科技猎中国房地产沉浮25年：从惊艳到揪心的房价
导读
1992年，是一个龙门陡开的年份。
此后25年市场化改革，全世界发现了真实的中国。25年房地产推开了一扇大门，燃灯者辈出。
25年的光荣带上梦想，无休无止。成就一个个，往事一幕幕，亲切的，遥远的，重大的，沧桑的，留成历史。
今天始，在中国房地产报全媒体平台，我们笔述历史，地产人口述历史，复盘一起走过的日子，以启将来。
1992年，发生了太多历史性的场景。对于中国，对于房地产，对于国人，都是如此。
这一年——政经大事件上，邓小平南巡，市场经济确立。发展是硬道理，“三个有利于”，这些论断推动了全国的思想大解放，经济大发展又迎来了新一轮的势能。
这一年——商业大事件上更加丰富多彩： 王石 创办万科8年，他做出了一个大决定，结束多元化只做房地产。
许家印看了邓小平南巡讲话，察觉到新机遇，毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡。
杨国强接盘创办 碧桂园 ，打出“给您一个五星级的家”的地产美好口号。
王健林 ，在一个叫大连市西岗区住宅开发公司的国企任总经理，日思夜想着筹划万达的建立。
胡葆森，结束驻香港的国企日子，断然北上回到中原腹地郑州创办 建业地产 。
任志强 还没有成长为“大炮”，坐着他的北京市华远经济建设开发总公司总经理位子。
宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海，为一家叫南方四通的公司独当一面。
冯仑 、 潘石屹 结束炒地皮，惊险逃出海南岛，躲过房地产泡沫袭击。
在香港，李嘉诚被聘为港事顾问。
所有以后发生的房地产历史，概括起来就是——中国的房地产大历史因1992年而开启。中国房地产报从这一年，被国家新闻出版署批准为正式发行的报纸。故事庞大，这一年注定了是中国房地产市场与商业的精彩史开端。
1992年底的一天，“万通六君子”之一的潘石屹在海口规划局查到两个数字：北京市当时人均住房面积7平方米，海口市人均住房报建面积却已经达到了50平方米，海南房地产 “要出事”，这是他的第一感觉与判断。
同样敏锐的冯仑则从另一个侧面看到了危情所在：当时海南有1.8万家房地产公司，海口本土人口不到30万，整个海南岛600万人，只有20%在城市，剩下的都在乡下，供给与需求断层。
风险就在眼前。潘石屹、冯仑决定到北京找机会。潘石屹、冯仑撤走的背后，是一个没有购买力的海南楼市行将垮塌的前夜疯狂。1992年海口房价，堪称天价。王府大厦、德派斯大厦8000元/平方米，海外大厦8000元/平方米, 珠江广场住宅楼9000~10000元/平方米，南洋大厦12000元/平方米，最疯狂时段涨到2万港元/平方米，放在今日，也是高企的价格。
从当时的全国房价局势来看，1992年商品房平均单价未超过1000元。根据国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。
北京。1992年回溯到1987年，北京房价处在政府分片、分区定价时期。1992年后，北京的商品房价格进入放开时期。其时北京房地产业发展迅速，市场价格体系没有完全形成，商品房价格以年均约30%的速度上涨，至1996年，全市商品房平均售价升到4400元/平方米。
1992年，是北京中央别墅区发端元年，借势于外销房，这一日后长期独霸北京别墅市场的板块正式启动。别墅售价与租金都持续走高。
上海。1992年，有一种产品及其房价，今天人们已经忘记了它的名字，即外销房。单看概念，很难理解外销房和它的价格，但这里有一个好故事。汤镇宗，香港到内地拍电视剧第一人，他在内地拍的第一部电视剧是《外来妹》。他后来回忆，在内地的投资都亏了，亏得最大的就是房地产投资，在1992年时，他在上海置业，当时上海市中心的外销房，价格难以想象，每平方米一万多元。到2001年期间，价格遭遇腰斩，“现价五千多元，缩水一半”。
其时，上海市中心的内销房价格每平方米在五六千元的水平。这个价格与外销房对比，算很廉价，但对于上海市民来说，已是一个心理高价。
