巨头紧盯的万亿存量资管市场，这家成立仅6年的轻资产运营公司为何能分走一杯羹？

毫无疑问，中国房地产产业链条正在逐步重构，存量资产的运营管理正从幕后走向台前。

随着银行“两道红线”、房企“三道红线”监管措施相继出台，地产行业一直以来的发展规则被彻底重塑。以往那种高负债、规模化扩张的传统方式越来越难以为继，在中国城镇化率已超过60%的当下，地产行业快速的从增量时代向存量时代转变。

8月30日，住房和城乡建设部正式发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，更是明确提出不大规模、成片集中拆除现状建筑和新增建设规模，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

新的时代背景下，如何运营好存量资产，迅速成为地产行业的必修课。转变来的如此之快，以至于地产行业老玩家们还在缓慢地适应。哪怕被认为是行业风向标的万科。

万科2021年度中期业绩报告会上，在总结业绩下滑的原因时，总裁祝九胜坦言，存量时代下，服务、经营业务的逻辑，与开发的逻辑不同。“今天再来反思我们的新业务、新赛道，也有很多值得检讨的地方。我们对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的能力是严重低估的。”

但是万科仍在努力。“硬骨头啃下来，就变成了能力，能力迟早有创造价值、体现价值的那一天。只是这一天什么时候来？或者作为一家企业、一支团队，等不等得到这一天的来临”，祝九胜称。

开发商擅长的高杠杆及高周转的能力，在运营所需要的精细化运营管理能力面前，没有任何优势。大象转身，并没有想的那么容易，这背后需要大量的经验沉淀。

但这中间留下的缝隙，也构成了新机会。在存量资产改造运营的赛道上，各类不动产经营企业更具优势。他们已经习惯于通过存量资产的改造提升及更精细的运营方式，带动资产价值的提升、带来增值服务的收入、创造生态圈平台效应。

这一点，在过去曾因持有物业巨大的资金沉淀需求而遭受阻碍，市场规模一直没有发展起来。但伴随着以REITs为代表的资产证券化退出渠道逐渐打通，“募投管退”的闭环开始能够真正实现。

今年6月，在发改委和证监会的联合推动下，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市。历时一年的筹备，中国公募REITs市场终于正式诞生。随后，国家发改委立刻发文将REITs的资产类别进一步放开，扩充至旅游、水利、保障性租赁住房等领域，试点区域范围也由“聚焦重点区域”放宽至“全国各地区”。

公募REITs的逐步放开，意味着可以通过证券化的方式，将大量长期沉淀、缺乏流动性的存量资产盘活，转化为流动性较高的金融产品，直接解锁了万亿规模的存量资管市场。资本的嗅觉永远是最敏锐的。

据链家的研究数据显示，中国商业不动产存量已经高达约50万亿元，相当于住宅存量的20%左右，使中国成为全球仅次于美国的商业不动产市场。显而易见的是，随着“募投管退”通道的打开，大量的资本玩家已经开始涌入，试图瓜分这一万亿级市场。

今年1月，全球最大的另类资产管理机构黑石集团斥资63亿元从富力地产手中买来大湾区最大的城市物流园70%的股权；6月，深耕中国城市更新市场的老牌玩家华平投资也宣布与锦和集团宣布共同成立锦和资管，聚焦城市更新与再开发领域。

而在一众玩家之中，一家名为BEEPLUS的轻资产运营管理公司逐渐获得了更多的关注。一些业内一线的不良资产基金、地产基金正在与这家公司深入推进一线城市存量物业资管与运营的合作，而众多持有非核心地带的核心物业的开发商、国企或地产基金，也已经开始委托BEEPLUS进行资产运营管理。

市场不禁好奇，作为一家成立不到6年的年轻企业，BEEPLUS为何能分走万亿资管大市场的一杯羹？

强大运营、招商能力保证资产价值

募投管退，“管”是其中最核心的一环。如今市场面临的问题，正是如何帮助大量长期沉淀、缺乏流动性的存量资产实现收益最大化。

以REITs为代表的资产证券化退出渠道，离不开物业稳定的租金收入及可预期的资产增值，但从传统的房东变成商业运营管理供应商，从单纯获取物业租金收入变成收入运营管理费用的转变并非易事。过去数十年时间，中国房地产行业习惯于高杠杆、高利润、大开大合的玩法，在存量时代所需的精细化运营管理面前缺乏经验。

