管理资产规模超300亿，已投项目17个：深耕6年，弘毅不动产投资策略深度揭秘

2020年，是弘毅投资（下称弘毅）深耕不动产投资业务的第六个年头。

管理资产规模逾300亿元，管理面积逾80万平方米，已投项目17个，已有一支美元基金实现退出，收益超预期，弘毅在全球资本市场不确定性的加剧下，交出了一份亮眼的成绩单。

“黑天鹅”下，现金流短缺、杠杆过高等问题在地产金融领域频频出现。作为市场变革的亲历者，弘毅董事总经理鲍筱斌并不过度担忧，“这些问题需要基金管理人自己来调节，要克服困难，要有预见性。投资原本也不应太冒进。”

与此同时，全球的经济结构在调整，中国的一线城市经济结构也在调整，正在从单中心城市向多中心城市发展。此时，选到与城市发展脉络同步的标的，对于投资机构而言，至关重要。

“实际上，商用物业的不动产投资核心是服务于第三产业，即高端的第三产业。这个时候，我们一定要跟紧中国的经济，跟着城市的变迁走。”鲍筱斌告诉投中网。

弘毅地产6年：管理规模超300亿，已投项目17个

弘毅自2014年起启动不动产投资业务，专注于一线城市商用物业投资，并涵盖特殊资产、资产证券化等方向。

目前，弘毅不动产投资业务管理资产规模逾300亿元，管理面积逾80万平方米，已投项目17个，已有一支美元基金实现超预期收益退出，另有两支人民币基金正在管理中，为国内最早的人民币盲池不动产基金。

在投资策略上，弘毅以价值增值型投资为主，主要锁定一线城市。在商用物业投资领域，弘毅专注于三大投资方向：老资产催生的“老旧资产升级改造”，新经济驱动的“潜力资产运营提升”，去杠杆带来的“压力资产折价收购”。

素来低调的弘毅最近一次站在聚光灯下是缘于合生国际大厦北楼项目的落定。

2020年2月29日，弘毅披露，弘毅联合体收购北京合生国际大厦北楼项目已完成交割，由弘毅联合海外地产基金共同收购，交易价格尚未公开。

公开资料显示，合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，为北京市甲级办公物业中的稀缺资产。彼时，合生国际大厦北楼由中信银行总行整栋承租，且租金收益率高于市场平均水平。

投中网了解到，弘毅于2017年底介入合生国际大厦北楼项目，当时其已在市场上“漂”了三四年，也和其他机构签约过。但是，因为该项目交易复杂，签约机构并未能制定合理的交易方案。

这个被戴德梁行称为“史上最复杂的地产并购项目之一”的案子做下来并不轻松。

首先，该项目面临三个不同性质的股东，包括上市公司、私营企业及国企，股权比例与权益分配比例不一致。其次，该项目境内1.1%股份为国企股权的转让，需要走北交所挂牌流程。再次，该项目的资产剥离颇为复杂。

鲍筱斌告诉投中网，“目前资产是满租的状态，清租以后需要改造，改造后资产价值将得到很大提升。这个项目交易结构非常复杂，我们能够做下来，得益于团队的综合能力。”

关于弘毅不动产投资团队的优势，鲍筱斌总结为三个方面：第一，有系统的研究能力，弘毅的不动产投资均为研究先行；第二，有运营的优势，建立了专业的运营团队；第三，背靠弘毅投资及联想控股，有资产整合的优势及规模的优势，能够灵活地整合资源。

回归不动产投资本质，投资与运营一体

2020年6月1日，全球私募地产投资领域权威媒体PERE（Private Equity Real Estate）公布其2020年全球私募地产机构排名100强榜单，弘毅投资成为此榜单设立以来首次入选的内地投资机构。榜单中，Blackstone、Brookfield、Starwood、AEW、LoneStar等欧美领先机构仍占据前列，亚洲共有10家机构入榜，包括GLP、GAW Capital、PAG、ESR等。

