爱上租：做中国最大的公寓运营商

一、直击品牌长租公寓的市场趋势

品牌长租公寓这一风口的崛起，从雷军投资You+国际青年公寓开始。而后在近两年间爆发式增长，各种创业公司、房地产商、酒店管理企业，纷纷涌入这片蓝海。作为房地产行业的一个新航道，资本市场亦对此颇为关注，如IDG、赛富亚洲、SIG、经纬中国、君联资本、顺为基金、平安创投等风投机构，单笔投入可达上亿元。

另外一方面，各项政策的出台，也鼓励着品牌长租公寓合规发展。从长租公寓本身来看，它承载的是万亿级的租房需求，和一、二线城市2.5万亿的流动人口，且租金单边上涨明显。从买方市场来看，品牌长租公寓是房屋租赁行业消费升级的产物，是一种共性的需求。

事实上，所有的这些内因和外因，促使着整个行业快速发展，愈加规范化、规模化、金融化，和生态化。趋势是创业路上最好的朋友，爱上租就顺应着行业良性发展的趋势，在不到两年的时间内做到了行业第二，他们的目标非常明确——做中国最大的公寓运营商。

二、成人达己，以团队为基石

搭班子、定战略、带团队，任何创业目标的实现都需要以团队为基石。特别是长租公寓，这个将房产、互联网、物业、装修、金融、IT 糅合在一起的极度综合的行业。目前，爱上租的团队规模已经达到2500人，各个部门分工明确，又协同作战，全面覆盖了上述所有细分业务。

童浩是这支庞大团队的灵魂人物，早在1999年，他便进入房产行业，曾创办我爱我家和盛世管家。时光荏苒，十几年的积累让他建立了对房产行业的精准判断，于2015年创办长租公寓品牌“爱上租”。随后，童浩凭借个人的能力、资源和人格魅力，吸引了一大批行业精英的加入。联合创始人徐毅则被敬重地称为金融奇才，曾创办房途网和房探007，是爱上租金融业务的大管家。 这其中还包括爱上租的COO袁琼，曾就职于2345导航、安居客和Q房网，对于房产行业的互联网化有深刻的理解。在技术方面，联合创始人陈科科曾是贝联的技术总监、驴妈妈的架构师，拥有技术大牛的光环的他现任爱上租CTO。

巾帼不让须眉，联合创始人马婕曾任房多多二手房总负责人，雷厉风行的她擅长线上运营，现任爱上租线上运营VP。线下业务与线上业务并重，运营总监于艳曾经是链家房地产经纪城市总经理，为爱上租带来了充沛的资源，以及线下运营的先进方法。

成己为人，成人达己。六个核心创始人形成了爱上租的整体架构，即经纪、装修、金融、运营、IT，发挥各自的潜能。

三、不墨守成规，以产品为内核

工欲善其事，必先利其器。品牌长租公寓这简单的6个字中，其实潜藏着把这件事做成的智慧，也就是“公寓”、“品牌”，和“长租”。

当市面上许多长租公寓都在力捧宜家装修风格的时候，童浩已经踏上去往日本的旅途，去拜访那些世界级的设计大师，学习前沿的设计理念。所以，爱上租的租客才能够享受到丰富的装修风格、人性化的设计、舒适的居住体验。

品牌其实是企业文化的载体之一，爱上租的品牌打造就像是一个个娓娓道来的故事。比如说有故事的合租公寓“偶遇”；主题单身公寓“集寓”；自由温暖的整租公寓“随寓”，这些巧妙的品牌故事，让爱上租在面世初期就赢得了不错的影响力，形成独特的品牌调性。

目前，长租公寓的实际平均租住期大约在10个月左右，也就是说，会有相当一部分租客会提前搬离，其中不乏对服务不满意这样的原因。爱上租则以精良的租后服务，使实际租住期不断延长。