广州。1992年房价被炒高，环市东淘 金路 一带的商品房淘金花园、华侨乐园等楼盘，价格涨到6000元~8000元/平方米。天河北区域也崛起，外销房价格达到8000元~12000元/平方米，主要客户群来自香港、澳门、归侨和少量下海先富起来的广州人。
深圳。1992年房价最贵的片区罗湖，商品房单价在4000元左右，2017年6月6日的商品房成交价格是98581元/平方米。相比内销房，深圳外销房则是惊天价格，1992年5月，罗湖国贸旁的 天安国际大厦 发售时，商住单位售价最高达每平方米2万港元，开创当时国内外销楼宇的最高纪录。
这一阶段，延续40多年的福利房对大部分国人起到了保护与阻隔的作用，人们对于房价还没有太多的意识。
两次“黑天鹅”事件与调控房价和房地产在五千年古老大地上的首次疯狂，就这样在加快发展的愿望中诞生在1993年。
当时的情状，后来人民日报社高级编辑、资深记者凌志军在《变化：1990年——2002年中国实录》中这样记述，1993年第八届全国人民代表大会第一次会议召开的时候，大干快上的气氛不容置疑。他在书中写道：
但是分歧还是越来越大。4月1日，中央政府的领导者放下人民大会堂里的代表，把省长们统统召到中南海里来，说是通报经济形势，请求大家“积极、正确、全面地领会邓小平同志重要谈话和党的十四大精神，既要抓住机遇，加速发展，又要注意稳妥，避免损失，特别要避免大的损失。”所有人都能听出弦外之音。于是大家都开始各说各话。广东的说：“就全省来看，我们并不热。”福建的说：“连广东都不热，我们更不热。”江苏的说：“我们只有个别城市的速度较快，但那主要是由于外资的进入。”言外之意，这速度和你中南海说的不是一回事。海南省省长摆出环顾左右而言他的样子，根本不说自己“热”还是“不热”。广西说，“我们是刚刚开始”。江西说：“我们这里连温度都没有。”这意思是说，他们是冰天雪地，何热之有?至于西部地区的那些省，甘肃、宁夏、新疆、陕西……都说自己正被甩得更远，追还追不上呢!大家都说1993年一定是“大干快上的一年”，应该比1992年有更大作为。
海南是一个总缩影。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，在当时流行发财的语境下，国有四大银行、大型国企、乡镇企业、民营企业，以及熊谷组等港企，云集海南参与做房地产。房地产公司瞬间达到1.8万家。
面对这种前所未有的房地产局面，1993年6月23日，时任国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。
次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施。7月，全国信贷规模急剧紧缩，资金被抽走，房地产首轮热潮落下，海南房地产泡沫崩溃。这次紧急调控给海南省经济深度打击，占全国总人口只有0.6%的海南留下了占全国10%的积压商品房，仅工农中建四大国有银行的坏账就达到300亿元。波及了包括北海、珠海、深圳、广州、上海等城市。1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。1995年，海南泡沫破灭余效叠加供应量过大，深圳房价跌幅30%。
这种重大泡沫崩溃的蝴蝶效应再次出现，是在1997年。这场始于泰国的东南亚金融危机席卷而来，国内房地产市场受到重创，向来稳健的广州楼市也陷入困境，以广州的外销房最为惨烈。
这次以开放前沿的广州为缩影。其房价此后10年变化，代表着全国房价的大逻辑。1993年最 高峰 时候，广州住宅均价达到7568元／平方米，天河北在9000元/平方米左右。1994年，国家宏观调控紧缩银根，广州住宅均价跌至5132元/平方米。此后，一路下跌至2003年“非典”时期，最低时跌至3888元/平方米。
“非典”对楼市的影响到底有多大。2011年中原地产广州项目部总经理 黄韬 的回忆可以见证：“‘非典’对楼市影响很大，比2008年国际金融海啸下的楼市还更惨淡，量价齐跌，当时根本没有人敢买房投资。当时广州市区楼价4000多元/平方米，现在3万元/平方米，我们卖一套房等于那时候卖十套。”
