深度 |疯狂的地王、王健林的高亢和任正非的迷茫

　　 秦朔/文

只有想不到，没有涨不到！我们就这样迎来了一个楼王频频出现、史上地王最多的年头。

　　在今年1-4月全国商品房销售额比去年同期增长55.9%（注：去年1-5月比前年增长3.1%），北上广深四地房屋总价值可买下半个美国、一线城市建成区各类用地总价值可买下60%的美国（注： 海通证券 3月份数字），北京一地的房地产交易量超过日本，深圳近五年房价涨幅达到92%、远超纽约房价在次贷危机前五年59%的涨幅……是的，在这样的背景下，中国房地产仍在演绎超级神话。

　　 用“地王”落实国企改革？

　　6月1日，上海宝山顾村地块招标出让， 信达地产 以58.05亿、溢价超过303%拿下。信达是财政部旗下的央企， 信达地产 自去年7月起狂扫招拍挂市场，拿下10块土地，7块都是地王。

　　6月2日，深圳龙 华新 区民治街道A816-0060住宅地块公开招标出让，该地块占地35673.14平方米，容积率4.1，两家央企中国电建地产集团、广州方荣房地产公司（隶属 中化集团 旗下的金茂控股）以82.9亿元中标，计算容积率的楼面价达到56780元/平方米，按照可售面积算的楼面价则达到60300元/平方米。据测算，这个离深圳市中心12公里的项目，静态保本价为86118元/平方米。 

不是说“树不能长到天上去”吗？那就先涨到你反正也够不着的地方。

按照中原地产研究部数据，今年前5个月全国土地市场上有105宗超过15亿元的高价地块，52宗被国企获得；其中价格最高的50宗土地，27宗被国企获得。

有人回忆起2009年信贷闸门放开后，各大银行抢着向央企、国企、大房企授信，造出一批地王的场景。2010年，国资委曾要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，6年后，不仅21家以房地产为主业的央企吹响了“集结号”，一些被要求清退的央企也卷土重来。面粉比面包贵的局面重现，上一轮地王纷纷解套。

难道，这就是房地产国企为了贯彻落实去年9月印发的《关于深化国有企业改革的指导意见》，率先发起冲击，让市场成为决定性力量？难道，他们就这么相信未来几年房价还能翻倍，否则以这样的楼面价根本无法赚钱？房地产背后是金融，主要是银行的资金支持，难道，银行评估下来还是觉得，和实体经济相比，房地产贷款风险最小？

　　我听到多家银行高管说，去年爆发的是中小企业的资产质量下滑，今年开始波及到大企业。 他们也搞不清楚，为什么微观企业日子都很难，宏观数据却还可以？为什么实体经济越下坡，房价越往上？这能持久吗？

　　 关于地王成因的猜测

　　一些有理性的开发商惊呼： 没有任何逻辑，只能说他们实在太有钱，拿钱太容易了。

当人们无法用常识解释时，就会用历史对比，猜测，甚至是阴谋论。

一位经济学家对我说：“你不是爱看《大衰退》吗？里面有数字，日本在1955到1970年的经济高成长期间，实质GDP年均增长9.8%，名义GDP年均增长15.6%，而房地产上涨速度为21.4%，中国经济增速下行，但放在全球还是高增长，所以房价还能冲一冲。”

一位房地产研究人员对我说：“一线城市作为服务业的中心和人口净流入区域，其房地产价格和本地居民收入无关，和整个区域的财富总量有关，就像纽约和硅谷一样。何况中国居民按揭贷款余额占住房总市值的比重只有10%，美国是40%，说明居民部门还有加杠杆的能力。”

　　一家民企房地产老板对我说：“按我的测算，房价不管涨到哪里，价格里差不多70%的‘价值’都回流到政府口袋里了，他们内心里当然希望涨，拉高地价。土地出让金是大头，土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、综合验收、销售许可，每个环节前都有费，施工单位也要交税，银行也有利息收入。 都说开发商赚钱，其实我们是政府赚钱的载体。 ”

有的自媒体甚至猜测，地王和政府间有隐性协议，有各种出让金返还，实际没有那么贵，是联手把整个房地产价格做上去。房地产价格上去了，作为银行抵押品的资产价值就做实了。资产价值做实了，就可以多放贷款。如果不这样做，而是打压房地产，那全世界找不到一个例子，房地产垮台经济却可以软着陆。

按照以上这些观点，中国正在从常规增长进入资产依赖型增长，甚至泡沫驱动型增长。