海佑基金告诉你：房子，想说爱你不容易！

　　最近的房地产调控政策频发，有专家唱衰，又有人看好。说实话，海佑君在考虑撰写此文时酝酿了很久，深感责 任重 大，生怕有任何闪失而给大家造成不必要的误导。俗话说“金窝、银窝，不如自家的茅草窝”，可见咱中国人对于“房子”有着根深蒂固的传统观念，人们宁可当房奴也不愿意租房子。今年以来，一波接一波的房地产调控政策如同潮水一样滚滚而来，不断冲击着房产投资者的信心“堤坝”。从一开始的限购政策，到增加土地供应分类调控，再到整治“首付贷”，最后到房地产税立法和房贷利息抵税及营改增政策利好开发商，这一系列调控手段都直接或间接的干预了市场规律。无论是出于政治因素、经济因素还是社会因素，有一点是肯定的，那就是政府绝不希望看到因房价的暴涨而引发未来房地产行业的崩盘。在严厉的调控政策下，房地产开发商的高杠杆率有所降低，住宅销售已从2016年四季度开始逐步放缓，一线和二线城市房价的拐点已经显现。

近几个月来，有很多房产投资者都在问海佑君，手里的房子到底该不该卖，未来的房价还有可能上涨吗？海佑君认为，从中国的经济发展、产业结构、土地政策和城市化进程来看，房价也许还有上涨的空间。但是房子卖还是不卖，并不是只由房价是否有可能上涨而决定的。任何资产都有可能上涨和下跌，中国的房产永远不是“不败的神话”。作为基金行业的从业者，海佑君更多考虑的是大类资产的配置，房地产作为资产可以用来投资，但如果在房地产上的投资配比超过了，总投资的50%（自住房除外），那么您的投资风险就过于集中了。即使未来的中国房价还能继续上涨，从配置的角度看，就仍然应该减配这部分资产。

　　一、  买房还是租房？

　　房地产投资可能对广大工薪阶层来说还比较遥远，现在的主要问题是到底买房住还是租房住呢？海佑君身边最近有一个朋友向我诉说了他的苦恼，请我帮他分析一下。这位朋友和他女友恋爱3年，计划年底不如婚姻的殿堂，但是两人在上海都没有房，好在男方的工作单位在前几年给他办了上海户口，否则有钱都没用。两人的存款再加上双方父母的自助总共能凑上110万元，其中10万元想换辆车，100万元可以用来买房。目前两人税后月收入总和为1.6万元，租房住没有什么压力，生活很开心。他们害怕买了房之后会变成房奴，但 周围 的朋友为了结婚都买了房，到底是买房还是租房呢？

海佑君我就问了他一个很简单的问题，那就是先抛开别人的观点，只考虑自己真正的需求，告诉我为什么要买房？他想了半天，说出3个理由：第一是怕房价一直涨，买不起房以后没地方住；第二是可以抵抗通胀；第三是希望将来这房子可以留给子女。后来我用两个小时的时间，给他做了详尽的分析，希望能给有同样困惑的朋友带来启迪。

首先，他们买房的目的是自住，而居住是人类的基本生活需求。从纯居住角度看，住房就是一种消费品，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，没有绝对的好坏之分。我仔细给他们算了一笔账。目前两人都在上海外环上班，他们看好了一套近郊的三居室房子，113平方米，毛坯房，当时的房价是230万元。首付按30%计算则是69万元，需贷款161万元。由于他的工作单位一直有公积金，所以他们可采用公积金加商贷的组合贷款方式。我给他们设定的是公积金贷款80万元、商贷81万元，贷款利率按2017年最新公布的基准利率计算，公积金利率为3.25%、商贷利率为4.90%。按20年等额本息还款法计算，每月的月供为9838.57元，20年的还款总额约为236万元，支付给银行的总利息约为75万元。两人手上买房的资金除去首付的69万元以外，再加上各种税费、公共维修基金、装修以及买家具家电，手上的资金基本也就没剩多少了。他们每月的收入有1.6万元，减去月供后还剩约9838.57元，虽然还能维持两人在上海的生活，但若要养车就非常困难了，如果以后有了孩子，生活压力将非常沉重。

