摩根大通龚方雄：房地产黄金期是未来十年 而不是过去十年

　　“ 房地产 发展的黄金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘黄金期’指的不是房价，而是 房地产 这一行业。房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的黄金期还在后面。”8月28日， 摩根大通 中国投资 银行 主席龚方雄在“2014中国地产 金融 日”上如此表示。

　　 房地产业正在进行新常态下的正常调整无需过度解读

“目前房地产业面临的调整是市场经济里面周期化的调整，也是正常的调整。”龚方雄认为房地产企业周期性比很多其他产业都强，因为房地产业不但受宏观经济的影响，还受利率、货币政策的影响，尤其受库存因素的影响。

我们国家这几年在房地产业高歌猛进的投资，累积了太多的不足，这个库存需要消化，就需要有周期性的调整。龚方雄指出：“这个周期性的调整，是新常态中很正常的调整，大家不需要惊慌失措，也不需要对周期性的调整过度解读，什么拐点论、新趋势论，这种拐点预示着房地产市场未来的下跌等等。”

　　 房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去十年

“房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘黄金期’指的不是房价，而是房地产这一行业。房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的黄金期还在后面。”这是龚方雄对未来房地产行业发展前景的看法。

从宏观的角度来说，十几年前中国经济的规模在1万亿美金左右，房地产行业占经济比重也相对较小，后来中国经济规模上升到了7万亿、8万亿，增幅大概是6、7万亿美金左右，房地产业占经济的比重也上升了。如果中国经济维持7%的增长，名义GDP大概有10%的增长，中国经济九年左右就可以翻一倍，上升的空间大概有10万亿美金。可以说越往后，中国经济的发展空间就会越大，中国经济的黄金期在后面。而房地产是中国经济的一个主力军，是主导力量，从这个角度来讲，房地产业未来的发展空间不可估量。“房地产业是中国经济发展的支柱之一，这一点不会改变。”龚方雄强调。

　　“房地产是一个资本密集型产业，除了拿地，就是拿钱，资本和 金融 结合的能力决定着企业未来是否能继续留在这个发展空间极大的产业里。”龚方雄表示，未来房地产跟金融结合的方式会是多样化的，过去业态发展的特征是资金来源主要靠 银行 的信贷，也就是间接融资。随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，间接融资比重会逐渐下降，这是一个正常的市场经济的趋势。

　　 要将在转型期出现的“昙花一现”的经济现象和市场经济的“永恒特征”区别开来

随着我国金融业的发展，短期的所谓的“差钱”现象会出现和消失，我们不应该把非常短暂的东西永恒化。龚方雄最后强调：“一定要分辨好在转型期出现的‘昙花一现’的经济现象和市场经济的‘永恒特征’。”

中国现在是所谓的转型中的市场经济，还没有完全真正形成有效的市场经济体系，所以很多东西在中国现在是昙花一现的，但是它并不是市场经济的永恒表现，对房地产市场来说也是一样。

以下是龚方雄发言实录：

各位尊敬的来宾，大家好！

今天很高兴一大早就来到这个论坛，探讨中国未来房地产和金融发展的趋势，我这一部分主题主要是讲调整的趋势和金融的互动问题。

房地产产业现在有一个非常流行，非常世贸的词汇叫“新常态”，很多人也在用“新常态”描绘国内房地产发展的态势。“新常态”表述的是对房地产未来发展趋势非常微观的一种看法，我们也看到很多房企正在走所谓的综合化的道路，所谓的综合化的道路是不是就要发展别的业务，不怎么专注房地产未来的发展呢？这是一个问题。还有一种提法就是未来中国的房地产开发数量可能会急剧下降，大家都知道，现在8万多家，很多观点说，8万多家房地产开发商太多了，未来市场会通过淘汰弱者，留下强者，只会留下1万家。所有的这些观点，好像说我们这个产业面临着收缩的态势，连在行内的人也要谋求转型，谋求所谓的综合发展，就是说降低房地产业务的比重，发展其他的业务等等。

