长租公寓这只风口上的“猪”到底能飞多高

part 1 能飞多高，首先取决于风口有多大

众所周知，中国正式开始步入存量房时代，据相关统计数据，中国目前拥有2.5万亿套公寓的存量房，总资产价值达到200多万亿，每年新增公寓1000多万套。但总体而言，此前我国的住房租赁市场仍处于初期阶段，困境的主要症结在于缺乏培育市场的制度土壤，交易过程契约精神缺乏，导致租赁市场投资动力和消费需求无法实现规模化和多元化。

而如今，针对住房租赁市场改革的大幕已经开启。以C2C到B2C的模式转换来解决业主跟租客的核心痛点；以优化产品来改善租房的供给；以自建流量、大数据和科学管理来提升整体行业的效率；以优化组织架构和服务提升用户体验，“租房”已经开始逐渐成为一种新的生活方式。

站在这个风口上，爱上租以互联网+的模式，迅速占领作为互联网高地的杭州市场，布局满城计划，并依靠自身强大的人才团队、运营体系以及资源渠道，踏实而快速的走上了全国化的道路。

（爱上租目前全国业务分布）

part 2 规模化成为行业标配

巨大的市场机会背景之下，是巨大行业发展空间。根据发达国家数据显示，长租公寓产业占总出租房源的比例已经超过50%。就全球的公寓资产管理公司而言，日本十大资产管理公司TOP1大东建托目前管理约100万套公寓，占日本公寓总量的1.6%；澳大利亚最大资产管理运营商管理的公寓占本国公寓总量的比率高达2.5%；美国通过托管公司进行服务的公寓占比超过80%，而我国长租公寓的占出租房源的比例目前还不到5%，发展空间巨大。对望未来，中国目前的公寓运营商在规模化的道路上有着巨大空间。爱上租认为，未来公司将管理到800万套公寓，覆盖2000万名核心用户和由其衍生的巨大量的潜在用户。

（日本十大资产管理公司）

规模化的背后是巨大用户流量以及强大的话语权。规模化有利于企业在金融、服务等多方面拥有更多的操作空间，并产生更大的衍生利益，最终转化成“量变到质变”。爱上租的创始人童浩在投身长租公寓之时就深谙这个行业规模化的重要性，在成立爱上租之后，短短数月便在杭州管理房源超过2万间。剑指中国最大公寓运营商的爱上租，在完成A轮亿元级别的融资后，一个月内迅速布局上海、苏州、南京三城，到目前为止，爱上租已经累计管理房源超过4万间，跃居行业第二。

公寓行业目前许多企业仍停留在传统的房屋租赁模式上，大多为“标准化装修+租后服务”的重模式, 客户的选择单一，而且需要极高的资金投入、时间成本、运营成本，回收周期较长。从客户需求以及行业发展来看，爱上租认为，非标准化的服务公寓加标准化品牌公寓的结合，是长租公寓产业发展的取胜之道。未来衡量一个公寓运营商的价值关键指标在于：企业管理的房源量。

为此，爱上租制定了“721”的独特市场定位：70%的服务公寓，20%的品牌公寓以及10%的业主房源。这样的市场定位不仅满足了不同业主和租客的多样化需求，还可以最大程度的保证爱上租产品线的全面覆盖，这种“721”的模式下的消费分期、ABS金融方案又恰恰解决了单一品牌公寓运营商投入资金很重的问题。另外，非标准化的服务公寓的毛利率约12%-13%，品牌公寓在扣除资金成本及装修成本之后的毛利率约18%-20%，加上相对更高的运营成本，两者的毛利率贡献相差不是很大。这为爱上租最终管理超过800万套公寓做中国最大的公寓运营商奠定了坚实的基础。

（爱上租独特的“721”模式）

part 3 规范化成为行业共识

根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，有73.69%表示在租房过程中遇到过权益受损问题，无论房东端还是租客端都面临很多痛点：交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大，对于新型的公寓企业来说，不仅要着眼于企业自身的效益，更应承担国内这一历史时期的社会责任。

爱上租在成立之初就以“让居住简单有趣，让物业安全增值”作为企业使命，在实际的运营过程中，更是不遗余力的致力于为更多的租客带来优质的租房体验，为业主带去稳定的增值收益。因此爱上租在企业内部制定了管理系统化、服务品质化、运营数据化以及产品标准化（品牌公寓）四大方面作为规范化的注脚。

管理系统化：传统中介将找房、收房、出房、服务四个职位归于一身，带看过程草草了事，租客入住后也再也无人问津，极大程度影响了租客的租房体验。而爱上租却制定了一套专业化分工体系，先由cc团队建立全国城市楼盘字典等方式获取房源信息，再由资产管家进行收房，由租房管家将房屋出租，最后服务管家进行租后服务，“拿、装、出、管”这一套规范的业务流程，爱上租都会进行规范化的管理。除此之外，门店经理跟区域经理权责分明，合理分工，避免了管理灰色区域，提升工作效率。

