教训！美国楼市还红火的时候，房贷市场发生了什么？

近期国内各地一线城市的房屋价格在疯涨。王先生在某座城市中所购买的房子是2室2厅1卫，2004年买进后几年涨幅一直不大。而2015年9月的时候，他查了小区内类似的房子，价格是350万左右，这两天他再查，类似房子的房价已经达到420万。短短半年上涨了20%。

“我本来以为房价基本到顶了，现在还能看到这波行情。”王先生告诉记者，“我打听了一下，原来有一种新的融资火起来，叫做首付贷，把房市给炒火了。”

　　首付贷在不同金融公司有不同的称呼，但是基本概念相同，就是在购房者付不起20%首付的时候，给予购房者部分或全部首付款的贷款，同时收取更高的利息。例如 搜狐 焦点和捜易贷推出的首付贷24个月的利息是10%，同时，搜易贷平台对借款用户还收取贷款额3%的服务费用。首付贷最高可贷款总房款的20%。记者在该网站上列出的成功案例里看到，一般贷款金额都在10万以上，也不乏60万元的贷款。即使是北京、上海这样的大城市，10万元也相当于中上等收入家庭一年不吃不喝的家庭总收入。

中国的这个新金融产品，很容易让人联想到美国2008年金融危机，美国火红房市的情形。那么当初美国到底发生了什么事情呢？

　　 权责错配贷款资质失控

回顾美国2008年的金融危机，推手为上世纪末美国政府不当的房地产金融政策。当时美国经济低迷，政府希望找出一个新的经济增长点，居者有其屋曾是美国梦的一部分。“两房”（房地美和房贷美）就在这个环节发挥作用，它们为国民提供住房融资，帮助民众购买房屋，刺激内需。这两家公司与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同，它们虽然是以营利为目的的私营公司，但又担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。2001年，房利美在使命宣言中称：“我们的事业是房屋所有权的美国梦”，公司的目标是到2014年创造600万新的住房拥有者。正是因此，他们享有政府隐性担保的特权，因而其发行的债券与美国国债有同样的评级。借钱给购房者的商业银行通过把客户的房贷打包卖给两房，不仅仅银行能迅速回笼资金，而且可以利用两房优越的评级降低融资成本，使得购房者的买房成本更低。如此利国利民的好事，与其他资产证券化一样都有一个问题，就是发放贷款的商业银行不承担最终承担信贷风险。这种权责错配造成了银行放贷条件越来越激进。

随着房市火爆的日子越来越长，优质客户越来越少，银行和房产商的生意都越来越不好做。商业银行只有放宽了条件。

只要信用分数能够达到两房的最低要求，没有收入没有工作都不要紧。银行推出免文件贷款(Alt A Mortgage) 。原本是为了使得优质客户特别是收入比较难以证明的自雇人士或者小业主快速地取得贷款，不必为筹备例如在职证明，收入证明等繁琐的文件而奔波浪费时间推出的产品被迅速的滥用了。根据经济危机时检察官对银行的起诉，许多银行都有雇员蓄意夸大贷款者的收入，以便贷款能得到批准。至于贷款者如何能够还得起月供则是两房需要担心的事情，银行工作人员根本不在乎。

从上世纪末期开始，在货币政策宽松、资产证券化和金融衍生产品创新速度加快的情况下，“两房”的隐性担保规模迅速膨胀，其直接持有和担保的按揭贷款和以按揭贷款作抵押的证券由1990年的7400亿美元爆炸式地增长到2007年底的4.9万亿美元。在迅速发展业务的过程中，“两房”忽视了资产质量，这就成为金融危机爆发的“温床”。

　　 有信 用没收入的人买到了房子之后，银行下一步的业务来源就只有没 有信 用的人。银行认为很多人目前还是很有钱的只是以前犯过错误，例如忘记还过信用卡债，既然现在他们现在都“幡然悔悟”了，自然银行也能帮助他们实现拥有房产的“美国梦”。虽然两房不收这种信用分数过低的次贷，但是能进行资产证券化的也不止两房，投行都在打包次贷，投资人也愿意为了多收些利息，冒险投资次贷衍生出来的证券产品。

费城宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产客座副教授山姆·坚登告诉记者：金融危机的主因就是“有毒”房贷。那些借贷人的信用有问题，文件缺失，或者就是造假和骗贷。

　　 不断攀升的金融杠杆

　　佛罗里达州坦帕市查尔斯·鲁顿伯格房产中介（Charles Rutenberg Realty）的房产经纪人林雅琛至今回忆起金融危机以前几年的房产销售 高峰 还是感概不已。

