多维海拓InvesTarget: 估值超$200亿的WeWork，拿走软银$44亿和两位董事

自从摩拜、ofo在国内刮起“共享”风潮，还拿到了ABCDE轮融资走出国门走向了英国美国新加坡……这股妖风不知不觉就被吹歪了。

共享雨伞现街头，三万把雨伞被人强光，而企业负责人很淡定得说：本来就希望这样，要藏伞于民。（what？）但仔细算算这笔账，一把伞押金19元，半小时收费0.5元，3万把被人全部拿走，哦不，是买走，淘宝9.9现在只要19元，随便拿！这是一起席卷大城市的营销啊！

上海的公园、小区出现共享溜娃车，押金99元。运营负责人说：我们的逻辑跟共享单车不一样。（what？？？）

“共享宝马”现身沈阳，有公司率先投放1500量宝马1系轿车，1公里1.5元 油钱免费。可把BMW车主逼疯了……

WeWork周四宣布，软银和VisionFund联合向共享办公提供商WeWork投资44亿美元，这也是迄今对未上市公司最大的单笔投资之一。

其中VisionFund将投资30亿美元购买WeWork的股票，对其估值约为200亿美元。软银将向WeWork新设立的亚洲合资公司投资14亿美元，支持其在中国、韩国、日本和东南亚的扩张。

　　 1.   上 瘾 的 “ 众 创 空 间 鼻祖 ”WeWork              

WeWork于2010年在美国成立，专注于联合办公租赁市场。最开始，WeWork做的是用折扣价格租下整层写字楼，然后进行二次设计，之后再以工位为单位分租给愿意挨着办公的初创企业，每月向他们收取会员费，并提供运营服务，算是众创空间的鼻祖。

2016年7月，WeWork在亚洲的首个空间正式开幕，选址上海延平路，同年11月WeWork中国旗舰店在上海威海路开幕。至于Wework的工作环境，光光是照片就让人看着眼馋！

WeWork威海路店所在地最早是1930年代的鸦片仓库, 后来变成原上海元件五厂废弃的厂房和仓库的一部分。在WeWork入驻前，这里曾聚集了一群艺术家，如同其他被商业赶走的艺术区一样，2006年到2011年5月31日期间，一个被称为“艺术公共租界”的地方在威海路696号静谧地生长并消失。

如今，在WeWork威海路店墙面的涂鸦中，以罂粟花为主题而创造的图案依然顺着墙壁不断生长，延续着诱人的魅力。从墨绿色旋转楼梯向下看，透明天台所引入的阳光让大堂显得生机勃勃。大堂被布置成一个开场的咖啡区，会员们以各种舒服的姿态休闲或工作，而那里也是个体会员聚集的场所。

墨绿色旋转楼梯正在成为WeWork在各个门店中的标志，被称作“connecting stairs” 为了营造用户的偶遇契机而特意制作。

多维海拓分析师说，WeWork的最大特点就是会分别针对不同的创业公司、自由职业者和经常到其他城市办公的人群提供几种不同的会员服务。而在会员收费方面，WeWork还提供了三种不同的会费方案，分别是月收费45 美元/月的 “初级版” 会员，95 美元/月的 “进阶版” 会员和350 美元/月的 “无限量版” 会员。三种会费不同之处在于租赁者可以使用办公区域的时间，或者是否租赁会议室以及工作信件的签收。当然不同公司的员工都可以按照自己的实际需求选择购买不同的WeWork 的会员服务。

向外扩延，WeWork同时是一个存在云端，完全可以脱离物理疆域的世界。在WeWork全球网络中, 每月付出46美元就可以成为电子用户,可以在WeWork网络中发布和寻找信息。纯粹的信息平台，减少束缚的交流与创造，这更像WeWork深层次的形态。

　　 2.   Wework 值 200 亿美元！其实不是共享办公 室

　　WeWork在全球出租办公室的收入一年只有8亿美元左右，光靠这个很难支撑起近200亿美金的估值。WeWork可不单单是个共享办公室，不然 孙正义 怎么会给他44亿美元外加两个董事呢。

WeWork未公布财务数据，据去年泄露的文件显示，该公司将2016年利润预期从6500万美元下调至1400万美元，预计今年营收为10亿美元。该公司联合创始人和CEO亚当•纽曼（AdamNeumann）称，新的融资将“为创业者提供更多机会，我们将努力使人们工作和生活的方式人性化。”

