专访一米好地冯印陶：两年四轮融资，告诉你存量资产怎样被盘活

当人们提起房地产去库存的时候，首先会想到的是住宅市场。但实际上，商业、工业、集体用地等其他性质的房地产库存问题更严重。

在“供给侧改革”屡屡被提及之际，共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为这类房地产去库存提供了另一种路径，成为资本和开发商争相进入的新领域。

2015年11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。而这一切背后的逻辑，则是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，满足多元化需求。

“人们对滴滴最早的印象是一个叫出租车的手机软件，但是滴滴思考的则是怎样改变人们的出行方式，于是就有了快车、顺风车、专车等针对不同人群需求的解决方法。一米好地也一样，虽然人们现在认为我们只是一个房产众筹平台，但我们思考的是怎样盘活存量资产这一大方向上的问题。”创始人冯印陶告诉猎云网（微信： ilieyun ），作为一个新型空间收益权金融平台，一米好地以往的房产众筹模式都比较轻，而在接下来的发展中，则会同众筹需求方尝试一些更加深度的合作方式。

冯印陶认为，传统金融行业的活力与可延展性是有限的，收益型产品和股权类型的产品早晚会被互联网新生力量替代，而众筹则会是互联网与传统金融行业结合后比较核心的模式。“对我们来讲，互金是一个切入口，运营是另一个切入口。也就是金融产品化和它的升级改造。”

众筹风口下，三种投资模式打造资产证券化

所谓”众人拾柴火焰高”，集中资源办大事并不是什么新鲜事物，从原始社会到现代社会都广泛存在。但是，由于互联网这个催化剂，优质的产品与项目信息可以快速、透明、及时的进行披露，促使融资程序大大简化，效率大大提高，降低了中间成本。

“集中资源办事在四个维度上有了革命性的变化：参与人数飞增、个体参与额度剧减、资源筹集效率极高、可办的事的多样性空前丰富。”冯印陶认为，正是这四个纬度上的大幅度线性变化，导致了从“大家集中分散资源办事” 到“众筹”这一量变到质变的结果。

“而如今存量房产正处在被改造的窗口期，许多小微开发商甚至个人开始租下存量物业进行设计改造。”当他们遇到一定的资金问题时，则需要类似一米好地这样的众筹平台来解决。冯印陶对在一米好地上投资项目的形容是“最低投资金额仅需100元，用户不需要投入太多就能拥有一个稳定的长尾收入，同时与项目发起者形成良好的交集”。

目前，一米好地众筹的项目主要包括：青年公寓、联合办公、旧房改造、精品酒店、民宿客栈、创意精品店、新型商业综合体、创意园区、会展空间、新概念建筑空间等。

平台现提供三种房产“轻”投资模式：第一种是收益权众筹，投资房产设计、改造成本，共享经营、租差收益的IRR在15%~30%之间，还款周期3年左右，风险共担；第二种是租约贴现投资，折扣价一次性买入租约，获得未来租金收入，年化在8%~20%之间，3~12个月期；最后一种是固定收益产品，用资产运营收益保障投资回报，年化7%~13%，还款周期1年内。

自去年平台上线至今，一共发布超过100个项目，拥有100万注册用户，累计众筹金额近6000万。覆盖多个品类和多个酒店和公寓品牌，包括亚朵酒店、YOU+、魔方公寓、美豪酒店、窝趣、乐活家、青年汇等。

酒店和公寓的资产证券化本身，作为互联网金融新的理财方式，也正成为趋势。而“与其它理财项目相比，资产证券化的准入门槛较低，风险也相对较小，同时，在收益上也能够获得多种回报。”

布局线下空间领域，靠运营打造行业生态

除了租住空间的公寓和酒店，一米好地也开始拓展联合办公空间——米域。届时将会与一米好地形成高度合力，为更好服务于新空间产业，形成产业交叉配套提供更为广阔的路径可能。

“联合办公空间跟众创空间不同，服务的是所有的小微企业，而创业企业只是其中的一个子集。”冯印陶认为，人们跟工作的关系不仅只是雇员和企业，还有个人和平台。“它们大多数并不需要融资，也没有股权投资价值，可能就是两、三个人开了一家工作室，靠是输出自身的技能和劳动力来解决收入问题。类似猪八戒网解决了众多设计师的工作需求一样，他们只需要在平台上完成企业的任务，并没有长期的雇佣关系。”

而这些小微企业很多都具备很强的支付能力，现金流非常好。“小微企业不一定会成为社会的主流，但它所占的比例一定会提高。而比例提高的过程就是新的市场被创造出来的过程。”冯印陶觉得把“创业”两个字去掉的联合办公空间思路会开阔很多。