　　“买房的人太多了，我们只要做文案就可以了，贷款几乎都不是问题 。” 林雅琛告诉《 第一财经 日报》记者 。

佛罗里达州三面临海，州内有著名的迈阿密海滩，是人们旅游的度假胜地。这里在2000年年初房市泡沫高潮时成为人们争相抢购的地方。而金融危机后 ，林雅琛则经常带客户购买法拍屋。当地的法拍屋在金融危机后的一段时间货源充足。原价近30万美元的房子，20万美元就被买走了 。

　　专家介绍，贷款的金融杠杆最重要的指标是贷款价值比（LTV）。通常30万美元买一套房子，首付20%也就是6万美元，贷款24万，贷款价值比就是80%，金融杠杆为5倍。两房要求房贷贷款价值比最高不超过80%，这样万一房价下跌20%以内，两房还可以不用承担损失。当然，两房所料未及的是，金融危机的时候房价下跌超过20%的地 方大 量存在。

　　美国纽约的Aquity LL C公司的董事总经理李池专门做房地产融资的生意，她告诉记者， 在金融危机前，房地产开发商轻易就可以贷款到90%以上，而现在能贷款到50%就已经很不错了。

“你可以很明显感到这里的区别。”李池说，“我觉得以前的放贷太松了。”

在金融危机以前，贷款价值比经常能够进一步提高到95%，也就是说只要5%的首付就能买房子，金融杠杆一下子从5倍提高到25倍。通常有两种方法可以提高金融杠杆。有的商业银行本身就提供首付不到20%的房贷。这种房贷无法通过两房证券化，但是因为利息高，还是能卖给投行打包变成无两房担保的房贷证券。这样，30万美元的房子，只要有1万5千美元的首付款，剩下的银行都负责贷款解决。

还有一个办法就是由银行提供一个住宅权益贷款（Home Equity Loan）。住宅权益贷款就像首付贷。如果要买30万美元的房子，购房者只有1万5千美元可供首付，银行可以提供4万5千美元的住宅权益贷款，以及24万美元的普通房贷。这样，银行可以把普通房贷部分卖给两房，以便快速回笼资金。4万5千美元的住宅权益贷款，作为首付款，由房屋价格减去普通房贷的差价也就是6万美元的差价做担保。因为房屋价格减去房贷被称为住宅权益，所以首付贷在美国被称为住宅权益贷款。住宅权益贷款不仅仅可以用于首付，也可以用于其他消费。

　　为了让低收入者能够买房子，仅仅是提供住宅权益贷款补足首付款还不够， 美国银行 继续创新，发明了低月供房贷。这种房贷刚开始几年月供很低，只要偿还利息不需要还本金。有的更加激进的甚至每月还款额还不能够还利息，所以本金就不断地上升。如果房价不相应地上涨，贷款价值比和金融杠杆就与日俱增。

　　住宅权益贷款虽然也是抵押贷款，但是其抵押顺序低于普通房贷，如果贷款人无法偿还债务，拍卖房屋所得款项必须先全额偿还普通房贷，有多余的才会偿还给住宅权益贷款，所以又被称为次顺序抵押贷款（second-lien mortgage）。在金融危机的时候，大量的法拍屋成交价格尚低于房贷余额，借出住宅权益贷款的银行就没有任何补偿。与中国和其他国家不同， 美国银行 对房贷和住宅权益贷款都只有对抵押品的权利，对贷款人没有追索权。即使拍卖房子不能全额偿还贷款，银行也不能继续要求贷款人把余款还上。金融危机时的大量的借款人明明有钱还贷的，但是看到房价已经比房贷低了超过20%就也拒绝付钱，直接把房子交给银行，让银行承担大部分房价下跌的损失。

坚登教授告诉记者： “从政策制定角度来讲，维持首付比例，防止购房者减少他们对房子的直接投入是必要的谨慎。首付比例过低，会鼓励购房者在房价下跌时放弃房子。20%的首付比例是非常必要的风险缓冲。”

金融危机以后低月供房贷，特别是本金会继续上涨的房贷已经绝迹了。住宅权益贷款继续存在，但是更多的是为了没还完房贷的人提供新的贷款。目前，住宅权益贷款可以最长借10年，利息只比30年房贷利息高1%，大约4.75%的年利。但是由于银行收紧了信贷，严格控制总的贷款价值比，使其不超过90%，抑制了通过住宅权益贷款来筹措首付款提高金融杠杆的做法。