WeWork联合创始人和CEO亚当•纽曼

WeWork投资在自家场地办公的创业公司，创业五年半的时候，WeWork就投资了92家公司，有21个在纳斯达克上市了。

在运营联合办公空间的过程中，空间里汇集了这么多企业，对于投资人来说，这就是一个项目池啊！其中有不少公司是给别的企业提供服务的，许多入驻企业也需要各种各样的服务，WeWork就投资那些入驻公司需要的服务的公司，收购这些公司5%到10%的股份，让他们继续加大对入驻公司的服务。

比如WeWork投资了一家为所有WeWork公司提供访客登记系统的数据公司，买了10%的股份，这家公司就可以为共享空间提供访客登记服务。

WeWork有一个四人团队天天在世界各地WeWork的空间里找能值得投的公司，这些公司都在他们的办公空间里，因此可以很容易接触到，有更深刻的了解。

Wework从只有100家公司入驻的时候就开始这样做，现在已经买了92个公司的股份，不但赚了这些公司的租金，还赚了这些公司成长的股权收益。

WeWork设法让会员们意识到，他们加入了一个丰富的商业网络，可以找到合作伙伴、客户、投资人。 它通过对空间的设计，创造各种“偶遇”机会，比如前面说到的墨绿色旋转楼梯，或者你在去冰箱拿食物的过程中就会遇到自己的投资人。

　　软银CEO 孙正 义称：“WeWork利用最新科技和自己的房地产数据系统，从根本上改变了人们工作的方式。”

如果说作为一家投资公司，这样的高估值就有一定道理了，但能支撑200亿的估值吗？

Wework还是一家房地产信托公司呢，就像麦当劳有一部分收益来自地产一样，Wework也有类似的套路，它最开始的房屋都是租来的，但现在大概四分之一的房子都是自有的。买房需要大笔资金，WeWork有一支不动产基金，它的房子都是用REITs买的。

　　Wework的规模大，又有品牌效应，去各个地方找的房子的租金都比别人便宜，可能只是 周围 同类写字楼租金的60%，它计算出每个场地的EBITDA，比如EBITDA三年5%，六年8%，这就符合美国REITs退出的标准了，然后用REITs把租的房子买下来。

Wework每次融完资就干两件事儿：一笔钱到手，先买七八家公司5%-20%的股权，再做REITs买楼。

多维海拓分析师认为，所以Wework本质上是一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的投资公司，除了租金收入、房地产信托投资基金运营，还有股权投资的收益，这样看近200亿美元的高估值就很容易理解了。

从这个案例也可以看出商业模式的重要性，同样的二房东生意，Wework就能形成更深层次的投资闭环，这样的公司最后胜出就是理所当然的。

　　但是WeWork要来中国，中国跟美国的商业地产逻辑完全不同，美国房地产资 金成 本是2%-3%，租售比在8%-9%，而中国资金成本却是8%-9%，租售比例是2%-3%，而且WeWork还是租在超大型城市的市中心，可以预想到这是个大难题。

而与初具雏形的中国竞争对手相比，似乎多烧点钱花在租金上好像也没什么问题。

　　 3.   中国众创空间能值几钱？

WeWork的快速发展以及进入中国市场，对于国内的创业者来说，是一记警钟。

众多创业孵化器希望打造中国版WeWork，其中有不少获得了融资。根据今年年初的数据，国内众创空间数量已达4298家，但多数门可罗雀。

　　 参照WeWork就知道原因：

1、大部分众创空间提供的基础服务，对创业者来说并非最为关键，因此创业者未必一定去众创空间办公，而对创业者帮助最大的是产业链生态资源及资本的帮助，大部分众创空间做不到；

2、想创业的人更理性地思考自己是否合适创业、创业方向与时机是否正确等问题，这减少了盲目创业者，是好事；

3、催生新创业者的最重要阵地降温太厉害了，导致新创业者大幅减少

出处：艾瑞咨询

除此之外，中国的创业氛围和融资体系还比不上美国，虽然到处都是风口，处处可见飞上天的猪，但可以预见的是就像共享单车一样，那些照葫芦画瓢的项目不久会逐步淘汰。

　　多维海拓分析师总结道：“前段时间 阿里巴巴 做了一波热血沸腾的广告，“坚持”确实很酷，策略和布局更重要。“