伴随着这些观点和论调，我们确实也看到房地产业最近处在一个调整期，首先是交易量大幅下滑，量在一个正常的市场经济里面是跑在价值前面的，如果成交量大幅下滑的话，未来伴随着就是价格的下滑。那么，由于短期的调整趋势，还有新常态下，大家对长期战略的调整，一来觉得这个行业没有什么发展前途了。其实，我想讲的是，目前房地产业面临的调整是市场经济里面周期化的调整，也是正常的调整。因为房地产企业周期性比很多其他产业都强，因为房地产业不但受宏观经济的影响，还受利率、货币政策的影响，它尤其受库存因素的影响。大家知道，西方所谓的市场经济里面的周期性理论，所谓的原始库存引发的周期性经济的波动。为什么库存会引发周期性经济的波动呢？这是经济学基本的原则，市场经济都会有周期，因为会有不同的波动。我们国家这几年在房地产业高歌猛进的投资，确实累计了太多的不足，这个库存需要消化，就需要有所为的周期性的调整。这个周期性的调整，应该讲是新常态中很正常的调整，大家不需要惊慌失措，也不需要对周期性的调整做过多的解读，什么拐点论、新趋势论，这种拐点预示着房地产市场未来的下跌等等。

我经常讲，北、上、广、深去年的房价涨了20%左右，如果今年的房价，很多城市出现10%左右的调整都是非常正常的，这属于正常的波动，不要说房价上升的时候我们很开心，惊慌失措，说是泡沫论等等。下降的时候也会惊慌失措，什么拐点论，什么投资平台的泡沫破裂等等。我觉得，这种论调都不应该是新常态，新常态最重要的是市场力量主导资源配置。市场力量主导资源配置它的特点是非常效率，所以要从这个角度看所谓的经济调整。

　　讲到周期，下行的周期也好，上行的周期也好都是暂时的。我的观点是，中国房地产下行的周期会持续大概一到两年的样子，从西方整体经济的周期来看，一到两年的下行周期再伴随几年的上行周期都是正常的。我们这个产业发展，未来的趋势怎么样呢？未来的空间怎么样呢？大家知道，我在去年的时候，就讲过一个观点，因为很多人说拐点论，我为了驳斥这种拐点论，我抛出一种观点，就是未来十年才是中国房地产产业的黄金期，过去十年并不是。我当时讲的时候，我还特别提到这种观点不是认为所谓的黄金期未来十年是中国房价的黄金期，不是的，房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，过去十年房价涨的太猛太快，超过了在中国所有资产价格的上升，包括通胀。房价的黄金期已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，它的黄金期可能还在后面，而不是已经过去。原因在哪里？很简单，我是用宏观来判断这个产业发展的，从宏观的角度来讲，在2001年的时候，也就是十几年前中国经济的规模在1万亿美金左右，十几年前房地产业在经济占的比重也相对较小，后来中国经济规模上升到了7万亿、8万亿，也就是说增幅大概是6、7万亿美金左右，房地产业占经济的比重也上升了。所以，过去十年房地产业确实是一个非常好的发展时期，发展的空间非常大，但是为什么说未来的空间会更大呢？因为现在是8、9万亿美金的经济规模，大家都知道，如果中国经济维持7%的增长，民营GDP大概有10%的增长，这样的话，中国经济九年左右就可以反一倍，8、9万亿美金到17、18万亿美金，这样的话上升的空间大概有10万亿美金。但是如果越往后，中国经济的发展空间就会越大。如果到2025年、2030年的时候中国经济的规模加上人民币升值的因素可能是30多万亿美金，上升的空间可能有20多万亿，大家都知道过去十几年中国经济上升的空间只有6、7万亿美金，中国经济的黄金期如果在后面，从增幅的角度来看，那么房地产是里面一个主力军，是主导力量，它的发展空间是未来大还是前面十几年大呢？从这个角度来讲，房地产业未来的发展空间不可估量。刚才刘会长讲了，服务业有很大的发展空间，消费业还有很大的发展空间，那么房地产业呢？可以说是服务业、消费业的载体，房地产业不仅仅限于住宅，我们有各种各样的商业地产，比如说现在电商非常时髦火爆，但是电商也需要仓储，也需要 物流 ，你说这个发展空间有多大？房地产业是所有产业的载体，如果经济规模有很大的发展空间，现代化房地产业占经济规模13、14%，我相信在未来的中高速发展阶段，房地产业可以维持在经济当中的比重。这个比重是相当可观的，也就是房地产业是中国经济发展的支柱之一，这不会改变。