如果我们换一个思路，不买房转而租房住，那情形将大不一样。当时只需用约6000元就能在同一小区租住一套同样大小的三居室，并且是全精装含全新家电，拎包即可入住。两人的月收入1.6万元减去6000元后每月还剩1万元，生活开支加上未来的养车费用每月大概6000元左右，这样算下来每月还可用4000元用于定投基金，如果年化收益率为8%、申购费为1%，按复利计算，20年后这笔投资所得到的本息约为237万元。再加上原来用于买房的100万元也可用于投资，由于金额基数较大，可以考虑信托类固定收益的集合资金理财产品。目前市场上的此类产品的年化收益率多在5%—8%之间，我们保守一点按年化收益率5%进行复利计算，20年后这笔投资所得到的本息约为206万元。

　　如果房价出现下跌，比如说下降15%—20%，同时政府的调控政策出现松动的迹象，那么可以考虑买房。但如果未来房价不但没降反而出现暴涨，那就先不买了，因为永远也不必担心将来没有地方住。原因很简单，房子是消费品，有消费需求就会有供应，所以房租不可能与市场的承受能力脱节，也不可能没房子住。目前小俩口的收入在上海属于中上水平，只要将来收入增长能跟得上社会收入增长的平均水平，那么就永远可以租到令他们 满意 的房子。这一点毋庸置疑，世界上没有任 何一 个国家的中等收入人群会因为租不起房子而睡马路。也就是说，就他们的收入情况来看，无论将来是否买得起房子，他们都有足够的经济实力来满足自己家庭的住房需求，根本无须担心以后没地方住的问题。关键在于心态，是否能够接受租房住。

　　二、  自住房可抗通胀吗？

根据前面海佑君朋友的诉说，他买房子的另一个主要原因是抗通胀。从长期看，房子确实是有一定的抗通胀功能。但那是从投资的角度上讲的，如果是自助的话，那么无论房价是涨或跌都和你没有关系。也就是说即使房子可以抗通胀，你也不可能因为房子涨价了而把房子卖掉，然后去租房住吧。如果真能接受租房住，那当初也没必要勒紧裤腰带当房奴了。其实，买自住房抗通胀只是给买房多找个理由罢了。一个不准备卖资产即便抗通胀了又能怎样呢？海佑君想提醒大家，还是多考虑一下投资性资产如何抗通胀的问题吧。

卖掉自住房在正常情况下只有两种可能：一种是负担不起月供了，另一种是家里出了重大变故而急需用钱，但家中却没钱可用。平心而论，如果我的那位朋友和他女友真的买了那套位于近郊的三居室的话，发生上述两种情况的可能性都是存在的。

　　三、  房子留给子女可以吗？

如果您期望未来能把房子留给子女，那有件事一定要清楚。目前商品房的产权只有70年，我的朋友看上的房子是二手房，2008年交的房。假设他们2017年买了这个房子，两人今年都是28岁，如果两年后有了孩子，若夫妻双方活到80岁的话，也就是说等到孩子50岁的时候才能把这房子正式传给子女，而那时这套房子的房龄已经超过59年，离70年产权的大限仅剩11年。这样算下来，为了传给子女而买房子还有多大的意义呢？

再说，谁也不知道将来子女的想法。现在每隔三四年就是一代人，每代人的想法都不一样。“70后”瞧着“80后”不顺眼，“80后”称根本看不懂“90后”，那么21世纪出生的人和我们20世纪出生的人的想法又会差多远呢？也许等孩子长大以后根本就看不上父母给其留下的老房子，或者他们更喜欢自己租房子住，或者他们根本就不会在这个城市生活……儿孙自有儿孙福，过好自己眼前的日子吧，如果非要想得再远一点的话，那就是在子女小的时候有足够的财力资源给子女营造一个较好的成长环境，这要比给他们留一套房子重要得多。

海佑君我虽然并不能预测中国的房价何时能回归合理价位，但可以肯定目前的房价仍然是有泡沫的。也许本轮调控政策还不能将房价拉回到合理价位，但在未来的10年或者20年里，当中国城市化进程结束的时候，当经济不再高速发展的时候，房价必将经历一个回归理性的过程。在那一天还没来临之前，如果您现在就有买自住房的刚性刚性需求，而且有足够经济实力不当房奴的话，那么在2012年的前几个月也许会是一个出手的时机。但如果您必须勒紧裤腰带当几十年房奴才能买得起房子的话，那还是放弃这种想法吧。千万不要将买房作为毕生的追求目标，人生能有几个几十年啊！活得开心、舒服并且身体健康比什么都重要。如果租房能让我们有足够的财力资源去享受生活，不会因为当房奴而影响心情，不会因为节衣缩食而影响健康，也不会因为还房贷而无钱养老，那么为什么就不能接受租房住呢？