爱上租“集寓”之民国女神

猎云网（微信： ilieyun
）了解到，爱上租团队还在对公寓产品进行持续的优化和迭代。说到底，用户最为关心的是产品的好坏，而产品的好坏就是人格的好坏。童浩认为创业就如同修行，所以爱上租一直在践行自己的使命——让租房简单有趣。

四、唯快不破，相信规模的力量

高质量的长租公寓产品为爱上租提供了强有力的支撑，渐入佳境的爱上租开始大刀阔斧的推进扩张计划，业务模式多元化和快速实现规模化成为了两件最重要的事。

切入品牌长租公寓的确是一个关键性的卡位，但无形中将大量的优质精装房和普通业主房源拒之门外。爱上租以721产品模式构建了自己的独特市场定位，具体而言，品牌公寓的数量持续增加，但比例限定为20%。增加服务公寓和业主房源，前者比例为70%，需要经过简单的改造，使其符合爱上租的产品标准；后者比例为70%，沿袭了传统的租房中介模式，爱上租作为平台方，撮合业主和租客产生交易。

在721模式的作用下，爱上租在1年间攻下4城，从杭州，到上海、南京、苏州，不断占领长三角的市场份额，管理的公寓规模达45000间。

事实上，品牌长租公寓投入之巨大已经被行业所公认，关键是，实现回报的等待周期至少也要5、6年。先占领市场再做筹谋，实为明智之举。互联网创业一一次次验证着，资源的扩容可以靠整合来完成，低成本和高效率会令企业发展举重若轻。

诚如比尔·盖茨所说：“未来经济将朝数位化发展，对企业而言最重要的是速度。”

五、厚积薄发，以商业模式为依托

不只是让居住简单有趣，爱上租使命的后半句写着——让物业安全增值。这也揭示了爱上租商业模式的核心，其实在于房屋资产的管理。这涉及到爱上租如何连接租客、业主、合作伙伴，以及金融机构，并利用互联网提升效率，最终形成一个商业闭环。具体过程如下：

以最低的成本，发掘和获取优质地段的优质房源，帮助业主进行运营、提高收益；

以最低的装修成本，让物业增值。对业主的房源进行改良，提供更好的产品供租客选择；

以线上线下结合的营销方法，让用户发起租房行为，产生交易。将租金支付给业主，从中赚取租金差；

以最优的租后服务，让用户延长租期，从中赚取服务费。并引入商业合作伙伴，提供更加丰富的租后服务，形成溢价，从中分成。

利用金融杠杆。与银行、网络银行、保险、金融服务机构等展开合作，譬如租约打包融资，低成本融资。再例如为租客提供房租分期服务，提前获取应付款。更长远的合作则为REITs模式，把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易。这三种模式，都能令公寓运营商拥有更加充足的现金流，来解决装修成本大的问题。

整个房屋资产管理的过程需要整合大量的资源，触及丰富的行业，需要规模足够大，管理足够多的资产，厚积薄发，从而让整个链条中的各方，都享受规模效益，其商业模式在本质上属于房产金融。

六、从长租公寓的侧面，看爱上租如何成为最大的公寓运营商

数据显示，在2020年，房屋租赁市场的租金GMV会比2015年增长40%，万亿级的租金规模仍在稳步上升。目前最大的公寓运营商所占有的市场份额也不过3%，尚有庞大的市场等待开垦。而现有的公寓运营商虽然均野心勃勃，但十分分散，短期内不会出现一家独大的现象。为了实现“做中国最大的公寓运营商”的目标，爱上租已经制定了清晰的四年规划，进驻19个城市，开店1450间，运营投入20亿；预计装修房源约35万间，投入70亿以上，业绩全面突破。

爱上租希望，能在现有的团队、产品、规模、速度、商业模式的基础优势上，百尺竿头更进一步。虽然已经完成了来自巨鲸资本的1.1亿元A轮融资，但爱上租团队还是怀揣着一种危机感，这种危机感来自于对长租公寓这份事业的敬畏。中国的公寓运营商不少，但爱上租只做最大的那个，不可否认，巨大的成功往往就来自于这种专注和韧性。

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