“非典”重击了交易与房价，却意外地对房地产行业产生了一个正效应，深远带动了房屋建筑设计的提升，健康居住概念从此涌出并落地到全国房地产开发行业。
跌宕14年的收与放“非典”只是一个意外事件。 2003年，是中国房地产行业的又一个大写年份。这一年开始的房地产政策逻辑，跌宕重演到今天。
2003年1月27日，国务院第九次全体会议上，即将卸任总理的朱镕基讲话说：
本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我再一次向银行的同志忠告：你们也许这两年就升官了，你们也许就不会再干银行工作了，以为出了问题可以让后来人收拾。你们别把这个包袱留给后人，盲目地发展。
在这番讲话之前，2002年各部委早就准备了一整套关于调控房地产市场的文件，其中，央行2003年6月18日发布的121号文件是之一。
这个文件一出，立刻遭到房地产商集体反对，任志强、潘石屹一干地产领袖纷纷写文章、上万言书，组织会议收集地产商意见。
人们都惊奇起来。50年过去了，从未见过这样的事：一个经济利益阶层能够针对一份不利于自己利益的文件，公开发表反对言论，市场化色彩的媒体和刚刚崛起的网络也给房地产商提供讨论批评红头文件的平台。
被誉“十年未有之铁律”的“121号文件”，全称《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中规定：对手续不全、自有资金不足的房地产项目不得发放贷款；不得使用银行贷款垫资；主体封顶才能发放按揭贷款；提高投资性购房人的贷款条件。这项规定让房地产商如坐针毡，潘石屹称自己“很震惊，有些发蒙”。
在一番激烈的反对和上书后，8月12日国务院出台了新的18号令——《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，新华社于9月1日公开发布。
“18号令”宣称，房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”。这在中国住宅与房地产业20多年的发展历史上，国务院的文件第一次对这个行业作出这样的高阶肯定。房地产界、媒体界对“18号令”都作出了“国务院通知挺房地产业发展”“121号文件被废除”的解读。
9月4日，SOHO 中国董事长潘石屹公开向媒体称，“周三下午，建设部组织全国房地产商开会，有国务院副总理与会。主要是组织地产商学习国务院18号令。”任志强在年底的中国住交会上对同仁们自豪地说：没有我就没有你们现在。
任志强在万言书《“冬天”来了》的开头，感情地说：SARS的疫情通报归零，让6月的艳阳天格外明媚，但中国人民银行信贷政策的调整，像一场“6月雪”，让房地产市场开始进入了严酷的“冬天”。
121号文件风波的历史价值，一是这一事件有助于我们认知中国正在发生的变化，二是有益于包括政府部门在内的社会各界思考新形势下的公共决策。
当2008年国际金融危机波及中国经济的时候，社会各界越来越多的声音建言放宽货币政策。当时吴晓灵借鉴121号文件教训，提醒要防止过多的舆论对政策的影响。吴晓灵回忆说，“121号文件出台后，舆论狂轰滥炸批评这个文件，于是整个政策层的调控转向。当时房地产刚出现了不理性的苗头，如果能按照各部委拟定的政策框架实施的话，也不至于造成后来如此不理性的结果。”
从121号文件开始，延续到2017年，在2003年后的每一轮房价调控中，就好像是一场场比赛，规则变与不变，都看具体情况，相机定策。要么地产商人的声音超过政府，要么政府的声音盖住地产商。
但有一点必须正视，每一次调控政策，从总体上看，都是要降低房地产风险。在房价之外，还有一点，也要正视。1992年全国完成房地产开发投资731亿元, 2000年5000亿元，2012年逾7万亿元，2016年超过10万亿元——中国房地产在过去25年大历史中，几经沉浮，多次转折，但总体上的繁荣之势无可否认。国民经济支柱性行业的贡献无可否认。改变城市面貌和人民居住环境的作用更无可否认。
对于房价的解决，我们坚信，它只是一个时间问题。