据了解，该榜单只统计机构过去五年中机会或增值型策略盲池地产股权投资基金募资金额，以此为唯一依据评价投资机构专业能力与管理水平、作出排名，发布十余年中尚无内地机构入榜。

近年来，中国内地的地产基金逐步进入高速发展轨道，大手笔投资时有发生。那么，突出重围挺进PERE榜单的弘毅，胜在哪里？

“从2012年以后，中国内地相继有一些地产基金开始发展，但是相对来讲都是以债权性投资为主，股权投资并不是特别多。”鲍筱斌向投中网解释称，“但是PERE比较强调回归地产金融本质，看重股权投资，强调按照基金方式来管理。”

首先，得益于“投资与运营协同发展”的战略定位，弘毅重视建立运营竞争优势。“我们的定位，是比金融机构更懂得运营，我们的投资和运营是一体的；和开发商相比，我们更透明更规范，更适合投资人进行投资。”鲍筱斌表示。

其次，“重视合作”是弘毅一贯的理念，以联想控股为代表的国内外众多专业的机构投资人为弘毅不动产投资业务的创新发展提供了更大空间。

提到与外资机构的合作，鲍筱斌感触良多。

各大外资PE热衷于抄底北上广深写字楼，早已不是秘密。近年来，黑石、KKR、凯雷、华平等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下，一些外资PE更是悄悄蜂拥而入，大肆在北上广购置写字楼。

“我们特别欢迎合作。外资在利率、杠杆、退出等方面有优势，而不动产投资又是十分本地化的业务，如果把内外优势加在一起，机构可以发挥更大的可能性。”鲍筱斌告诉投中网，“弘毅也是从美元基金做起的，所以，在和外资机构的合作及跨文化的沟通方面也是有优势的。”

此次弘毅入选PERE全球100强榜单，也标志着国内机构已走上不动产投资的国际舞台。

“这说明国内不动产投资市场在快速发展，投资人也在成熟，与国际机构在同一舞台上竞争或者开展同类业务的路径已经打通。我相信未来还会有更多国内机构取得长足的发展。”鲍筱斌称。

坚持中长期投资，看重价值增值

疫情黑天鹅来袭，全球经济变化频现。在这样的大背景下，“中长期投资者”的理念被鲍筱斌反复提及。

“我们是一个中长期投资者，要去跨越小周期，而不是去进行投机性的投资。否则，我们就不是一个投资者，而是一个投机者。”

在不动产投资领域，弘毅布局的原则是，通过组合管理保持投资人风险可控的前提下，尽可能取得好的收益。

具体来看，地域上、资产规模上、投资周期上、杠杆上、类别上、流动性管理上的组合性控制均会被纳入考虑。

“风险和收益，都要放在投资组合中来看，这是我们要长期坚持的。”鲍筱斌表示，一般而言，具备投资价值的资产应该具备三种特质：第一是有现金流的投资，第二是可以穿越周期的投资，第三是估值可较快修复的投资。

中长期投资者无不看重“价值增值”。

据了解，弘毅的不动产投资是以价值增值型投资为主要策略，关注点大部分集中于存量资产，也有新增资产。团队致力于通过改造翻新、功能调整、升级改造，实现价值提升进而做金融上的创新。

“投资是一项非常具体化的生意，有很多琐碎的工作，机构要通过重运营实现价值提升。”鲍筱斌数次强调，“做不动产投资一定要建立自己的运营能力和管理能力。虽然运营和资产管理本身并不是一个盈利的业务，但它们对于投资来讲，在控制风险和跨越周期方面，是一项很重要的能力。”

除此之外，“拥抱科技，拥抱数字化”也是弘毅团队的未来工作重心所在。

实际上，弘毅不动产投资团队通过数字化方式管理资产的举措已然开始。“这是我们服务能力提升的关键。现在的很多新兴产业，尤其是高科技公司，与传统资产的服务要求不一样。未来，我们一定要把这些服务能力做上去。”