特别是那些地处核心城市、核心位置的存量物业。据国际商业地产服务和投资公司CBRE世邦魏理仕预计，在城市经济转向、产业升级、生活方式及消费偏好需求转变的大背景下，楼宇经济已经从最初以城市中心作写字楼发展的传统模式，向城市更新驱动型的“混合楼宇经济”新模式转型。

世邦魏理仕指出，“混合楼宇经济”应具备多种经济流交汇、产业特征鲜明的发展特征，并能集中体现出城市特色风貌及居住、商务、办公、商业功能并行的人文关怀。相比于只有传统长期租赁型办公空间的高楼大厦，这些具有健身/娱乐设施、社交活动公共空间及酒吧、餐厅、路演厅、宴会大厅多种经济业态的混合楼宇，才能更贴合未来市场的需求，实现收益最大化。

而正是BEEPLUS所擅长的。这家创立之初就在不断探索新办公生态、致力于打造理想办公空间的公司，已在这5、6年的发展之中，打通了从项目定位、设计、建设，到招商、运营和经营的全流程服务经验，沉淀出极强的产品打造和精细化运营能力。

区别于传统、无趣的格子间，BEEPLUS擅长将酒店、零售等多元化跨界元素融入办公场景甚至其所在的楼宇或园区，打造出自营Cafe、健身房、自助式饮品长廊、啤酒吧等休闲元素，创造出全新的“混合办公”体验。

最早在2018年，在打造深圳蛇口G&G项目时，BEEPLUS逐步意识到，好的产品理念必须结合运营的经验呈现出来，要设计出一个看起来漂亮的产品很简单，但是要平衡美、成本和实用性却是很大的学问。一个办公空间需要配多少会议室、公共区、生活配套，这些都需要大量数据做决策支撑。

于是BEEPLUS顺势成立了自己的设计研究院与X研究院，由创始人贾凡担任院长。成为业内首个拥有自主设立的设计研究院的品牌。如今，BEEPLUS自己的设计团队里，几乎都是来自国际一线设计机构的新锐设计师，并在空间产品的打造过程中整合了大量的工装供应链资源，形成了一套强有力的项目打造体系。

而后，这一能力，在BEEPLUS逐渐发展壮大的过程中，不断得到深化，从单个空间向整个楼宇规划运营发展转变。

2019年开始，BEEPLUS联手大横琴集团开展一系列深度合作，围绕着产业聚集、人才服务的需求，融入双层水吧、调香冥想室、午休舱、书吧、电话亭等个性化配套，及上述自营Cafe、健身房等新办公元素，在ICC横琴国际商务中心接连打造出粤澳产业空间、企业总部空间、服务整个大厦的公共楼宇“客厅”等多个空间，极大的丰富了楼宇的产业、经济业态。

生活场景与工作场景的深度融合，让ICC横琴国际商务中心成为横琴楼宇经济发展的新篇章，吸引了大量国内外高科技公司、高端人才、澳门青年创客及创新创业企业入驻，迅速实现100%满租。

与此同时，早期做餐饮创业的贾凡，把餐饮行业的精细化运营管理基因带到了BEEPLUS。其在珠海打造首个项目时，就已开始打磨并迭代运营SOP，逐渐打造出极具专业性、高品质、标准化的五星级运营管理服务。这种专业化、统一的服务标准输出，有效降低运营成本提升效率。曾有投资人以“办公界的万豪”形容他眼中的BEEPLUS，而这也是BEEPLUS将办公“品牌化、酒店化、连锁化”的践行成果。

而在在无纸化、智能化办公成为未来办公发展方向的当下，SaaS+AloT等科技手段也已成为BEEPLUS在精细化管理方面的重要构成。

如2020年，BEEPLUS完全对“Hero”空间运营管理平台的全面系统架构升级，打通包括智能工位、人脸识别、智能门禁、智能办公系统、智能会议系统等智能软硬件设施，让用户体验更为便捷的同时，也能为企业客户提供智慧办公解决方案，极大的提升办公空间及资源的利用效率。

