解读李嘉诚“东退西进”：或预见中国地产泡沫破裂风险

　　李嘉诚为什么要“东退西进”？超人的算盘到底是怎么打的？仅仅从出售资产的多少，事实上看不出端倪。当把内地、香港以及欧洲业务的投资回报率放在一起比较时，李超人“东退西进”之谜便渐次清晰。

　　让人惊呼的资产脱手一个接着一个。10月9日，李嘉诚旗下的长江实业已将其在香港的嘉湖 银座 商场，以58.5亿港元的总价整体出售给置富产业信托。

　　国庆长假前的9月27日，李嘉诚旗下的另一家上市公司电能实业有限公司又宣布，将以股份合订单位形式拆售旗下的香港电灯有限公司，市场估计集资额在40亿至50亿美元（约312亿至390亿港元）。

　　与此同时，李嘉诚加速在欧洲的投资，仅2013年上半年就完成249亿港元的四宗海外收购，英国媒体惊呼，“李嘉诚要‘并购整个英国’”。

　　和记黄埔财报显示，2007年，欧洲业务只贡献了和记黄埔11%的税前利润，到2012年已经猛增3倍到34%，其中英国占比高达23%。

　　 利润下降

　　李嘉诚“东退西进”的背后，是其在中国内地和香港盈利能力的下降。

　　和记黄埔财报显示，2010年其实现3259亿港元营业收入，税前利润392亿港元，其中中国内地业务所贡献的营业额占比12%，贡献的税前利润高达28%，两年后的2012年，中国内地业务所贡献的营业额为11%，而税前利润猛降到19%，下降幅度达9%。

　　在李嘉诚的大本营香港，其盈利能力也出现滑坡，2012年香港业务所贡献的营业额占比由2010年的18%回落到16%，但是所贡献的税前利润却由30%猛降到16%，下降幅度高达14%。

　　在利润下滑之际，精明的李嘉诚开始抛售其香港和内地资产。今年2月，长江实业拆售其在香港的四大住宅式 酒店 之一——雍澄轩 酒店 ，凭借酒店为商业地产无须交纳买家印花税和额外印花税为卖点，短短两天360套房售罄，套现约14亿港元。

　　今年3月，香港码头工人针对李嘉诚发起了长达一个月的罢工潮，后来以给工人增加23%的薪酬解决。“但香港这种贫富差距加大导致的社会不满情绪加剧，使得香港政治化趋势越来越强，也促使李嘉诚将香港资产出售。”安邦 咨询 高级研究员贺军向经济观察报表示。

　　7月底，李嘉诚旗下的长江实业便以58.5亿港元的价格，向置富产业整体出售旗下的天水围发展有限公司，而该公司拥有整座嘉湖 银座 商场和嘉湖山庄。

　　目前收购已经完成，置富产业拥有嘉湖银座商场，但不包括约58幢住宅大楼和嘉湖海逸酒店、报案中心等，收购的出租总面积（不包括车位及附属空间）约7万多平方米，另加车位622个，今年上半年实现物业净收入1.1亿港元。

　　与此同时，李嘉诚也接连抛售其在中国内地的自持物业。8月24日，长江实业计划将其在上海开发的首个写字楼项目东方汇经中心出售的消息见诸报端，售价高达60亿元人民币。

　　该项目位于上海 陆家嘴 黄 金地 段，毗邻环球 金融 中心、金茂大厦，2006年长江实业与和记黄埔以8.3亿元人民币的价格将该项目收入囊中。去年9月开始招租，长江实业执行董事赵国雄在与第一太平戴维斯及仲量联行的签约仪式上介绍，租金大约在15-20元人民币/天/平方米，按照总建筑面积11万平方米的总体量粗略计算，每年可为李嘉诚带来6亿-8亿元的租金收入。

　　与此同时，位于广州地铁一号线、六号线交汇站黄沙地铁上盖购物中心西城都荟广场，也被以30亿港元的价格出售，折合人民币不到24亿元，而延迟6年开业的西城都荟总建筑面积8.8万平方米，折合售价仅为2.7万元/平方米。

　　“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一 个信 号，小心了！” 万科 董事会主席 王石 在微博如此评论北京诞生的7.3万元/平方米的全国单价地王。

　　“目前中国内地和香港的 房地产 价格已经很高，未来的增值空间在缩小，获利前景不大。”贺军称，“而中国经济转型所面临的各种风险和不稳定因素却在增加，李嘉诚提前撤出也是为了规避风险。”

　　 资产重组

　　在出售中国内地和香港的长期持有物业之际，李嘉诚也在调整其业务形态，缩减 零售 规模，减缓地产投资。

　　百佳超市是李嘉诚旗下屈臣氏的全资公司，7月21日，和记黄埔发布公告确认，正在对百佳超市进行策略性评估，以期为股东带来最大利益，但“仍未就完成其评估设定时间表，也不保证该评估将达至公布或完成任何交易”。

　　百佳超市在香港、澳门和华南地区拥有店铺总数345间，2012年实现收益总额217亿港元。据外媒报道，百佳超市占据香港近40%的市场份额，目前百佳超市已经收到包括华润、 黑石 、德州太平洋、日本永旺超市在内的7家企业的收购要约，报价在30亿-40亿美元之间。