（传统中介与爱上租管理模式区别）

品质服务化：品质化的服务展现了爱上租做好服务的决心。为了让租客享受优质的租房体验，爱上租成立业内唯一一支实际意义上的专业服务管家团队，以服务满意度作为这支团队的唯一指标。不仅如此，租客不仅可以通过400服务专线，还可以官方APP等多渠道一键实现咨询和报修等服务需求。在爱上租的360度服务体系内，爱上租品牌公寓的租客不仅可以享受24小时上门维修服务，同时还能享受每月两次的定期保洁，而业主在爱上租则可以享受一站式管家服务。爱上租切实实践了“让居住简单有趣，让物业安全增值。”

（爱上租服务体系）

运营数据化：爱上租搭建专属版ERP系统，大量的数据能帮助实现移动办公，随时随地查看最新房源，也可更新房源信息，确保爱上租房源的全面和真实性，大大提升了业务团队的工作效率。运营数据化还体现在CC团队建立全国城市楼盘字典上，通过业主信息获取、房源状态管理等层层递进，最终转化成出房、服务和续租。通过数据化的运营，爱上租还能不断对租客的大数据进行分型，总结用户需求，不断研发新的公寓产品，形成产品迭代的良性发展，为租客提供最适合的标准化产品。

 

（爱上租ERP系统）

产品标准化：标准化的产品首先能够最大程度上降低集采的成本，从而降低品牌公寓的平均装修成本；其次产品标准化有利于企业在过程中和结果进行监管跟把控，最大程度保证装修质量；第三，标准化的产品能够形成统一的视觉形象，有利于企业形象的塑造。爱上租在做好产品标准化的同时，始终不忘产品创新，在确保产品质量的同时，不但花重金打造由日本著名建筑大师石山修武，日本房屋改造第一人松村秀一，无印良品（MUJI）创意顾问小池一子等组成的顾问团队，而且为了满足不同类型租客的产品需求推出三大产品系列：随寓、偶寓和集寓。同时爱上租的每一套品牌公寓，都通过260道工序，18类商品精心选购，从环保、舒适、健康、储物、睡眠、社交等多个角度出发，切实满足现代年轻人的需求。除此之外，对于非标准化的服务公寓而言，爱上租从居住生活需要出发，增加了家电电器等配置上的标准化。

（爱上租精工细节之可拉伸龙头）

part 4 金融化成为转型拐点

2015年，长租公寓在混战中开始试水金融业务，将金融产品和公寓社群进行互联互通。作为“重资产”的长租公寓，轻资产和资产证券化普遍被认为是长租公寓的出路。

爱上租认为，公寓行业的金融应该包括业主和租客的需求。从绝大部分长租公寓业主的实际需求来看，出租房屋本质上是一种理财，因此，为业主提供理财方案是核心的增值服务。作为业主值得信赖的资产管理专家，爱上租与民生银行合作提出了虚拟账号+货币基金的金融解决方案，业主可以拿到年化高达3%的利率收益。

在租客端，消费分期是所有公寓运用商非常重视的问题。爱上租在成立初期就做出了全面布局运营的全链条金融服务体系的决定，先后与巨鲸、科地、聚有财、杭州联合银行达成了战略合作。凭借着自身的规模化运作和高效的交易运营效率，爱上租拿到了行业最低的8%的消费分期利率，甚至在不久的将来，这个分期利率还将突破新低。在租金层面为租客提供更多定制化、贴心的支付方式来缓解租客资金压力，尤其是对于刚毕业的大学生而言，极大程度上解决了其最基础的租房痛点。

（爱上租金融服务体系）

对于爱上租而言，金融服务的引入一方面能够进一步黏住用户，从而获取更加深入的用户数据，另一方面也为平台提供了更具前景和多样化的盈利空间，同时长租公寓运营商与金融公司的深度合作，也提升了企业的整体核心竞争力。

运用类REITS产品去撬动物业，是长租公寓在金融创新上比较有想象空间的一件事，也是长租公寓得以扩大规模的重要金融手段。长租公寓通常是重资产、重运营的模式，股权融资的资金在公寓动投入数千万改造物业、装修、购置家具家电时，常常显得捉襟见肘，因此通过金融杠杆融资扩大规模，也成为了这些公寓运营商的重要需求。

早在1969年，美国最大的出租公寓运营商（Equity residential properties）EQR就已经成立，随着REITS的发展，美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率，其后在1993年上市，是美国第一家上市的出租公寓REITS，标准普尔500指数的成员，目前市值已经达到275亿美元。定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有300多处物业、11万套公寓。EQR的发展历史对于未来中国公寓企业的发展有着重要的借鉴作用。仅在美国，上市的REITS就有200多个。

part 5 公寓生态化成为趋势

长租公寓的生态化，是实现业主、租客、管家三者的相互作用以形成生态圈，生态圈下的长租公寓企业平台会更加稳定，同时也会衍生更多的商业模式。

爱上租将所有用户的转化看得尤为重要，其大体可以分为三级阶梯式的转化。第一级的转化是基于交易产生的核心需求，作为交易方而言，爱上租很容易在金融上进行一级转化。二级转化阶段，爱上租能提供租客所需要的的各项后端服务；在三级转化上，爱上租未来将实现大社群所衍生的用户买房、短租、社群等需求。通过这一整个生态圈的营造，用用户后端的转化盈利来补贴前端，扩大B2C的规模，从而实现正向循环。

（公寓生态化趋势）

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