越秀产业基金黄子杨：大经济形势调整 地产并购拐点初现

投资界5月28日消息，在今天举办的2014中国股权投资论坛@深圳会议上，越秀产业基金房地产事业部总经理黄子杨表示，对地产并购领域和行业持有比较保守的看法，因为整个地产项目的并购，相对于其他PE和VC公司来说，它的复杂性和隐性的财务杠杆是更大、更难被发现的。

（图为越秀产业基金房地产事业部总经理黄子杨）

　 宏观经济下滑 地产基金并购机会初现

黄子杨认为，现在是房地产基金发展非常好的时代。用一个宏观的数据，房地产过去十年的红火最大的因素是人口的红利，1987年婴儿潮的峰值，带来我们现在足够有消费能力的人能够为自己的生活进行房屋的购置。换句话说，整个宏观经济，我们预测到有一个下滑的趋势，但是整体对于房地产行业，也看到跟房地产基金的行业一样，也迎来了良性调整的时期。我们对整个行业还是保持着乐观的态度。

第一点，整个宏观数据出来的时候，大家看到的是国家层面和大片区层面的观点，我们现在要静下心分析行业数据，因为往往出现大经济调整的时期，就会有一个机遇。就是最近很多专家提出是不是有并购的机会，是不是纵向转横向做相关行业的附加值的机会，这是我们未来远期内可以看到的。

第二点，从资金供应方面来看，早期我们依赖于银行和大型金融机构的资金。现在慢慢看到，其实资金端被掐得很紧，我们也正在尝试一些除大型金融机构的资金，这也是韬光养晦的时间。我们背后的神话打破了，地产基金管理公司，资管和信托慢慢回到一个平台上，大家情投意合地能够走到一块，反而是未来能够走的更长远、更稳健的机会。

　 地产并购复杂 隐性财务杠杆难发现

黄子杨表示，这段时间不要怕碰刺，因为整个金融投资领域、资产管理领域是不可能不出现风险的。整个行业有波动，我们的钱砸进去，很难确保砸的是好的或者对的项目。我们要积极的调整我们的思绪，培养我们真实的资产管理和资产运营的能力。市场上机会非常多，优胜劣汰的时候会出现很多资产非常优质、价格也不贵，但是怎么样做到好的并购呢？我们对并购的领域和行业可能有比较保守的看法，因为整个地产项目的并购，相对于其他PE和VC公司来说，它的复杂性和隐性的财务杠杆是更大、更难被发现的。

大家对房地产理解是一个池子，我们理解是两个池子，地产商自己有一个池，我们如何让自己拥有的池子跟他的池子做一个良性搭配呢？现在地产商的资金池正在被迫去杠杆化，这是非常明显的概念。可能以前一个好的地产商买一块地要20%、30%的融资，另外一个项目可以给他说故事，给他融七八成的资金。

随着现在出的一些政策，去杠杆化非常明显，我们要非常留意。应该更多地看重项目和企业本身的现金流，所有估值的体系都是建立在现金流的折现基础上做的，我们的地产管理团队不是说这块地哪个评估机构给了10亿、20亿，我们会管理后面的现金流，整个环境趋势和现有趋势，面对现在市场的变化，除了练内功，还要有资产运营的能力。

　 回归一线城市 开发卫星新区

除此之外，我们的整个投资风格，应该在房地产管理公司行业里面比较保守，我们现在主投的对象还是前100强，主要城市为主，周边市场为辅。现在有一个趋势是回归一线城市，绝大部分开发回归一线城市，但是一个线城市的土地供应能否跟得上开发商的需求？在市场需求和市场切入的方面，大家可以留意一下一线城市周边形成的卫星城市。一线城市的挤出效应会形成周边卫星的新区，说不定这些新区会是未来发展更干净、规划更完善、配套更齐全的区域。

另外一个问题，新的城镇化是户籍人口的城镇化，而不是人的城镇化，还是要打造围绕人生活的配套，包括教育、医疗和一些建设等等，在这样的条件之下，我们其实也希望呼吁大家，在转型做地产基金的时候，也不能放弃原来做VC、PE时的积累和资源。现在我们就在尝试进驻养老地产的领域。但是我们反向过来，我们不是对着开发商走，我们是对着当地政府支持的资源，再加上养老地产的医疗器械和配套，我们做地产和生物医药领域全新的结合，这也是我们思考了很久想去突破的创新领域。所以，除了商业地产以外，这里也提出一个新的构思的空间，也让大家一起共同思考，这些领域是不是有更大的投资空间和更大的规范管理的前景，可以给到我们更大发挥的余地。