佣金，“特别爽”。但等这位大客户租约到期时，该空间用了大概四个月才把400个工位全租出去。

针对大客户，WeWork早前提出了Powered by We这项业务，把联合办公在选址、装修、运营方面的经验剥离出来，作为一项软服务提供给客户。近来，氪空间、优客工场均在加码这项业务。据毛大庆介绍，工装服务已经成为优客工场四大营收来源之一。

伴随WeWork公开其秘密申请IPO的消息，联合办公的上市问题再次浮出水面。“说不想上市，可能也是有点装。”王雪泉说。但他认为自己的职责主要是聚焦在公司的经营业绩上，“希望会实现经营收入、利润比较高速的增长”。