讲到所有的这一切，我并没有讲到价格，价格会不会像以前一样上涨的幅度那么大？在很多大城市里面都涨了6、7倍，这可能不会出现。你们知道，美国在成熟市场，房地产的特征是一般作为有形资产能够跑赢通货膨胀，这是长期的趋势。比如说美国每年平均通货膨胀是2—3%，平均计算美国每年房地产价格上升幅度就是4—5%左右，也就是说房地产上升的幅度跟民意GDP增长的幅度差不多。中国可能未来十年房价上升跑不赢民意GDP，如果民意GDP在10%左右，如果房价每年都上升10%左右，那升幅也很大了。比如说通胀维持3—5%，房价从长期来讲应该能跑赢通胀，因为房子是有形资产，从这个判断来讲是有信心的。如果是这样的话，房价的涨幅黄金期已经过去。

现在业态在进行调整是怎么回事儿？很多企业为什么要进行综合发展？这也是市场经济发展的规律，市场经济竞争是激烈的，市场经济往往留下的是成本，淘汰的是落后。中国地产行业过去确实有非常大的发展空间，但是也有太多的玩家在里面，它的规模效益非常低。将来就像刘会长讲的，房地产产业的发展也会符合中国经济发展的大趋势，未来中国经济发展的大趋势是不讲究速度，但是讲究质量的，也就是说7%的经济增长给我们的经济，给我们的社会，给我们民众带来的效益可能比10%的增长还高。什么叫效益？就是增长的质量。比如说房子的质量越来越好，刚才刘会长提到了很多房子的品质、质量。这种趋势的发展，一定会淘汰弱者，留下强者，也就是说强者更强，弱者被淘汰。由于未来发展的规模空间又很大，所以对强者来讲，未来的空间确实是黄金十年，什么样的人会留下来，什么样的人会被淘汰呢？这就是今天的主题，房地产和金融的结果，因为房地产业很简单的一个特征是它是一个资本密集型、资金密集型的产业，除了拿地以外，剩下就是拿地，房地产业就这么简单，资本和金融结合的能力决定着未来你是不是能够留下来，继续留在这个发展空间极大的产业里面的关键。跟金融结合的方式，应该讲未来是多种多样的，过去业态发展的特征是资金来源主要靠银行的信贷，也就是间接融资。最近几年，随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，其实房地产开发商的资金来源变得越来越多样化，银行的贷款，所谓的间接融资比重在逐年的下降，实际上这种趋势会继续下去。因为这是一个正常的市场经济的趋势。

大家知道在美国房地产开发商的主要资金来源是直接融资而不是银行贷款，它是在市场上发股、发债，各种方式的主权融资，包括私募、信托，包括各种各样的融资，比如说PE、VC、创投，吸引的是各种类型的股权基金。还有所谓的债权投资，债权资本市场也是多样化的，也是有信托产品，也可以发债，发债的类型也是多样化的，不同类型的企业层级不一样，有垃圾债、有高风险债，还有债与债之间的产品，甚至有永续债，永续债资本可以不还，要延续利息，虽然它是一种债但是可以算作一种股权。资本市场对所谓的高资金密集型行业，融资产品的创新能力是非常强的。强调随着利率市场化的改革推进，整个利率铺垫好了，债权资本市场发展的空间会非常大，债权资本市场发展的空间也会促进跟它匹配的股权资本市场的发展，介于债券资本和股权资本市场之间也有各种各样的产品，比如说各种担保等等。这是未来中国地产和金融结合的发展趋势。

另外，我还讲一点，现在中国的特征是什么呢？利率市场化改革初期，中国虽然是一个不差钱的地方，不差钱的原因是中国的储蓄率很高，家庭的储蓄率30%，整个国家的储蓄率是50%以上，西方国家，像美国家庭储蓄率只有3—5%，美国是很差钱的地方，但是由于金融行业的发展，可以融到全世界各地的钱，所以美国的经济不差钱，中国是一个不差钱的地方，居民和国民的储蓄率都很高，但是我们的企业差钱。原因就是我们的金融体系和金融市场、资本市场不发达，缺乏有效的中介体系，所以一个不差钱的地方变成了差钱，像美国一个很缺钱的地方变成了不缺钱。所以，金融体系未来的发展是影响房地产产业发展的宽间，金融是整个经济发展的瓶颈。我经常讲，中国的金融产业，或者说中国的资本市场是朝阳产业，有很大的发展空间。随着金融业的发展，短期的所谓的差钱的现象会出现消失，所以大家不要把非常短暂的东西永恒化。我经常讲一句话，一定要分辨好中国这样的转型经济当中的短暂和昙花一现和市场经济的永恒，中国现在是所谓的转型中的市场经济，还没有真正形式有效的市场经济的体系，所以很多东西在中国现在是昙花一现的，但是它并不是市场经济的永恒。所以，大家不要把这个短暂的现象永续化，也就是我一开始说的，不要把房地产业这两年面临的调整永续化，把它变成一种趋势来讲。我们经常会犯这种错误，把周期性的东西当成趋势来讲，把趋势的东西又看成周期性，这是很多经济学家会犯的错误。

