长富汇银总裁张保国：今明两年是地产基金风险集中爆发期

　　 开年以来， 房地产 融资市场坏消息不断。先是传出 兴业 银行 暂停 房地产 夹层融资和供应链贷款，随后，德信地产降价销售杭州楼盘被视为摇荡中国楼市的最后一根稻草，再然后，又曝出宁波地产界曾经的大佬浙江兴润置业轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务……再加上，国务院总理李克强的政府工作报告8年来首次未提房地产宏观调控，更是增加了人们对未来房产市场走势的猜测。

长富汇银投资基金总裁张保国近日接受了《投资界》专访对当前房地产市场及房地产基金的发展发表了自己的观点。他认为房地产仍然是中国经济的一个支撑点，从国际上来看，城市化率低于70%的国家房地产都是支柱产业，我国目前的城市化率是52%，城市户籍人口是35%，房地产发展还有很大空间。房企降价仅是个案，之间并无明显关联。但是房地产基金行业自身发展将遇到一个风险集中爆发期，危险程度不容小觑。

　　 房地产市场：总体向好 三四线没那么可怕

这次政府工作报告里面没有提到抑制房地产价格增长，张保国认为，这与整个经济的基调相对应。不排除个别区域因供应量过大而降价，但根据公开的统计数字，房地产市场总体应该是稳中有升，只是增幅缩小而已。从宏观来看，当前国家以“积极的财政政策，稳健的货币政策’”为基调，是不会允许大的经济波动的，未来一段时间内房地产仍将是中国经济的一个重要支撑点。从国际上来看，城市化率低于70%的国家，房地产都是支柱产业，而我国目前的城市化率是52%，城市户籍人口是35%，实际上这还有很大的空间。

“需要注意的反而是，2014年李克强总理在政府工作报告中明确提出了另一个房地产问题，那就是解决中西部地区一个亿人口的城市化，这个大家都认为是送给房地产市场的一个大蛋糕。”张保国说。

中国市场是非常大的市场，不能严格按照一个固定的评价标准来看整体性问题，如果一定要拿一个标准来看中国的房地产市场，从数据模型来讲，中国确实进入了相对的风险区域，但是，实际上中国东西部发展是极不均衡的。

　　若想准确地判断这个市场，张保国认为首先要分区域，他认为一线城市核心区域的房价是不会降低的，“以北京为例，其吸纳的是来自全国各地的人口和资金，没有降价区间，这由资源的稀缺性决定。 万科 的降价和杭州的市场降价，原因一样，都是属于个别企业的经营策略的调整，仅仅是个案。”

　　 2014、2015年：地产基金风险集中爆发期

张保国曾预测，2013年是房地产基金的野蛮增长年，“确实，去年市场上增加了几万家基金”张保国回顾当时这个判断时说。

　　房地产基金作为一种 金融 工具，将作为一种 金融 业态存在，也就是说不管房地产市场如何发展，都有存在的价值以及盈利的机会，但前提是拥有作为地产基金的专业性和投后管理能力。

而在如此数量众多的房地产基金中，很大一部分并不具备持续经营管理能力，尤其是那些只是在做简单的中间业务的机构。对于这些一些小型的，没有管理能力的投资机构来说，风险是明确存在的，而且风险可能并不小。

“这是一个优胜劣汰的过程，管理能力非常差的机构应该被淘汰掉。房地产基金有很多做的是债权，2014、2015年，将有大量资金达到投资期限，这就考验基金的管理能力了，是否能够如期兑付？”张保国指出，“那些没有风险抵御能力，没有良好的投后管理能力的机构，必然导致LP的资金损失。”

“房地产基金的存亡取决于团队是否专业，团队的管理能力如何，对资金的系统的解决方案怎样。这就像二级市场一样，不管是熊市还是牛市，管理能力强的机构都可以盈利。基金的管理人的管理能力就体现在这里，不管市场如何都有赚钱的能力。”张保国说。

　　在谈到接下来房地产基金市场的走势时，张保国新的判断是：“野蛮增长去年已经达到顶峰，今年增速已 经开 始下降，2014、2015将是地产基金风险集中爆发期。”

　　 中国本土地产基金的未来：3年500亿 5年过千亿

　　目前房地产基金可以分为这样几类，首先外资类， KKR 、 黑石 、铁狮门这些全球资金大鳄鱼，他们都管理着4、500百亿美金，在中国的市场份额也越做越大。国内的基金中，一类是房地产企业自己设立的基金，如 金地 稳盛等。对于这类基金来说，他们有很强的开发能力，有优秀的项目判断能力，但发展的关键是如何突破地产母公司对其的约束。另外一类是国企背景的房地产基金，以中信、保利为代表，这类基金股东资金实力非常强，一个项目可以做到投入资金几十亿，上百亿。再有一类是纯市场化的房地产基金。

张保国认为，房地产金融的金融属性一定要大于房地产属性。因此，他更看好完全市场化的独立的房地产基金管理人。“这类管理人要求会比较高，能够走向国际市场，并且可以走得比较稳健。”

长富汇银目前管理着十几支基金，有些项目对应一支基金，有的则是一期基金投向多个项目，2013年北京和上海团队募投规模在40亿左右，今年希望募投规模可以超过100亿。接下来，长富汇银正在准备募集一支海外基金，同时也在设计新的与上下游的合作模式，以及新的退出方式。

　　“长富汇银的定位是一个多元化的资产管理集团，未来业务也将向这个方向发展。希望有一天可以有能力与 黑石 、 KKR 去抗衡。”张保国的信心来自中国巨大的市场：“其实，中国诞生大规模的地产基金是有市场基础支撑的，我们拥有海外任何一个国家所没有的13亿人口的房地产需求，所以，中国的地产基金未来三年管理规模达到500亿，5年或者更长时间以后达到千亿，我相信这是完全有可能实现的。”