优客工场徐彬超：通过IOT智能化、数据挖掘，搭建高质量空间、内容运营平台

8月30日，以“智慧+新服务”为主题的猎云网2018年度企业服务产业创新峰会在上海凯宾斯基大酒店隆重举行，优客工场执行合伙人、首席技术官徐彬超做了主题为《科技再造办公空间物种》的演讲。

徐彬超表示，在未来，企业人员的组成会发生巨大变化，后台人员所占的比例会逐渐降低。

第三，移动化办公对于未来办公写字楼的需求改变是巨大的，它破除了格子间办公的限制，提高了员工的培养速度，提升了企业间合作的效率，改进人员计划的灵活性，降低人工成本。

截至目前，优客工场深耕40多个城市，通过并购、自营、直营共计运营160个社区，服务超过20万人，超过1万家企业。

本次峰会以《智慧+新服务》为主题，由猎云网主办，锐视角、猎云资本、猎云财经、AI星球、创头条协办。政府领导、投资机构、创业者等嘉宾围绕企业服务领域，大数据、人工智能、知识产权、共享办公、法律税务等垂直赛道的多个议题展开探讨，来自全国各地的上千名业内人士齐聚一堂，共同寻找创业新商机，把脉企业服务未来新方向。

徐彬：大家下午好！今天我给大家做个《科技再造办公空间物种》的主题分享。

说到“科技”大家都比较熟悉，从年初开始，不管是AI还是区块链技术，或者各种IOT技术，大家都听得比较多，但是科技怎么样打造办公空间呢？这也是我刚到优客工场的时候所面临的一个巨大问题，我们当时做了很多实验，也做了很多线上线下的结合。

我先给大家分享个数据，这是优客工场的数据截屏，中间的场景是可以看到的，既有办公又有会议，在办公场景里大家也有社交、购物需求。那么，在这个场景里我们增加什么呢？首先，智能门禁，优客工场现在安装的智能门禁已经接近5000个，这个数据还在增长。实际上，在门禁加入以后，大家可以看到智能化开门人脸识别超过20万次。从我们的智能访客的系统上线开始，已经有超过20万的访客在我们的系统里面留存。

我们再来看下每个月的平均社区流量。用户在社区里面，上网是海量的数据，包括云打印、视频会议次数、人数，这些数据会加起来我们发现，原来我们说的互联网+的概念，加上我们的场景，以及IOT的技术结合，我们可以留存很多的数据，对于这些数据挖掘可以带来新的需求和变化。

我们做以下几个分享，第一，从五大行的数据调研中，我们发现位置对于办公企业来说并不是最主要的因素，是什么呢？科技。我们知道手机或者是各种科技化，大数据、云对我们的生活带来了巨大的影响，对于企业来说也一样，所以我们发现了这样的比例，科技对于企业的影响排序是这样的，智能化手机排第一位。像我一样，我之前不停地用手机批OA、审核邮件，我们发现工作的速度和效率提升了，生活的时间场景变短，整个智能化反而对企业的影响是巨大且积极的。

第二，之前所有公司，不管是传统的还是技术类公司，后台人员所占的比例非常大。但是在未来，人员的组成会发生巨大变化。举个例子，IT和外包会增加很多，但是后台业务人员会急剧减少。我们现在做了一个财税机器人的项目，一台笔记本大概可以抵十个财税人员，而且可以24小时工作不间断。还有非诉讼类的法务都会被AI、机器人逐渐代替掉，IT人员会增加。所以职业的人数组成会变成这样的比例。

第三，移动互联网化对于未来办公写字楼的需求改变是巨大的。我们一起看下，未来办公的场景会有哪些变化。我们会越来越习惯于移动办公，而不是原来那样待在格子间里办公。第二，员工的培养，从新手小白到熟鼠是很漫长的过程，对于我们来说他的工作量增加了。而现在，我们的要求是快速工作、快速学习，所以对于这样的场景需求也是巨大的。第三，提升合作，以前公司和公司之间是有墙和门间隔的，而现在，认识的成本降低了，在这种场景下我熟悉你，我每天看着你的成长，我可以更快地了解你，更快地跟你形成合作。第四，改进人员计划的灵活性，我这样翻译下，企业在成长的过程中总会有部门的增加或减少，人员的编制也会增加或减少。那么，人员的灵活性改变会导致什么？办公空间的工位会浪费。我们遇到过这样的企业，签订了二三十个工位，但是人员突然增加工位不够，怎么办？赶紧增加新的工位。还有一上来投资人给的钱很多，马上租很好的办公室，但是整个行业变化的时候，人员需要剧减，人员裁减以后工位是空的。像我身边的朋友就因此而损失了很多钱。最后，要降低人工成本，所以未来的办公环境会被移动办公的需求逐渐给代替。

科技将人们放在办公场所的中心，我们办公空间是如何理解的？首先，工作是移动性的，对应的是更多员工希望移动化的办公，第二，更好地理解办公空间，这就是我们刚才第一张表上增加的传感器，我们使用APP操作空间，比如说开门，比如说定会议室，比如说控制灯光、空调，另外就是深度分析房地产的策略，现在办公楼底层的配套减少了，把共享空间拿出来，共享的办公室、共享的社交场所放在中间，然后更多层可能是传统的办公，这样的话办公室的楼宇策略发生变化，也就是说企业里面不需要那么多的会议室。提高个人体验，不管是大的、小的创业者，都希望我的办公场所和气质相符，所以大家希望我有定制化的办公场所，那这种需求也越来越旺盛，而且也符合整个职业年轻化的趋势。

