地产基金资金池乱象：海沧资本涉嫌超募资金放高利贷

　　业内人士透露，大量私募基金均存在类资金池，通过超募或假项目，借新还旧，一旦 房地产 市场变差，投资者观望，没有新的钱进来，就只好亏钱，或跑路。

爆发于7月初的河北海沧延期兑付事件持续发酵。据知情人士7月下旬对21世纪经济报道记者称，目前已知的受损投资者达300多名，包括个人和机构投资者，分布于北京、上海、天津、广东、石家庄和福建等多地，被卷走金额至少5亿元人民币。

　　第三方财富管理机构成为此次事件中受重创的一方。据消息人士透露，目前已知卷入其中的包括上海一家中型机构，东莞一家 银行 ，以及深圳一家第三方理财机构。

乱象并不止于此。海沧引爆了地产私募基金普遍存在的类资金池和平台担保问题。据21世纪经济报道记者调查，类似海沧的地产基金并不在少数，甚至在北京、深圳这样的一线城市，同样存在，一旦市场下行，借新而不能还旧，基金管理者便难免跑路。

无奈之下，多地投资者已委托律师向事件各相关方发律师函，寻求解决方案。

　　“目前监管缺失存在空白。”德信资本资深合伙人、董事长陈义枫等多位业内人士表示。然而，对于很多投资者而言，教训也许才刚刚开始。在 房地产 市场进入弱周期之际，更多私募资金池或将被引爆。兑付危机的爆发将进一步加重投资者的观望情绪，造成更多私募基金的兑付压力，加速地产基金行业的洗牌。

　　 姜涛的生意经

出生于1981年的海沧前法人代表姜涛，被熟悉他的人所知晓，是一个优秀的基金销售员。姜涛前老板之一、深圳一位私募基金经理对其评价是：有商业悟性，销售能力强，逮到机会就上。

2012年夏天，姜涛自己主动找到这家基金位于河北的分部，成为了一名基金销售员，销售业绩优异的他，几个月后选择了离开。

这几个月的经历，被姜涛的前同事解读为是来“偷师”的。姜涛前老板回忆称，姜涛的一大长处就是用利益来捆绑各相关方，比如用高佣金来吸引第三方理财机构或个人，并许以厚利。这一招数，沿用到了后来他自己的生意中。

海沧旗下的几个有限合伙产品中，委贷协议中融资方给海沧的利息仅为年化14%，而另一边，海沧对投资人承诺的年利率则平均在12.5%左右。

在整个链条中，融资方以低成本融得资金，担保公司轻松赚取担保费，代销方获得高佣金，投资者被许以高息回报。姜涛以他的方式似乎营造了一个多方共赢的局面。

然而，据业内人士介绍，海沧需要支付给担保公司3%左右的担保费用，加上销售和推广成本，如果按照上述模式，海沧肯定是亏本的。“可以解释的可能性是，基金超募部分被拿去放高利贷了。”该人士说。

美丽的假象背后，是隐秘的资金池黑洞。公开资料显示，在海沧的多个项目中，均存在超募现象，并且存在三个虚假项目。

陈义枫分析，这其实就是变相的资金池，滥用担保在短期内圈到一大笔钱，可能拿去放高利贷，结果被套住。

德信资本高级合伙人、首席风控官曾昭勇分析，资金池就是一种资金空转和负债管理，只要有新钱进来，就可以兑付过去的产品。以借新还旧的方式作为支撑，给投资者制造了一种枝繁叶茂的假象，但事实上却并无真正的经营能力来支撑现金流，最终只会导致窟窿越捅越大，到最后一发不可收拾。

至于姜涛携款消失是有预谋的诈骗还是亏钱后不得已的跑路？目前还不能确知。而据熟悉姜涛的消息人士透露，姜涛在进入基金行业前，其曾集资在鄂尔多斯买了个矿，结果自己的钱投进去也被套了。

　　另据投资人猜测，在此之前数月，姜涛已 经开 始为跑路做准备。3月6日，海沧资本的公司股东和法人代表由姜涛变更为张桂起，原本姜涛持有的海沧投资的4500万元出资也变更为由张桂起接替；同在3月，姜涛办理完护照；6月，姜涛前往香港搭建资金出境通道。

　　 类资金池行业潜规则？

在地产基金行业，海沧资金池现象并不少见。

业内人士透露，大量私募基金均存在类资金池，通过超募或假项目，借新还旧，一旦房地产市场变差，投资者出现观望，没有新的钱进来，就只好亏钱，或跑路。

　　一直关注海沧事件的德恒律所律师钟凯文指出，在海沧的某些项目中，托管 银行 、监管银行和担保机构均存在一定程度的过错。

在募资投向依林山庄的基金产品中，根据海沧有限合伙企业海品投资、融资方依林公司、石家庄汇融农村合作银行三方签订的《委托贷款借款合同》，依林公司应将还款付至其在银行开设的账户，银行将还款划拨至海品投资的账户，但款项最终去向不明。