　　和记黄埔主要经营港口、地产、 零售 、基建、能源和电讯六大主业，其财报显示，2005年零售业务在该集团收益总额中占比高达50%，但自2011年至今，这部分业务在集团收益总额中的占比基本保持在37%-38%左右。

　　“在内地，百佳超级市场业务之收益总额、EB IT DA（税息折旧及摊销前利润）与EB IT （税息前利润）于2012年均录得下降，反映内地经济增长减慢，导致消费额下降。”和记黄埔2012年年报称。和黄年报显示，百佳超市的毛利仅为2%-3%。

　　与此同时，百佳超市在中国内地的门店集中在广东，在上海、北京却无店铺，为了使内地业务部门实现盈利，还关闭了部分门店。去年百佳超市217亿港元的收入，在和记黄埔1486亿港元的零售总销售额中占比不到15%，实现利息、税项、折旧、摊销前收益约为14亿港元。

　　再加上租金和人工成本的上涨，盈利下降的百佳超市，正在成为“鸡肋”。而出售百佳超市或将为李嘉诚带来超过300亿港元的收入。

　　在内地经济增长减慢、缩减零售业务战线之际，李嘉诚也放缓在中国内地的 房地产 投资。

　　去年全年，长江实业与和记黄埔联手仅在上海拿下一幅总体量14万平方米的住宅用地，今年前8个月也仅拿下南京的一幅地块。

　　长江实业财报显示，今年上半年，其实现物业销售收益38亿港元，与2012上半年的60亿港元相比减少22亿多港元。2012年该集团物业销售收益为100亿港元，也明显低于2011年的112亿港元。

　　“于内地，政府压抑住宅楼价上涨之措施于2012年继续对市场情绪有不利影响。”李嘉诚在年报中称。和黄去年年报显示，其地产及酒店类业务中的租金收入，也较2011年下降1%至38亿港元。

　　 欧洲抄底

　　在中国内地和香港套现的同时，“李超人”加速在欧洲的投资。

　　和记黄埔2013年半年报显示，截至今年6月底，其欧洲业务实现收入851亿港元，在1991亿港元的总收入中占比高达43%，而香港和中国内地分别为15%和11%；欧洲业务贡献的税前利润占比高达31%，香港和中国内地则分别为17%和18%。

　　今年6月，长江实业牵头长江基建、电能实业与 李嘉诚基金会 共同成立一家分别持有35%、35%、20%和10%权益的合营公司，斥资9.43亿欧元（约97亿港元）收购荷兰最大的废物转化能源公司AVR-Afvalverwerking B.V，8月6日已经就收购事项订立购股协议。

　　早在2010年，李嘉诚便积极布局欧洲业务，当年李嘉诚旗下集团以91亿美元从法国电力集团收购了英国电力网络业务EDF Energy的电网资产。

　　一年后，李嘉诚长子李泽钜以24亿英镑买下英国最大的自来水供应及污水处理公司之一Northum brian水务；2012年，李泽钜又斥资6.45亿英镑收购英国天然气公司。

　　通过一系列收购，李嘉诚父子已成为英国基础设施资产的最大所有人之一，控制着英国大约1/4的电力分销市场、大约30%的天然气供应市场、近7%的供水市场，被英国媒体惊呼“买下整个英国”。

　　和记黄埔财报显示，欧洲业务所贡献的税前利润占比从2010的17%，净增1倍到2012年的34%，其中英国占比高达23%。

　　对于其对英国情有独钟的原因，李嘉诚曾表示，虽然英国加入欧盟，但其货币英镑并没有加入欧元区，货币汇率比较稳定。

　　“相比其他国家，李嘉诚对 英联 邦国家更熟悉，香港以前就是英国的殖民地，文化、法律等都和英国比较类似，英国又是法治比较完善的市场化国家，而李嘉诚也很早就在英国有业务。”贺军介绍。早在1990年，李泽钜便收购了英国“兔子”电讯公司。

　　1994年，和记黄埔又在英国创立电讯公司Orange，后业务拓展到澳大利亚、印度、以色列、泰国等市场，2000年以千亿港元的天价售予德国电讯巨头曼内斯曼。去年，又分别斥资9亿欧元、1.25亿美元收购了奥地利和以色列的Orange。

　　“新兴国家资产价格居高不下，经济形势下行，而欧美处于低谷，经济正在逐步复苏，从中国内地和香港套现，欧洲抄底，符合商业利益。”社科院研究员曹建海称，“2015年左右中国经济面临谷底的可能性很大，李嘉诚从中国套现、投资欧洲的举行，至少表明他不看好中国经济。”

　　欧盟委员会发布的报告显示，今年9月份，反映经济信心的欧元区经济景气指数连续第5个月上升，升至2012年4月以来的最高点到11.6点。

　　目前，和记黄埔营业收入只有26%来自中国内地和香港，其余均来自海外业务，但李嘉诚坚称：“我爱香港、爱国家，长实和黄绝对不会迁册，相信多年后都会屹立于香港。”同时他又表示，“生意规模大小会随香港及世界的政治和经济情况而作出决定，当然股东的利益，我亦要负起绝对的责任。”

　　“李嘉诚出售中国内地和香港的资产，或许是预见到了中国国内的经济危机、房地产泡沫破裂的风险，继而投资欧洲规避风险。”兰德 咨询 总裁宋延庆称。