优客工场就是以空间为平台，激发城市的创造力和创新能力。我们今年有几个比较大的动作，优客工场深耕40多个城市，通过并购、自营、直营的共有160个社区，服务了超过20万人，服务的企业已经超过1万家，仅仅是指入驻的企业，从这个数量来看，目前我们是国内最领先的。

优客工场已经构建了这么多线下空间场地，我们的脚步还没有停下来，为什么？大家看这个图，这个图里，我们把空间放在最核心，但是也是最底层的部分，就是说这个场景是线下的，但是我们要把这个场景搬到线上去，我们把智能化的设备和互联网应用添加进去，空间和设备就能产生第一次关系，人在场景里各种各样地去使用从而产生第二次关系。根据软硬配合，实现资源统一线上管理，从而打造人、空间、资源的整合，最后形成服务，那这种服务不是简单的服务，它可能是定制化的服务、根据你量身定制的服务，这些服务加在一块儿就是我们说的数据分析，这种数据沉淀是我们跟其它共享办公或者联合办公不同，所一直努力推进的方向和思路。

优客工场的线上业务主要是四块，空间及租赁、优先级、IOT智能化、数据挖掘。空间及租赁，在以往的连锁行业里面每天都是店长报数据报表，上传到中心或者是管理层，但是我们这里所有的数据，每个桌子每天的租金、未来的租金、场地预算都是在线上统一管理的，这样就把空间和空间的关系建立起来了。这样的建立有什么好处？我可以很灵活地处理每个空间之间的空余、闲散、碎片时间，并且能够满足用户。有的用户在A场地有20个工位，突然有一天要增加15个工位，A场地不能满足，B场地马上跟上，就可以更好地满足用户的这个需求。

优先级，我们原来服务的是入驻的企业，现在我们把便捷扩大，哪怕临时用我们一次会议室，都可以在我们的优先级线上APP里面使用，这里面建立的是人和人之间的关系，企业与企业之间的关系，所以to B和to C的入口同时打开，to C到to B的导入，需求会更加全面。

IOT和智能化，这一块的诉求就是把空间和人之间建立起关系。因为空间在这里放着，但是通过IOT和智能化、场景化，人进入空间以后会发现，一个女洗手间和男洗手间的比例是不是匹配，二是会议室做得够不够，空置率怎么样，三是访客场景怎么样，甚至是空间的建设方式都有巨大的改变，用户在我们这里已经有深深的体会。所以，我们的线下产品一直在升级迭代，迭代到现在都是根据这个思路来进行的。

数据挖掘，我们对于产品的设计和性能设计会更加精准，第二，对于其它的企业匹配和服务赋能是我们平台所具备的能力。以上这四个是解决了这三种关系。

智慧办公场景的元素构建，在这里我们还构建了一些新的未来会发布出来的智能化场景。基于所有这些，我们优客工场实际上是希望搭建一个高质量空间、内容运营平台，什么是内容运营？我们有尝试在空间里引入大IP，这些大IP给你带来的不仅是粉丝，还有巨大的内容流量。举个例子，当时有两个老外，我们把办公和生活结合在一块儿，这两个老外专门做餐饮的，做的是网红式的餐饮，带来了巨大的流量，巨大的流量带来内容和活动，使人们知道这个场景，白天可以工作，晚上可以变成聚会的场所，甚至可以认识新的人，智慧化的枢纽就逐渐形成了。不是单点做平台，而是通过一个点变成线变成面，最后社群化，最后建立个超级平台，这也是我后来一直说的梦想，现在人的生活节奏太快了，生活、工作、兴趣，甚至女朋友都在一个场所里面。学会穿越，在A场地和B场地之间穿越，这种场景我们是深深认同的，to B和to C的场景穿越的界限不是分得很明显的。

我们优客工场一直在顺应这种变化，第一，我们的位置不是压倒性的因素，北上深杭的位置，有的同事大概花一个半小时来上班，其实他们不会根据绝对中心化的位置选择工作，第二，移动办公正在改变写字楼的需求，这是我们发现的已经既成的事实，第三，科技把人放在中心，在这个中心里面会发现很多事情不管是认识合作伙伴、竞争对手还是社交，已经变得很近了。最后，让一些建筑重新焕发活力。

前几年电商热的时候，人家问我最多的就是，我有个大楼，你看看我们能做什么？我说，你想怎么做？他说，能不能做个仓库或者物流中心。但是现在这些企业通过我们的实验发现，建筑的层次改变了以后，建筑真的能焕发出新的活力。

所以我们逐渐在建立超级平台的生态圈，现在国家发布的164个独角兽中，有超过40家入驻在优客工场，第二，有超过150家互联网企业入驻，拥有两千万以上的粉丝和流量，第三，很多互联网企业都有知识产权和专利，还有就是这些企业里面有一大波企业估值还不错。

现在我们开始通过这样的生态圈去做另外一件事，给不同类型的企业做空间定制化。今年我们已经做了很多管理输出，同时也满足各类企业的需求，无论你是希望家居型、庇护所型、项目协作型短期的，我们已经开始逐渐从季度往月，还没有到周。而且以项目制的按月度我们也可以满足做定制，甚至大型活动、社交类、开放办公、小型团体，我们都在做。

最后，因为科技赋予更多的生命力，场景中的幸福感来源于生活中的真正美好，谢谢大家！