另据投资者称，海沧投资基金账户于2014年6月26日前后从另外三个有限合伙账户转出巨额资金，其中一个账户资金最终转到了姜涛的个人账户。

深圳一位投资者表示，监管账户的资金可以划去与专款专用不关联的账户甚至个人账户，监管银行究竟起了什么作用？

钟凯文表示，值得反思的是，托管银行是否按照严格的托管协议，将钱汇入监管银行；托管银行如何确认募集资金的规模，超募的部分是否仍然接受汇入；监管银行是否按照约定将钱汇给融资方；监管银行是否保证把钱兑付给投资者，而不是被GP或其他人挪用。

担保方的制约同样很微弱。姜涛失踪事发后，担保方河北融资迅速被推上舆论的风口浪尖，其与海沧资本的关系遭到了投资人的质疑。

一般而言，投资者最为看重的是担保，此次多位受损投资者均称是因为看中河北融投的担保而做出的投资决策。

海沧自成立以来，第一个基金产品（依林山庄）就得到了河北融投的担保，此后，海沧及旗下多只有限合伙基金产品的担保方均为河北融投。

此外，21世纪经济报道记者获得的一份抵押材料显示，在唐山瑞泰房地产开发公司作为融资方的基金产品中，在尚未与海沧签署任何融资文件之前，瑞泰就把相关的土地抵押到了河北融投名下。

而投资者称，原定于近日内到期的5000万并未到达瑞泰，河北融投也没有提供担保，海沧的该项目为虚假募集。

事发后，河北融投声明称，根据交易结构的设置，仅对项目方的违约担负连带担保责任，至于海沧资本对投资人是否履行还款手续，融投并不负责。

陈义枫认为，在基金产品交易结构中，托管银行和担保机构都是针对融资方进行的，而非对投资者，只要资金回到了基金账上，托管银行和担保机构便没有责任。在海沧个案中，他认为监管银行和担保机构没有法律上的责任，而有失察之嫌。

钟凯文则称，地产基金项目的流程一般可分为两种：一是担保方先跟项目接触，再去找基金管理公司；二是基金管理公司先找到项目，再去找担保机构。如果是前者，担保方主导融资方，但对于募资的基金公司却是完全放任。那么，担保方该如何向投资者提示这种渠道风险，需要反思。

钟凯文指出，这对担保政策的完善应该有启示：担保范围是仅限于投融资的环节，还是一直延伸到兑付完成？

　　 内外部风控亟待完善

　　作为 金融 自由的象征，私募基金产品的兴起已成不可抵挡的趋势，而对于基金风险的防范管理、投资者教育却未跟上。

知情人士称，河北海沧成立只有两年多，真正的项目人员只有两个，姜涛是其中之一，并且，他还作为执行事务合伙人委派代表，直接控制海沧资本旗下所有设立来募集资金的有限合伙企业。

陈义枫指出，姜涛一个人可以为所欲为，归根到底是基金治理机制的缺失。他分析，类似海沧资本事件透露出的是，投资者过度关注基金背后的担保人及监管方等，而忽略了对基金管理人的考察，但实际上，基金管理人才是整个房地产基金产品的核心。

“目前监管比较难，主要是靠基金公司自律。”陈义枫表示，投资人可以从内部和外部来察看和识别房地产基金的优劣，对一家基金管理公司来说，在意识到存在监管真空的情况下，基金内部的风控尤其重要。

陈义枫说，房地产基金都是轻资产模式，品牌价值巨大，好的基金管理者会非常珍惜自己的品牌，其违规成本很高，不会轻易涉险。

　　那么投资人从外部如何鉴别地产基金？曾昭勇列出了几个基本指标，包括：企业的存续时间是否足够长，业务规模是否足够大，过往有哪些退出案例，以及管理团队的理念和素质，核心操盘团队是否在 金融 市场久经考验等。

另一方面，危机的暴露往往也会成为行业规范变革的催化剂。陈义枫称，行业洗牌已拉开序幕，规模小、资历浅、缺乏风险控制的基金公司，已经面临募集困难的问题。海沧事件对行业短期内会有冲击，但长远来看，则会促使行业两极分化，优质品牌的价值真正凸显。

此外，房地产基金业内人士指出，相关监管部门应该有所作为，譬如，在基金公司提交的备案书里，基金业协会能否规定一些具体的条款；银监会和基金业协会能否联合出台一些行业规范和指引等。