房租原地暴涨3300元！追不上房价的人，没想到有一天还会追不上房租

　　房租暴涨，成为这个 夏天 挥之不去的阴霾。

这并非夸张。数据显示，7月全国城市住宅租金大幅上涨，北京7月房租同比涨21.89%、上海同比涨16.46%、深圳同比涨29.68%。有中介坦言，具体到小区，涨幅更厉害，北京、深圳部分小区甚至超过了50%，堪称暴涨！

正如网友们自嘲，追不上房价的人，没想到有一天还会追不上房租。

　　不过耐人寻味的是，这次暴涨的背后闪现着众多长租公寓的身影。在清华水木论坛，一位网友分享了自己的经历： 他在天通苑有套房子想租出去，原本预期价位在每月 7500 元；但自如和蛋壳两家中介找上门来，争着要这套房子，还互相抬价。三轮抬价之后，房租原地暴涨 3300，高达 10800元 。

显然，这并非个例。8月17日，北京住建委约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　 房租疯涨：

一口气涨了1500元，一半工资交给了房租

房租到底涨得多疯狂？

据新浪财经报道，7月全国城市住宅租金大幅上涨，北京7月房租同比涨21.89%、上海同比涨16.46%、深圳同比涨29.68%。二线城市成都同比涨30.98%、合肥同比涨24.04%、宁波同比涨19.92%……全国房租“涨声一片”。

　　在北京， 有媒体报道了这样一个案例 ：某业主挂牌出租位于东四环的总面积180多平方米的四居室时，链家、润邦、中天置地三家房产中介同时介入；该业主原本预期的房租为每月6500元，最终却被中天置地以每月8000元的价格签下，成交价比业主最初报价高了23%。毫无疑问，这些被畸形推高的成本最终落到租户身上。

当然，上海、深圳的情况也不容乐观。在金融机构云集的深圳福田区，两个月前还能找到一些月租在3000块钱以内的一居室，但现在已经很难了。有中介向媒体表示，即使是位置相对偏一些的宝安和龙岗，房租也在涨。例如深圳宝安中心附近的幸福海岸小区，去年8月一间三室的套间租金是每月7600元，今年春节过后就涨到了8500元，涨度之高，令人咋舌。

就连最后的“庇护所”——城中村，也是“涨声热烈”。

　　有数据统计，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70％，是租赁市场供应最重要的主体之一。自今年春节后，开发商大举抢滩深圳城中村的改造，房租应声而涨。难怪网友吐槽，“ 深圳的城中村，曾经是初来乍到的外乡人的一个安身之所，现在房租高涨，青春何处安放？ ”

在一线城市奋斗的年轻人，一半收入奉献给了房东。我爱我家集团研究院统计显示，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，而一线城市2017年高校毕业生的起薪平均为5000元出头。因此，在北京、上海、深圳，“合租”成为了大多数年轻人的唯一选择。

　　 暴涨背后：谁是罪魁祸首？

那么，是谁制造了房租暴涨？

表面上看，是供给减少。以北京为例，有安全隐患的简易房被拆掉、禁止群租；需求却增加了，每年北京新增就业群体要租房，大批带着“北京梦”的年轻人来到这个城市。供需缺口导致房租上涨，这是简明的经济学逻辑。

但实际情况并没这么简单。在租金暴涨的背后，我们屡屡看到了长租公寓在与租户争抢房源。

　　追溯起来，长租公寓开始受到关注是在2013年，短短几年已然“遍地开花”。目前，国内长租公寓形成了几大派别。包括中介背景派，如链家（自如）、我爱我家（相寓）；开发商派，如万科泊寓、龙湖冠寓；还有酒店派，如华住（城家）、窝趣（铂涛）。不过，长租公寓领域中数量最多的还是“创业派”，比如 魔方公寓 、YOU+等。与此同时，市场新兴品牌也在不断崛起， 优客逸家 、V领地、 青客公寓 等近期也相继迎来新一轮融资。

资本青睐背后的逻辑不难理解。一位知名投资人曾向媒体透露，投资团队调研发现，中国前十大城市，租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。现在房价非常高，又将买房的时间向后推，要大学毕业十几年甚至更长时间，而这段时间都是选择租房，而现在存量房屋基本都是两室、三室的单元房，这种价格又很高，满足不了租房需求，所以一居的品牌长租公寓就有了很大的市场空间。

　　恒大研究院首席房地产研究员夏磊撰文表示， 在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动 。某公寓创始人曾表示，公司即将完成新一轮融资，而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张，甚至不计成本。

他直言，如此激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。疯狂融资，疯狂抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。

　　 起底套路：把房源“扫光”，垄断后再涨价

事实上，长租公寓推高房租的“套路”并没有多么高明。

据证券时报报道，在政策支持之下，开发商、地产中介、金融资本等三路资本开始大规模地介入住房租赁市场。它们要么整租城中村进行再包装，要么是集中控制一片房源，要么控制分散的房源并通过互联网形成统一供应，成为“出租大户”、超级“二房东”。

正如网友们所忧虑的那样：假设这个市场所有的零散房源都被这些大的供应商全部收走了，形成一个垄断的市场，那么大供应商就有定价权，可能会拉高整体的租金。

　　这并非危言耸听。一位 Q房网 中介透露， 深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”，包括蛋壳公寓、自如等长租品牌在各个地铁临近小区大规模地“扫房” 。这些长租公寓企业几乎垄断了深圳福田、南山、宝安地铁线上大部分房源，自然掌握了租金定价权。

而长租公寓一开始投入的装修成本较高，所以房租上涨成为了必然。在深圳幸福海岸小区，一套110平方米的三房单位，被某长租公寓租下后改成了4个房间，每个房间按照面积大小月租在2500元至4000元之间，加起来每月租金可达到13500元左右，而如果整套出租目前的市价为每月8500元左右。

　　 房租暴涨正在惩罚不买房的人？

躲得过高房价，却躲不过高房租。

　　5月28日，新华社发文批评， 加上“公寓”两字房租就贵了许多，长租公寓租金上涨明显 。据了解，在一线和热点二线城市，长租公寓运营成本都很高。这并不难理解，长租公寓首先要从居民手中归集房源，而居民提供不出发票，企业无法抵扣税，另外，居民房屋多数需要重新装修，一开始投入很大。

而为破解投入大、盈利难的困境，目前长租公寓项目租金一般比周边民房平均租金贵15%以上。

　　 有网友算了一笔账 ：现在的租售比大概在1.4%左右，也就是收70年房租才能值现在的房价。这其实远低于银行的定期存款，但有其合理性，毕竟房价是会随着时间逐渐上涨，所以可以通过房价的上涨来弥补租金的损失。而险资的投资收益必须要大于银行存款，所以一旦进入租房市场，房租必涨无疑。

最后的结果——随着房租上涨，租售比变大，人们会发现其实租房的成本用不了十几年就够买房子了，最终大家还是被迫咬着牙拼命去买房子。正如网友感慨，2018年的楼市，正用房租暴涨惩罚不买房的人。

本文为投资界原创，作者：刘传，原文：http://news.pedaily.cn/201808/434773.shtml