万亿级的房地产服务市场，看新旅居如何以高效的运营管理获取盈利？

在经历了一段井喷阶段后，住房租赁行业迎来了新的加速阶段，随着各类鼓励住房租赁的政策密集落地，以及房价高企叠加消费升级，专业化、规模化的机构运营商将会迎来新一轮的发展增长点。

面对万亿级的房地产服务市场空间，以及不断增长的住房租赁需求，这条赛道上的众多参与者们逐步加入竞速赛跑，但就整体市场而言，尚未出现垄断性龙头，未来竞争格局充满想象。

整体市场是蓝海，运营管理却是红海，目前公寓服务运营商较多，但真正盈利的却寥寥无几。近日猎云网接触到一家资产管理服务平台——新旅居，通过团队、项目的有效运营管理，目前大部分项目已实现盈利，最快盈利的单体项目，时间跨度仅从今年年初到7月份。

新旅居的定位是租房需求周期较长的90、95后客户群体，旗下非鱼For You 服务式公寓品牌，采用长、短租结合的灵活管理、精细化的管理、以及轻资产的主打模式，目前已经在上海、长沙、武汉、青岛等重要城市均有布局。

在新旅居创始人李连冬看来，对于服务运营商来说，要想获得持久的发展，关键在于运营效率的提升，以及整体向着运营集约化、规模化发展。不同于一些服务运营商对淡旺季的区分，新旅居团队认为公寓产业永远没有淡旺季，在管理运营上，需要通过不停地灵活调整，找到最适合自己发展的道路。

用更垂直的方式构建高效的管理

作为一家服务式公寓，新旅居的管理模式上完全区别于传统的酒店行业，主要体现在中间环节的“零”架构上，新旅居采用的是总部直达店长的组织架构，中间的环节主要起到辅助、配合的作用。

这种看似直接的运营管理模式背后，技术上由独立自主研发的CRS系统、PMS系统做支撑，服务上由忠诚、专业的团队做支撑，制度上由严格、标准化的问责制做支撑，从而带动了整个人团队在沟通方面更加高效、直接，在管理全国各个地方项目时能够更加精准化。

做公寓不同于酒店，无论是在经营概念上，还是管理方面都存在很大差异。在新旅居，每一位店长都是一名综合管理者，而非纯管理人员，即每位店长既要做本职的管理方面工作，也需要做服务、销售类的工作，能够从意识上拉近和消费者的距离感，能够走出去以更直接的方式接触市场和消费者。

新旅居APP—Paas

目前，新旅居已经自主研发了一款app，其产品本身也是一个Paas服务平台。通过这款产品，新旅居希望能够更精准的服务于业主、租客及运营管理者，即通过一种全程无纸化的方式，实现简单高效的全自助房源托管服务。

针对不同群体，新旅居创新地推出了业主大礼包和客户大礼包两种模式。业主大礼包中涵盖了在线托管、装修专家 、物业保养、财务助理等全部配套服务；客户大礼包中则包含了智能看房 、订制租期、在线签约、自主续约 、管家服务等多种功能。

这款全功能平台，通过智能化的方式满足了业主、租客及运营管理者多方的需求，以较低的成本提高了项目的管理效率。新旅居通过线上、线下的协同管理，高效对接所有资源，不同于众多资产管理企业的重资产模式，真正实现轻资产的管理经营模式。

用灵活变通的方式做收益管理

关于收益管理的范畴很广很复杂，运用到酒店、公寓更是呈普遍的态势。从公寓层面说，入住率和平均房价方面存在着一个配比的关系，如何根据环境、市场、需求的调整灵活变通也存在着一定的价值经济学。

新旅居在应对市场方面有着更加敏锐的观察力，通过精准的市场定位，做好市场预期，根据入住率和平均房价的配比、客源结构的配比，做即时调整。目前，新旅居的平均入住率已经达到了85%，最低入住率也有75%，最高入住率达到98%。

作为少数服务公寓商中目前已经盈利的一家，新旅居比的并不是满房率，从收益管理上来说，满房也意味着支出成本上的增加。同样，在OTA 的佣金现在普遍在 8%-18%的高比例下，在市场刚需下，酒店满房时，在客源的分配上就必须有要求，如何降低 OTA 的占比就成为实现收益最大化的其中一种方式。

如何在品质固定、人工成本固定、租金固定的基础上，去有效地调整如OTA占比类的变量，新旅居有自己的一套经营管理逻辑，而逻辑的背后则是需要通过前期调研、渠道沟通、团队配合等多方面的协同配合共同完成。新旅居通过不断的探索，逐渐找到一条适合自己发展的道路，结合高效的经营模式，目前已经实现多个项目已经盈利的现状。

用高性价比的打法抢占市场

新旅居以亲民的价格、高品质的体验切入90、95后市场，在房间均价方面，非鱼For You系列服务式公寓的均价在200元左右，容易被普通大众所接受。但在服务和产品方面却都以高端市场做标准，如对于洗浴用品也是精心挑选的英国小众品牌，而这些大众所关注的采购成本，李连冬表示，新旅居并不通过中间商做采购，也是采取直接的方式与供应商直接沟通，以最大化降低成本。

除此之外，新旅居有提供专业级的管家服务，一方面为户主更好地提供资产管理服务，另一方面保证客户的舒适度和满意度。新旅居的管家团队以年轻化的专业的酒店管理运营团队组成，之所以选择年轻化的人员，新旅居是希望能够通过更加接近一线的方式，使得管理与市场不脱节，从一线汲取营养，更好地帮助公司管理运营效率提升，以及促进公司的整体发展。

新旅居秉承着是新创、旅心、美居的服务核心，以人为本，希望通过一种更人性化的服务帮助客户获得更高地体验度、舒适度。在这种服务理念下，目前非鱼 For You从4月份开始有回头客，回头客平均占比5%左右，8月份回头客平均占比8%。

新旅居的团队均有着相关行业的丰富经验，新旅居创始人李连冬，原途家业务部全国总经理，带领团队曾签约三十多万套房源，与上百家开发企业合作。2011年曾参与并打造房地产分销模式公司“快地产”，后于美澳居合并，原21世纪不动产集团高管，原顺驰集团城市总经理。合伙人郦晓丹，原康菲石油（中国）任职，参与搭建实时dashboard信息报表平台，玛氏中国北亚区公司大部分子公司的供应链优化项目实施。

李连冬表示，目前新旅居仍处于成长期，尽管获得了盈利，但仍存在一些不足之处，在今年，新旅居希望能够加快发展速度，在产品升级、市场拓展、团队建设、品牌建设等方面都做提升和发展。

新旅居目前处于未融资阶段，正在积极寻求新一轮的融资机会。

在新的加速时期，住房租赁行业应充分把握好目前的发展机遇，朝着高效、规模化、运营集约化方向发展，以更轻地方式获得更高地效益。

产品：新旅居
公司：新旅居（上海）企业发展有限公司
网址： http://www.xlvju.com