此外，Hero 2.0平台同时还“兼任”BEEPLUS空间运营管理服务中央处理器的责任。通过将合同管理、办公会员入驻、财务数据、空间零售系统管理以及超级会员管理等功能整合在同一平台内，工作人员得以对每一位用户进行标签化管理，进行更好的数据化分析处理，极大提升工作效率。

这一系统能够让BEEPLUS将现场运营人员缩减50%，实现降本增效。据透露，BEEPLUS旗下约1万平米的办公空间，仅需7名运营人员，就能在不降低原有的五星酒店标准运营服务的情况下，满足空间内超1600名使用者的需求。

产品与运营能力到位之后，一个项目的底层建设就已搭建完成。但在高度竞争下的办公空间租赁市场，“酒香也怕巷子深”，专业、强大的招商能力在每一个项目的实际运营过程中，也必不可少。

这一点，以联合办公空间起家的BEEPLUS具有十分清晰的认知。在多年的发展之中，他们已经沉淀出一套强大、专业的解决方案，足以持续为项目资产价值提升赋能。

据悉，BEEPLUS采取总部支持、区域管理制，由总部派遣具有丰富市场经验及接受过BEEPLUS体系培训的人才任项目总经理，搭建管理属地化的运营团队，保证单体出租去化情况。与此同时，自2018年开始，BEEPLUS就已经开始搭建专业的招商支持中心与大客户中心，逐渐培育出一支精锐的招商海豹突击队及一个粘性极高的优质客户池，通过输出专业的招商体系，实现快速对外复制。

BEEPLUS空间运营管理单元总裁陆敏介绍到，招商支持中心的主要工作在于销售策略的制定及定价体系的管理、招商板块知识体系的搭建、市场研究及战略客户的开发、维护，产业上下游生态关系的维护等，为项目不同阶段的出租去化提供全流程的支持。

在项目初开阶段，招商支持中心将直接负责驻场支持，带领属地化运营团队制定针对性的招商策略，调动集团战略客户对项目给予支持，并通过BEEPLUS强大的招商知识体系培训提升属地化运营团队专业水平，多重支持帮助项目在开业后的短期内快速实现高水平出租去化率。

随后，项目逐渐进入爬坡期，招商支持中心缓慢撤出后，工作重心像属地化运营团队转移。他们将基于对本土商办市场的深耕基础，逐步填补完空置的空空，并根据项目定位，完成企业迭代、产业聚集的工作，保障项目运营稳定。

而自有团队之外，BEEPLUS还搭建起了另一稳定去化渠道——“大富豪小程序”。通过这个渠道，BEEPLUS能与个体中介建立更为深层的联系。陆敏解释到，大富豪小程序就像是BEEPLUS内部的贝壳，我们会在上面及时更新出租信息，并通过佣金、带客红包及更为灵活的招商政策，保证中介活跃度，更好实现出租去化。目前，大富豪小程序上有数千个活跃中介与BEEPLUS紧密链接。

借由上述能力的建设，BEEPLUS才能在疫情之下，实现旗下空间入驻率逆势增长。旗下项目平均入驻率95.5%。

To C模式打破固定租金模式，以混合经济业态创造更大价值

成立BEEPLUS之前，创始人贾凡曾经的创业方向是连锁餐饮品牌。这段经历不仅给BEEPLUS带来了精细化运营管理的发展基因，还为这家公司创造了另一项独特的竞争优势——To C的经营能力。

早在2017年，BEEPLUS在行业内就率先提出“Bring Life into Work”的产品打造理念，将午休仓、淋浴间、咖啡吧、无限饮品长廊、社交Lobby等强C端的元素融入了办公的场景。2019年，打造超级烘焙工坊的成功经验也让BEEPLUS沉淀了他们对C端消费场景的深刻理解。

2020年，BEEPLUS完成对自身发展模式的再梳理，进一步细化轻资产运营管理的含义，明确未来将着重于三个方向能力的建设，除上述空间运营能力、招商能力之外，To C的经营能力也被放在首位。

