四轮融资晋级独角兽，魔方公寓如何走出“长租”市场开荒路？

【猎云网（微信号： ilieyun ）上海】5月6日  （文/Emily）

见到魔方公寓CEO柳佳的时候，她穿了一身红衣，脸上神采飞扬，拿到C轮近3亿美元融资，这也是迄今为止长租公寓领域最大的一笔投资，目前魔方公寓估值将超过 10 亿美元，逐渐展现出行业独角兽的潜力。

柳佳是汉庭连锁酒店最早的员工之一，后成为汉庭酒店连锁集团的高管，并参与创建了如家酒店，在经济型酒店业耕耘10多年，她见证了经济型酒店的火爆，也预见了经济型连锁酒店当下的尴尬。

而长租公寓市场是个被人口红利催生出来的万亿级市场，尽管相关的政策和法规还没有到位，但在去库存化、营改增等政策推动下，公寓行业正越来越受到资本方青睐。

 四次融资，魔方摸着石头过河

早在2010年，长租公寓的业态形成时期，魔方公寓就开始布局长租市场。直到2013年左右，魔方公寓获得美国华平集团投资的6000万美金B轮，当时魔方已经成为行业内领先的长租品牌，管理房间数量超过1000+。而在2015年华平追加投资，两轮投资总额近2亿元美元。而2016年4月宣布的C轮3亿美元在资本布局上占据了绝对的优势，目前目前在全国中大型城市已拥有百家直营门店，运营房间超过2万套。

尽如此，柳佳却告诉猎云网：公寓没有明确分类，不算酒店，不算房地产，不算物业管理，作为第一个尝试者，魔方交了许多学费。在管理，拿地，以及模型测算上都遇到了许多的困难。“开始完全是摸着石头过河。”

魔方公寓CEO柳佳

柳佳以及魔方团队在连锁酒店多年的积累，在商业模式的选择上，魔方选取了集中式公寓这种更类似于连锁酒店的商业模式，在魔方看来，集中式公寓已经经过较长时间的验证，证实了其可行性。相较市场上分散式公寓的商业模式而言，集中式公寓在物理空间可以配置公共区域，能够提供的服务和社交功能也来得更为便捷。

随着市场的快速布局和资本的推动，2015年长租领域成为融资额度最大的行业之一，而在这一年，魔方公寓在服务上却动作频频，2015年5月正式启动“公寓+”战略，通过整合更多业态，为用户提供餐饮、社交、金融、家政、健身、培训等一系列的服务打造以公寓为核心的生活服务平台。2015年7月，魔方公寓发布了经过直营门店六年运营总结而成的行业首套标准化可复制模型，这也是魔方首次对外展示了作为新兴行业的连锁集中式长租公寓的成熟的商业模式。

 公寓+的后租房时代

在魔方平台上，用户在租住之外还可以获得更多的是基于空间的社交以及租后服务。魔方在C轮融资发布会上再次强调“公寓+”战略，柳佳分析，连锁品牌更加注重住客强关系，魔方公寓作为一个巨大的线下流量入口，因居住长期稳定，易于形成小众强关系，使居住空间这个载体产生更多的增值销售可能性。”而增值服务也成为长租公寓的盈利核心。

目前，目前魔方公寓已经上线了魔方生活APP，用户可以直接在平台上获取入驻的生活服务提供商提供的比如保洁，修理，美甲，美容等等服务，此外，魔方还推出软装打包购买，用户在参观样板房之后对定制样板间的商品进行Package的打包购买，完成拎包入住的闭环。柳佳告诉猎云网，魔方更加看重用户基于物理空间的社交活动，魔方公寓的目标用户是都市白领，主要面向的受众群体是年龄在22-35岁之间，收入在8千以上。这部分用户独生子女占据大多数，社交需求更强也更加开放。比如房东在魔方的APP上发布活动，周边的房客都可以过来相互参与，保证安全和趣味性。

 基于精算模型的长租品牌

相较于目前长租公寓市场有不少资金雄厚的运营方自持房源，魔方则选择了易于操作、能在短时间内快速复制并形成规模的租赁物业。

一般而言，长租公寓的前期投资基金较大，租住率和利润率是投资企业看中的关键指标，但在目前的租住率并非主要问题，重要的是利润率方面的考验。柳佳向猎云网透露，在选择房屋上魔方有一整套租赁决策模型。

首先，魔方在选择商业模型上要求单店必须赢利。于是在租赁物业之前，会基于核心参数如底租，售价（房客租赁），房间建设成本以及运营成本等等测算出投资回报率，并且经营部门和销售部门都要签字，并作为整体的精经营指标来完成。

区别于传统的租赁，魔方公寓切入整体的公寓设计，改造，包括日常的管理服务和营销渠道。在整体的改造上，魔方的标准化产品造价在5万-6万，中高端产品的模型大概在10—15万一间，“这些成本在模型检测和具体定价上都必须cover掉”。尽管定位在高端公寓，柳佳说，从经营性的角度来看，过了爬坡期，魔方公寓能够在2-3个月的时间内将基本房源租出去，投资回收周期在2-4年，开始回收资金。

目前许多相关的酒店业巨头也已经纷纷加入长租领域的竞争，如万科，华住集团等等。柳佳说，魔方公寓的核心竞争力在专注和商业模式上。“酒店行业的资源，物业，管理团队和管理模型在发展上首先会专注于原本领域的发展和资源倾斜，而魔方在整体是都是是围绕公寓而来的，更加专注。而商业模式上的选择是源于酒店行业进行优化的，尤其在产品的设计和酒店选择上。”

目前磨房改造的房产以以商业地产和住宅为主，同时涵盖了部分厂房的改造以及PM2.5的公转商相关的项目并将特批的创业园区做成配套的产品。柳佳透露，目前地产行业面临新一轮的产业结构的调整，老物业改建和商业转型给长租公寓带来了新的进入机会，原本的连锁经济酒店，足浴等等业态逐渐退出核心地段，越来越多的业主根据物业价值和投资回报的考量上加入长租领域。

 C轮之后

魔方公寓开始的产品定位是中高端公寓，但是如果以用户导向来倒逼平台，那么会发现供需双方严重失衡。因此C轮之后，魔方将从原本相对单一品牌向多品牌转向，将原本的标准化公寓向“轻奢型”公寓以及解决企业集体住宿需求上发展，“轻奢型”公寓定位较高端，目前正在北上广等地筹建，预计在2016年下半年投放市场，该专为企业中高管、海归、外籍等租住人群设计的中高端公寓的租金范围为6000~12000元/月。

标准化的品牌连锁公寓数量远远满足不了客户的需求，预计在未来几年内，这个数量会极速增长。随着资本的角逐，长租公寓行业的竞争和角逐将不亚于地产博弈与电商大战。但柳佳表示了信心，“从大趋势来看，随着持续的城市化发展及消费水平的不断提升，我们认为中国的长租公寓租房需求及市场规模，尤其在一线及二线城市，会继续扩大，从萌芽发展阶段进入爆发式增长的时代。近期，随着一系列在上海、南京、深圳、成都等地推出的限购政策来看，租房需求将被释放。

 

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