“我们想要做的就是为其创造相应的办公和白天生活空间。”大企业需要集团效应，多部门配合协作，所以有必要把成百上千人的团队聚集在一起，而小微企业更加灵活，讲求便利性。所以，一些基础性的综合服务就需要空间运营团队来提供，比如前台、办公卫生等物业管理。“很多大企业都有自己的后勤团队，像前台收发快递这种看似很微小的事，其实给员工提供了很大的生活便利。还有公司大宗采购的折扣服务，这些小微企业没有能力自己营造的，由米域统一为他们提供服务。”

同时，除了米域，一米好地还希望同其他新型的业态进行合作，包括“共享住房”等一些共享性的商业，共同完成金融和线下业态的生态圈布局。

两年四轮融资，做好风控立足一线城市

冯印陶是墨尔本大学的硕士，专业是计算机和IT。澳洲毕业后，曾在麦格理银行和西太平洋银行总部任分析师、高级分析师、业务实现经理、项目经理。经验涉及银行多个方面的流程和系统，包括资产证券化、金融租赁、数据分析、银行核心系统、总账系统等，并先后主持负责实施多个银行核心平台相关项目。2014年10月，冯印陶在澳洲悉尼成立一米好地，并完成首个墨尔本108精品公寓项目。2015年3月，一米好地正式回国发展，获得天使轮融资，同年11月获得来自凯洲资本的Pre- A轮融资。2016年3月，一米好地获得来自行早创投的Pre- A Plus轮融资，又在8月份，获得来自中南资本的1亿A轮融资。

“当时回国创业看好的有两个方向，一个是互联网金融本身，另外一个方向则是城市空间的升级和改造。”冯印陶认为一米好地连续获得融资得益于新型地产与金融的混合玩法，“一个是我们所做的收益权和使用权的互联网金融化，另一个是公寓和公寓、新空间和新空间的配套，站在这两个风口上的一米好地就成为了非常好的投资标地。”同时，在同类企业里，一米好地出发的较早，在行业里积累了比较多的经验和资源也是原因之一。

对互金行业来说，最重要的就是前端怎么做风控，后端怎么危机处理。“我们自有的风控体系是匹配这个行业特性的。”一米好地采取的是第三方资金存管，平台碰不到投资者的钱，不设资金池。其次，一米好地会对项目方进行充分的尽职调查，核实产权、合同、工商资料等，只投真实、靠谱的资产。

同时，一米好地还具有多层次还款保障租金、押金、项目方自有资金、保证金等。而资产收入全部纳入监管，项目方无法挪用，还款来源稳定可靠。并且，一米好地还具有多种担保措施，例如法定代表人担保、母公司担保、股权质押、房产抵押等等。

其中，资产托管运营也是风险保障的内容之一，“项目方会跑但是资产不会跑，资产托管运营持续产生收益，不用担心项目方跑路。”最后，一米好地还设有权益保障基金，项目方万一违约，打官司时的诉讼费、律师费、鉴定费等全部由一米好地出资。

对于刚刚获得的A轮融资，一米好地将会用于项目的系统建设、人员建设和宣传渠道建设几个方面。“要做资产证券化是要靠强大的系统和数据来支撑的。从现在的投资平台、到后面的资产证券化管理平台和服务平台，以及面向空间租客租约管理工具的平台搭建都需要很大开支。”同时，空间的打造也需要部分自有启动资金。

接下来，一米好地还会推出自己的App，计划10月份完成内测，11月开始在现有用户群中推广。“我们现有的业务在移动端是依托于微信公众号来进行的。虽然房产众筹不是一件高频的事，但App在使用上功能更加全面，交互更加流畅，我们希望在App上改进公众号上产生的支付速率慢、交易变动提醒功能不齐全等细节问题。”

一米好地的城市扩展计划是立足上海覆盖长江三角洲，“一线城市还是我们关注的重点，它们的市场体量已经足够大了。”虽然一米好地的业务范围已覆盖到北上广，但并没有在当地设立分公司或分部，“我们下一步会考虑在北京、南京开分公司，增强对当地和周边城市的影响力。”

2016年即将过去，冯印陶希望在年底之前，一米好地平台内的资产存留量能达到3~5亿人民币，空间领域可以推出5千平方左右的空间。“公寓和空间行业是一个现金流非常紧的行业，流转率很低，一旦发生现金流危机是很难有效对抗的。项目的资金占有时间长，因此对资金的管理要很稳健。同时，现金流一定要充沛，要有多种资金解决方案，如银行贷款、自有资金、融资等等，确保有相当现金储备的深度。”

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