现在，BEEPLUS正在逐步将咖啡吧、茶饮吧、自助购物超市、活动门票及会议室租赁等消费入口潜入办公场景，突破商办产品“时间x空间=固定租金”的限制，更好的为新时代的混合楼宇经济赋能。

以BEEPLUS打造的广州IFC项目为例，这个以“城市会客厅”为概念打造的商务办公空间，打破了传统写字楼办公室的设计格局，融合广州城景天际线的绝佳视角，除了工位火爆，同时也成为了小红书等社交平台上的“网红打卡地”，除了内部办公员工，也吸引着众多“超级会员”慕名前来。

在这里，“超级会员”不仅是指租户企业的员工。BEEPLUS很早之前就意识到Lobby空间的价值，并将这部分空间面向所有人以年费的形式收费开放。过去的3年时间，BEEPLUS每年投入1000万在小程序和IT和智能化系统的建设上，已经积累近10万注册超级会员。

这些来自来自内部外部的C端消费者，曾为该广州IFC项目贡献超过单月20万元的C端营收，占总营收比例高达20%。

而这仅仅只是一个开始。贾凡在接受媒体采访时表示，“未来最宝贵的就是时间。如果BEEPLUS能成为一个线下的场景和入口，就占据了一个人1/3甚至1/2的时间，我会把这些人作为会员联动起来，有无限机会给这些人提供生活方式和服务。”

在他的畅想下，以办公场景为依托，围绕商务办公人士的需求展开的消费场景，都可以在BEEPLUS的空间项目内展开。办公空间只是一个有效链接起企业、空间与人的窗口，最终实现引领和改变未来人们生活方式，背后的市场空间无限宽广。

据透露，日后，陆续将会有更多to C的消费场景，如在线点餐、知识付费、理财产品、健身课程等，都可以通过BEEPLUS的小程序触及“超级会员”实现，在增强租户体验的同时，打破传统长期租赁型办公空间的限制，增加楼宇多元业态，持续提升坪效，在增加更多的收入来源提升资产价值。

租金水平拉升80%，物业持有人获得极高回报

空间运营能力、招商能力、经营能力三项核心能力的建设，帮助BEEPLUS打通了在万亿存量资管赛道上的通路。2019年，在宣布轻资产转型一年后，BEEPLUS也遇上证明自己能力最好的机会。

当时，深圳一业主正苦于对旗下一处存量物业的处置。这个项目地处地铁站上盖，地理位置优越，原本属于一家当地不良资产处置公司接手的一宗不良资产，在经由完成产权梳理，重新建设改造后，整座资产的住宅部分迅速售罄，裙楼低层底商也因地理位置优越，作为商业空间也很快实现出租。

唯独3-5层的群楼空间，由于入口偏僻、可达性差，业主一直没有很好的处理办法。直到BEEPLUS的介入。两个月时间不到，这一存量空间就被BEEPLUS重新打造为具有美式风情的新型办公空间，规划出1600个工位、157个独立办公空间。

凭借BEEPLUS强大的精细化运营管理能力，改造完工后，这个项目仅用了180天就已实现100%出租，入驻企业覆盖智能软、硬件，电子商务，金融科技，新零售等新兴产业领域，项目单平米租金涨幅由70元/平提升到130元/平，租金水平高于同地段约80%。

据了解，该项目前期改造投入3000万元，预计第四年将收回成本，十年期达到28%。与传统租赁方案相比，这十年时间累计现金流提升56%，预计第十年资产价值将提升62%。而事实上，在项目运营现金流逐渐稳定后，客户就已经能非常顺利地将资产整体进行抵押，从而获得大额银行贷款，实现退出回笼资金。

与此同时，越来越多的合作也纷沓而至。如今，一些业内一线的地产基金、不良资产基金已经开始与BEEPLUS深入推进一线城市存量物业资管与运营的合作，而众多持有非核心地带的核心物业的开发商、国企或地产基金，也已经开始委托BEEPLUS进行资产运营管理。

据了解，预计2021年年底，与BEEPLUS签订长期运营管理合同的产业空间项目已达到20个。而到明年年底，“这个数字有望能扩张到50个左右。”

而这一切，都是源于市场对BEEPLUS物业资产价值提升能力的认可。在存量资管这个万亿赛道里，这家公司已经证明了自己。