我还讲一点，我们企业的融资能力和你的融资平台的选择有关系。最近虽然中国的流动性趋紧，由于利率市场化改革初期，中国利率市场化改革的效果是短期推高了融资成本。但是海外，欧洲实行了负利率，美国、日本实行的是零利率，不仅有这种现象，而且是量化宽松。10月份美国的量化宽松可能会终结，今年年初美国十年贷的利率是3.0左右，到现在美国十年国债的利息是2.4，美联储虽然在推迟，境外的利息正在下降，而且下降很多，连危机四伏的西班牙、意大利，年初的十年债的利率是7—10%，现在西班牙、意大利十年债的利息降到了2.5%左右，可以说境外流动性泛滥，境外的流动性非常充裕。所以，在境内流动性趋紧的情况下，很多房企如果有境外的融资平台，就可以在境外拿到就非常容易。有的时候东方不亮西方亮，有的时候西方不亮东方亮，要做好长期的各种各样的布局，使你有多种渠道，这在企业发展的过程当中非常重要，就是融资平台的搭建，境内、境外各种融资平台的搭建都要早做布局，如果做好了这些布局，你可能就是将来被留下来的，有更大的发展空间的一个企业。如果你没有多样化的融资平台和融资能力，你可能就被刷下来。今年中国很多房企在境外融到了很多很便宜的资金，所以国内的流动性趋紧、融资困难，对我们在境外有融资能力的企业来讲感觉不到国内这么差钱的气氛。

最后，我想讲一点，金融银行业也要面临一个调整，也要慢慢的进入新常态。我刚刚提到了在发达国家很多开发商的资金来源不主要来源于银行，但是银行总要贷款，比如说在发达的市场经济，如果不主要贷给开发商的话，它贷给谁呢？它贷给了买房者，房地产抵押贷款是西方银行主要的贷款目标。房地产抵押贷款对银行来讲风险非常低，尤其在中国，如果你首付是30—50%，那房地产抵押贷款的风险极低，因为有有形资产作为抵押，所以西方的银行体系非常喜欢给买房者贷款，而不是给开发商贷款。为什么？如果给开发商贷款，开发商的产品还没有形成，开发过程中，最终产品还没有形成，即使产品形成了以后，你还不知道他卖得出去卖不出去，所以相对的风险很大。但是如果这个房子已经卖出去了，有人买了，不但形成了产品，而且变成了有效的需求，这个需求已经兑现了，这时候为什么愿意给这些人贷款呢？所以，中国市场经济发展的一种短期现象，我们不断给开发商贷款，但是在房贷这一块查得很紧，流动性一紧，就给最终的房贷降下来了，不给买房的人贷款，这是本末倒置，其实我们应该鼓励给购房者贷款，开发商要靠自己的品牌、自己的能力到市场上拿钱，然后发展他的产品，如果他的产品已经形成了，而且在市场上已经卖出去了，而且在消费者当中有品牌效应，消费者愿意买了，还有什么风险呢？所以最终的贷款要给购买房。所以你看最近央行出了政策，要给首套房增加房贷，有很多银行资金一紧，先停的就是房贷，就是购房者的贷款，这确实是本末倒置。西方认为最终购房者的贷款是风险最小的，这种行为又有利于市场挑选强者、淘汰弱者，因为弱者可以自己找钱开发，如果你的产品卖不出去，你这个开发商就要被淘汰，如果你的产品可以卖出去，银行就可以通过对购房者的贷款，对这个开发商进行支持，这样让开发商可以回流资金。而我们国家在经济转型过程中，很多东西还在变化和调整，很多东西都是昙花一现，各种短期的困难，大家一定要清醒认识这个趋势和周期，这两点也非常重要。